坐标美国中部,房价过去十多年基本不涨。。该卖了!?吗

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ZeroSumGame
楼主 (文学城)

广大美国中西部,适合出租的房子,除了2010房价暴跌前后买的捞底便宜房(这种不能算正常升值),正常房价基本不涨,也就是每年2%甚至更少。。。

现在,差区五万的房(这种房现金流反而高,因为房价低,地税低,保险低。。。),这种无贷款,年现金流7000,现在可以十万卖。

中等区,15万买的,租1800,因为贷款,年现金流是负的两千(因为地税高,保险贵,贷款多,倒贴房贷付款),如果包括赚的贷款付款当然总体是赚钱,但是现金流是负数,出租房贷款利息是4%,15年。(假如没有贷款,一年现金流可以是$10000左右)。现在可以28万卖,历史从来没有过的价位。

这些出租房,看似回报都还不差。但是因为中等区房子贷款导致负现金流,我的五万那种小烂房子和中等区的,加一起,现金流就很少了,小烂房的现金流补贴了中等区贷款负现金流。总体现金流非常少。

在这些地区,从来没见过这么高的房价。。。这些价钱是根据附件刚刚卖的房比较而得出卖价,比较现实的。附件房子都是出来就疯抢,基本都是要价卖出,甚至几家抢购而加几千。

想趁房子历史高价位,把出租房子都卖了。。。。

1. 这种房价,还会涨吗?在这些地区几乎是历史最高了。再涨,这些地区的人根本买不起了。现在是因为投资人钱太多买的多(好多外地投资人来买那些便宜高回报的小房子,即使在今天这个高价位,租售比回报率也比很多地方例如加州好),外加一些自住的人因为贷款利息低+政府补贴。。。

2. 现在房价暴涨也是因为房源少了60%(根据realtor association 每个季度的公开报告,现在比同时期疫情前的卖房源少了60%,因为很多人不愿意让人进入自己家看房,卖房人少)

3. 因为疫情,想买房的人多,因为利息低,政府补助,而且长期在家,住在公寓不舒服。

4. 疫情让人们想开了,随时可能S去,及时花钱过舒服日子吧,买房!

5. 以上这些特殊疫情情况,疫情过后,房价会不会暴跌? (我只说当地中西部,不谈无论风吹日晒年年暴涨的加州。。。)。我这地方适龄工作人口过去十年都是流失的,因为没有新的大公司来。

6. 目前疫情造成材料很贵,新房很贵,老房就贵了。疫情过后,中国材料供应链没问题了,材料下跌,房价就跌了吧?

不担心缴纳增值赚钱带来的税务,最近有一些科技股票暴跌亏损,卖了,用股票的损失抵消卖房带来的增值利润(都是capital gain/loss,可以相互抵消)。

卖了房的钱,考虑:

a. 等待也许明年房市暴跌再买回来

b. 等待非常可能发生的股市暴跌买价值股

房价跌的时候,一般也是股市同时跌。可以通过股市参与房市,例如HD,2010年左右房市大跌,造成HD这类股票也大跌。过去十来年,我的HD回报率比出租房好很多,而且没有任何修马桶之类的操心。如果不是疫情造成房价这样涨,(强调三次,说的是我们本地)出租房赚钱真是比HD股票差太远了。例如2010花了五万美金买了HD股票,$28股价, 12年没卖,今天十多倍是50多万了。而2011年低价买入的五万小房子,今天卖价是历史最高也不过10万, 即使包括十年的房租净收入大约7万,总共也不过17万。出租房期间的各种操心就不说了。HD股票买了我都忘了。(顺便说,如果我卖房,HD股票我也会同时卖出一半作为避险,因为房价和HD股价到顶是同时的)。

房市我们都知道,一旦暴跌,是“断崖式”,一个星期之内,根本没人买房了,越便宜越没人敢买。。这是房子流通性差的特性。2008房市暴跌,满大街的房子插牌子没人买,多便宜都没人买。。。根本来不及逃生。当然你可以说出租啊,但是如果你急需要钱呢?

股市是“滑雪式”下跌,有时间逃生。再差的股市,也有“短暂复活"的一天,可以逃生,而且可以利用做空期权等各种手段保护股票。房子就没有这些功能保护房价。

我的愚见,目前股市太高估值,中美可能贸易战甚至台海热战,拜登政府给公司提高税务压力,债务危机,美国种族仇恨,社会动荡不安,最近每个星期都有大规模随机杀人案件。。。如果股市暴跌,房市必死无疑。

我能想到的就这么多。请大家说说看,我有啥没考虑到的吗?请指点。

尤其我想听听广大美国房价(正常时期)不涨的地区的朋友,你现在也是看到房价猛涨了,你卖出租房了吗?担心房市跌回原来的样子,就意味着又白白的做出租房好几年辛苦,错过这次房价疫情期间异常的大涨。

(请别长篇论证加州房子还会涨,对我没任何帮助和意义,说中西部吧。LOL)

祝网上朋友们健康平安