这是我2年前发的贴 http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1181024.html 有必要再贴一次。按照我目前的进度，完全验证了我2年前的贴。
1000万是目标，那么该怎么实现呢？对于论坛中绝大部分是地主，那就通过投资房来实现。
要达到1000万需要有启动资金。我认为50万足够了，外加每年存4万。如果你没有50万，抱歉你需要16年，17年，甚至20年才能实现。如果你有了50万的净资产。1000万并不是遥不可及。
1000万要多少个投资房？不同的地方价格不一样。湾区，加州，纽约不在我的讨论范围之内。因为绝大多数人不住在这里。投资北京，上海，深圳，加拿大也不在讨论之列。今天要讲的就是普普通通的美国的绝大多数地方的房子。而且是single family house.
美国房子多少钱？和巴菲特的A股差不多，20万。那么需要达到1000万，要买多少个房子呢。答案是75个。而且是有贷款的75个。看到这里肯定有人想知道75个房子是怎么算出来的。
看看下面一张表格吧。
首先假定房子的价格是20万，每年增值3%。贷款的利息是30年4.75%。又假如你买的房子比市场价低5%。那么取第8年的价格作为房子的平均价格。每个房子净资产是13万。75个房子净资产975万，外加25万的退休基金。
15年买75个房子，那么平均每年要买5个。按照20%的首付，5个房子要20万的首付，怎么可能呢。但是事在人为，只要想办法一定能办到。
首先50万净资产变成40万现金。如果钱全部在自住房，重新贷款好了。拿出80-90%的equity. 如果你50万都在退休基金，请出门左转去大千。退休基金最多可以拿出5万（401k loan）。
第一年：买10个投资房，20万一个，首付4万，正好10个。满足1% rule就行，30年贷款，租金2000。每个房子每月现金流500 （835 mortgage +550 property tax and insurance=1385, 维修加空档少算点115，总花费1500），自己管理。年现金流6万。刚好1% 很难有500 现金流。一定要在房价上下功夫，最好能找到1.1% 以上的房子。如果能租2200， 500现金流就很轻松了。论坛里在房价低谷买的房子很多都达到2%以上。现金流吓死人。贷款最好夫妻分开贷款。要买10个投资房怎么也得1年的功夫。第一年就这么过去了。
第二年：买4个投资房。第一年的现金流4万加上4万存款共8万了，加上第二年的现金流和存款（6万+4万）。所以一共有18万。4个投资房应该可以轻松拿下。
第三年： 房子的平均现金流应该涨了点。每个房子$550 （2年的房子，房租涨50-75）. 14个房子现金流是92400. 外加自己工资存的4万和第2年剩下的2万。一共152400. 应该可以买3个。这时候投资房达到17个。剩下3万多用来装修和投资房的维护。
第四年： 现金流还是550，17个房子现金流是112200. 外加4万存款。可以买3个。这样总数是20个。4年平均每年5个。夫妻分开贷款每人10个。
第5年： 现金流平均涨到600. 20个房现金流是144000. 外加4万存款。有18万现金。这时候首付可能要25%的商业贷款或者30% portfolio loan. 当然20%的首付也不是不可能。多打几个电话的事。第5年可以只能买4个。但是别忘记你可以申请401k loan, personal loan。只要想办法5个是完全可能的。
第5年之后已经完全没有讨论的必要了，有了25个投资房，现金流达到18万。随便买了，这时候可以考虑请人管理，和老朽一样去旅游旅游。
如果买不到1% rule的投资房怎么办，可以买多单元的。美国大部分地方可以买到大于1%的房子。买的便宜是投资房的关键，低于市场价10%以上最好。
那我自己的例子来说，2010年我净资产为负数，原始积累靠的是做生意和上班。后来生意不好做，2014年年底开始买投资房，那时净资产才30多万。 2015年开始每年买5个独立房。下个月过户第14个。我们家收入低，工资每年存2万到3万左右。比我们家收入高的完全可能更早实现15年1000万。
更新： 有的人说这根本不可信，完全是数学题。我把我自己的例子放出来好了，请别人肉。
1%是完全可以的，30万以上的很难。20万的房子是可以做到的，而且去年我实现了3个。买的都是低于市场价格。最近买的房子还没有申请贷款。
另外说一句贷款，每人可以至少贷10个。超过10个之后可以用商业贷款买独立屋，也可以用商业贷款把你10个房子打包放在一个商业贷款上，这样你又可以申请10个贷款。75个房子都有贷款并不是一定要75个贷款。最少的情况可以是1个贷款。
10年前买的房子还在水下的一大把
具体到某个地区，可能更快也可能更慢。关键还是看个人。
例子太多了，芝加哥，Cleveland, Baltimore等等地方，还有些地税高，赶人难，对房东不友好的州法的州。还有许多地方的房价，也就几万，也只能租每月几百，还净是烂人。所以，不能想当然，以点带面，随意延伸。许多有几个房出租的，也许早就烦了。
强大的现金流足以熬过任何crash.
肯定有，为啥这么说，因为在我们多伦多现在的市场，我几乎每周都看到有正现金流的（只是我有30%的首付，贷不到款。）
谢谢
http://blog.wenxuecity.com/myblog/72332/201707/12960.html
我只是站在我的角度来看贷款的.
没啥感情色彩
快哥，你的理想化假设，只是注重了民居量变的积累，而没有房子物业类型与收益质変的目标。
我个人认为，要实现10M, 如果有商房的参与，就会有质变的可能，就可以压缩时间从15年变成10年甚至更短，这里包括了各种时机成本。1个上好的商房项目（如果投资额相当）可以有10套民居的效益。拉黄包车卖苦力，还是踩油门上高速。这个值得深思。
随便买买是买不到低于市场价的房子的。
任何做简单叠加，搞简单量变的做法都是愚公移山的模式。
我这贴只讨论了前5年的发展，后面的发展可以变通。
只不过在你贴下，不针对你。
不过，有一点对你非常有利，你不仅有1%且是在人工与地税都比较低的城市，
大大降低了你的持有成本，所以，你能赚到非常好的现金流。
你的公式确实比较适合你及与你投资环境相似的人。
75套不敢想像，只能找pm管。
这是我2年前发的贴 http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1181024.html 有必要再贴一次。按照我目前的进度，完全验证了我2年前的贴。
1000万是目标，那么该怎么实现呢？对于论坛中绝大部分是地主，那就通过投资房来实现。
要达到1000万需要有启动资金。我认为50万足够了，外加每年存4万。如果你没有50万，抱歉你需要16年，17年，甚至20年才能实现。如果你有了50万的净资产。1000万并不是遥不可及。
1000万要多少个投资房？不同的地方价格不一样。湾区，加州，纽约不在我的讨论范围之内。因为绝大多数人不住在这里。投资北京，上海，深圳，加拿大也不在讨论之列。今天要讲的就是普普通通的美国的绝大多数地方的房子。而且是single family house.
美国房子多少钱？和巴菲特的A股差不多，20万。那么需要达到1000万，要买多少个房子呢。答案是75个。而且是有贷款的75个。看到这里肯定有人想知道75个房子是怎么算出来的。
看看下面一张表格吧。
首先假定房子的价格是20万，每年增值3%。贷款的利息是30年4.75%。又假如你买的房子比市场价低5%。那么取第8年的价格作为房子的平均价格。每个房子净资产是13万。75个房子净资产975万，外加25万的退休基金。
15年买75个房子，那么平均每年要买5个。按照20%的首付，5个房子要20万的首付，怎么可能呢。但是事在人为，只要想办法一定能办到。
首先50万净资产变成40万现金。如果钱全部在自住房，重新贷款好了。拿出80-90%的equity. 如果你50万都在退休基金，请出门左转去大千。退休基金最多可以拿出5万（401k loan）。
第一年：买10个投资房，20万一个，首付4万，正好10个。满足1% rule就行，30年贷款，租金2000。每个房子每月现金流500 （835 mortgage +550 property tax and insurance=1385, 维修加空档少算点115，总花费1500），自己管理。年现金流6万。刚好1% 很难有500 现金流。一定要在房价上下功夫，最好能找到1.1% 以上的房子。如果能租2200， 500现金流就很轻松了。论坛里在房价低谷买的房子很多都达到2%以上。现金流吓死人。贷款最好夫妻分开贷款。要买10个投资房怎么也得1年的功夫。第一年就这么过去了。
第二年：买4个投资房。第一年的现金流4万加上4万存款共8万了，加上第二年的现金流和存款（6万+4万）。所以一共有18万。4个投资房应该可以轻松拿下。
第三年： 房子的平均现金流应该涨了点。每个房子$550 （2年的房子，房租涨50-75）. 14个房子现金流是92400. 外加自己工资存的4万和第2年剩下的2万。一共152400. 应该可以买3个。这时候投资房达到17个。剩下3万多用来装修和投资房的维护。
第四年： 现金流还是550，17个房子现金流是112200. 外加4万存款。可以买3个。这样总数是20个。4年平均每年5个。夫妻分开贷款每人10个。
第5年： 现金流平均涨到600. 20个房现金流是144000. 外加4万存款。有18万现金。这时候首付可能要25%的商业贷款或者30% portfolio loan. 当然20%的首付也不是不可能。多打几个电话的事。第5年可以只能买4个。但是别忘记你可以申请401k loan, personal loan。只要想办法5个是完全可能的。
第5年之后已经完全没有讨论的必要了，有了25个投资房，现金流达到18万。随便买了，这时候可以考虑请人管理，和老朽一样去旅游旅游。
如果买不到1% rule的投资房怎么办，可以买多单元的。美国大部分地方可以买到大于1%的房子。买的便宜是投资房的关键，低于市场价10%以上最好。
那我自己的例子来说，2010年我净资产为负数，原始积累靠的是做生意和上班。后来生意不好做，2014年年底开始买投资房，那时净资产才30多万。 2015年开始每年买5个独立房。下个月过户第14个。我们家收入低，工资每年存2万到3万左右。比我们家收入高的完全可能更早实现15年1000万。
更新： 有的人说这根本不可信，完全是数学题。我把我自己的例子放出来好了，请别人肉。
1%是完全可以的，30万以上的很难。20万的房子是可以做到的，而且去年我实现了3个。买的都是低于市场价格。最近买的房子还没有申请贷款。
另外说一句贷款，每人可以至少贷10个。超过10个之后可以用商业贷款买独立屋，也可以用商业贷款把你10个房子打包放在一个商业贷款上，这样你又可以申请10个贷款。75个房子都有贷款并不是一定要75个贷款。最少的情况可以是1个贷款。
10年前买的房子还在水下的一大把
具体到某个地区，可能更快也可能更慢。关键还是看个人。
例子太多了，芝加哥，Cleveland, Baltimore等等地方，还有些地税高，赶人难，对房东不友好的州法的州。还有许多地方的房价，也就几万，也只能租每月几百，还净是烂人。所以，不能想当然，以点带面，随意延伸。许多有几个房出租的，也许早就烦了。
强大的现金流足以熬过任何crash.
肯定有，为啥这么说，因为在我们多伦多现在的市场，我几乎每周都看到有正现金流的（只是我有30%的首付，贷不到款。）
谢谢
http://blog.wenxuecity.com/myblog/72332/201707/12960.html
我只是站在我的角度来看贷款的.
没啥感情色彩
快哥，你的理想化假设，只是注重了民居量变的积累，而没有房子物业类型与收益质変的目标。
我个人认为，要实现10M, 如果有商房的参与，就会有质变的可能，就可以压缩时间从15年变成10年甚至更短，这里包括了各种时机成本。1个上好的商房项目（如果投资额相当）可以有10套民居的效益。拉黄包车卖苦力，还是踩油门上高速。这个值得深思。
随便买买是买不到低于市场价的房子的。
任何做简单叠加，搞简单量变的做法都是愚公移山的模式。
我这贴只讨论了前5年的发展，后面的发展可以变通。
只不过在你贴下，不针对你。
不过，有一点对你非常有利，你不仅有1%且是在人工与地税都比较低的城市，
大大降低了你的持有成本，所以，你能赚到非常好的现金流。
你的公式确实比较适合你及与你投资环境相似的人。
75套不敢想像，只能找pm管。