Good question. If you use cash-out refi from house A and use it as down pwyment (let's say, $100,000, as an example) to buy house B with a mortgage, then you do not have money out of your own pocket in house B. Theoretically, it could mean infinite in your rate of return. However, practically, I would still use rate of return = (cash flow + principal reduction + appreciation)/$100,000 to estimate whether it is worth buying house B or not. This is especially true when you are faced with a choice of buying B, or C, or D. This would tell you which house provides the best return.
村夫的一个朋友固执地认定现金流就是一个伪命题。
的确，空谈现金流，它就像夜空的流萤，忽高忽低、忽左忽右，充当不了指引航向的灯塔。它是一个因变量，如果我们锚定几个左右它的自变量，就可以把它变为衡量一个房子值不值得投资的标杆。
根据自己多年的经验和心得，谈一谈影响现金流的诸多因素。
首当其冲的当然是房价，即成交价。同一地区同一类型的房子，租金相差不会太大。如果高价抢购，要么多出首付，要么每个月多付贷款。在今天疯狂的offer 大战中，投资客必须保持理性，认真对待租售比。房价大幅上涨，租金不一定水涨船高。
其次是首付。朋友不屑于谈现金流，就是因为他认为现金流可以造假，尤其是中介在鼓动怂恿客人出价的时候。下面是村夫去年在购买一个Triplex 时作的功课：
首付越多，月供越少，出现现金流的机会就越大。
从上面的表格里可以发现影响现金流的第三个变量：Amortization 贷款摊付期限，25年还是30年，美国的朋友好像还可以选择15年的。有的银行根据不同的期限，利率会有些微的差别。哪个期限最好，取决于每个人的预算和投资目标。
还有一个非常关键的变量是利率，直接影响月供的数目，也决定每年Capital Gain的多少。现在房市火爆，低利率是元凶之一。我去年下半年购入的几个房子利率都在2%以下。如果前几年购入的房产，有能力Refinance 的，千万不要错过了这个二十年难得的机会，哪怕承担一些银行罚款，也非常值得。我有一个房子原来的利率是3.52%， 请银行的朋友在利率最优惠的时候帮我refinance, 拿到了1.49% 的利率，还套出了近20W的现金，是我去年最得意的一个操作。
租金，对现金流举足轻重，用不着啰嗦。租金得随行就市，不是地主随心所欲的。这是一个很惰性的变量。
在购买一个物业之前，一定要把维护和管理费用研究透彻，一不小心，各种开支就会把现金流吃掉一大部分，甚至可能还另有掏腰包。对于那些共管物业，吃过几次亏，后来一直敬而远之。共管物业的坑太多，共管费年年涨，而且动不动就来一个Special Assessment, 然后就摊派到户，更可怕的是业主对各种巧立名目的支出没有什么发言权，只能任人宰割。当然啦，只要提高警惕，小心谨慎，没有躲不开的坑。打算在蒙村投资共管物业的朋友，我们可以一起探讨避坑策略。
空置率和坏账率，地主们最不愿意面对的难题，也是对地主的能力和素养最直接的考验，处理得好，现金不断流；处理得不好，现金就流不到口袋里啰。
把这些因素搞掂之后，现金流就是一个看得见摸得着的标杆，是我们在购买物业时作决策的重要参考指标。一般来说，我把几个变量锚定为：20% 首付；3%年利率；Amortization 25年；maintenance 费：0.5% /年；空置率和坏账率，以前我设为全年租金的6%，现在为3%左右，经验教训多了，好多风险是可以避免的。在其他变量都锚定的情况下，这个房子放到市场上能租多少，就决定了它值不值得买入。
我不投资没有现金流的房子，我愿意我投资的是一只下蛋的鸡，每天早晨醒来，就可以从鸡屁股下面掏出一枚热乎乎的蛋蛋；我不希望它是一头得天天买饲料喂养的猪，得等到出栏的那一天才见得着收益。
每个人的投资理念不同，投资方式千差万别，养鸡养猪，孰高孰低，孰优孰劣，都是以成败论英雄。
更多我的博客文章>>> 房产投资：现金流重要吗？ 算一算房产的投资回报
以及其他有份收入的业余地主，投资房地产主要目的是保值和图未来，现金流不重要。
现阶段的房价已经很高，投资出租房放20%头款在很多地方难有现金流，那就多放，25%，30%，35%，打平就是胜利，毕竟还贷款里有本金。有些人的收入高，投资房地产不计较暂时的得失，即使租金不够开销，每月往房子里贴钱也在所不惜。我觉得最好不要贴太多，每月从口袋里拿太多钱出来会伤及投资房地产的意愿。
在人口稠密的大都会地区，少放头款还能有现金流很困难，特别是湾区，纽约还有多伦多。一年多以前去过多伦多，仅仅几天时间的感觉，多伦多的房价很恐怖。还在蒙特利尔，魁北克，渥太华各待了三天，没留意当地行情。多伦多随便看了看，没资格评判，只是个人感觉，多伦多房价虽然已经很高，还是往上的趋势，一时半会没有崩盘危险。几个原因，一是利率低，促成人的买房意愿。二是钱不值钱，手里的钱要有出路。三是自由开放的地方吸引人进来，据说大多伦多地区有两百种语言，有人进来就要有地方住。
像是人口稠密房价高的大都会地区，要想出现现金流，可能要放头款40%或更多，这么高的房价还能不能投资?
其实判断房市要比判断股市容易，我个人的意见，如果你拿现金砸进去一个房子，收到租金减去所有开销后的现金流能多过银行定存利息一两倍，就仍然可以去投。现阶段银行利息几乎是没有，如果你没有胆量进高价位的股市，钱放银行是贬值，还不如弄个房子收租。
当然，野心大的会觉得现金买投资房是浪费，也有些人没有那么多现金，不得不贷款，贷款多少取决于个人能力和意愿。
这种利率自住房purchase好像也拿不到,更何况是出租房cash out refi. 知道在欧洲的一些国家有可能。
朽兄有理，如果需要現金流的话，第一步是有足夠的現金流过日子。在这个基礎上，最重要的是提高回报率。回报率直接决定了我們投入的資金多久翻一番。
Personally, I use the rate of return as the criterion.
Rate of return = (cash flow + principal reduction + appreciation)/invested capital.
If it is > 15%, it's a good buy. If it's > 20%, it's a very good buy.
感觉疫情低利率下， 加拿大的六大银行对debt service ratio 不超过五是个硬条款， 没有商量的余地。 倒是第一个条, 我的refinance余下的额度还很高， 也就是银行refinance贷款的风险几乎为零， 和贷款经理谈， 银行一点没让。
投的钱少差1-2个百分点无所谓，钱多的话影响也挺大的
15%这个标准也挺高的，难怪这的人都这么有钱
小地方的房产现金流好但是升值慢，大城市升值快多少得往里贴钱等时间。个人情况不同选择投资的方式肯定不一样。像我这样承受压力比较低，收入也不是特别稳定的人，我找中等大小的城市投资，现金流在$100/月左右最好，有意外的时候往里面贴一点也能承受。用浮动利率， 基本上3到4年refinance 一次，拿出来的钱再投资。这个时候再看手里的房子才是一只下小金蛋的鸡。我的一个出租房，第一个三年我每年往里面贴保险和地税，三年后refinance 出来一笔钱让我凑够钱买个好店。第二个三年再refinance 让我买了一个房子。
升值快可以让你的资产翻着跟斗一样增长，但是没有现金流会很容易让资金断掉。我个人喜欢小额度的投资，中等城市中等偏下的房子，租给有稳定工作的蓝领家庭。自己保持一定的收入以保证贷款的可行性，让手里的房子下蛋。
Good question. If you use cash-out refi from house A and use it as down pwyment (let's say, $100,000, as an example) to buy house B with a mortgage, then you do not have money out of your own pocket in house B. Theoretically, it could mean infinite in your rate of return. However, practically, I would still use rate of return = (cash flow + principal reduction + appreciation)/$100,000 to estimate whether it is worth buying house B or not. This is especially true when you are faced with a choice of buying B, or C, or D. This would tell you which house provides the best return.