我是一直反复唠叨投房“毛豆”（model)，很多人会纳闷，民居投房无非简单划分：白玉-蓝领-白菜，赚的不是现金流，就是赚增值，或者双管齐下，还有什么其他的奥妙吗？
当然有！我们也是苦难长征，历经10年摸爬滚打，忍住了各种寂寞与孤独。也就是最近这3年，总算有了量变到质变的优势效应。我们的毛豆成熟了，可以实现自我复制与抄作业了。
1）我们选择的小白玉投房地点是离开自住房10分钟内车程，方便及时管理，特别是招租、翻房客的时候可以实现科学统筹安排，尽量节约时间和精力；（我曾经写过如何在2周内MAX招租10套房的经验）
2）我们大多选择15年以内的中高端TH，好学区，8分以上，社区配套与管理完善。我们不选择SFH，一）房价过高，二）经营管理有难度；三）不是我们目标客户的首选。我们的目标房客基本上都是月收入1万以上的白领家庭，以月租的4X为财务要求标准。
3）我们也实现了白玉房的租售比超过1%的第一个小目标，TH月租金平均集中在2400-2500左右，平均房价在22万左右，基本上是目前市价的7-8折吧，对抗未来危机也有了一定的护城河与安全边际。
4）我们扎堆于2个TH社区为主，A社区总共有650套TH，BASE太庞大，很难控盘，只能在统一翻房客的时候，尽量以3-4套房作为一个T队统一招租时候，抢占市场招租定价权；B社区不足100套TH，实现了大概率控盘。
5）今年意外做了一些6个月的短租，因为这类房客要建房，一般需要6个月的过渡期，市场又严重紧缺，我们提租了每月约20%，最便宜的月租2400（12个月长租价大概2000/月），最高的月租到了2950（长租价2400），算是抓准了一个市场的大肥缺，把低潮期的10月11月通过这个方式快速找到高质量的房客，并且顺利实现了0空置；
6）今年，我们给房客买自住房占了全部房客总数的35%。连续第3年完成了500万的交易额度。去年完成了600多万吧。今后的目标是每年可以稳定增长100万交易额度。
7）今年投资房方面的自购和金主所购很少，差不多也就100多万吧，没有大买特买，比最高购房量的前年少了一半吧。今年主要精力是把手里的房子都Refi了，乘着历史超低RATE记录，从5%降到接近3%，把每个月的CASH FLOW都攒出来，变相挣点小钱吧。
8）明年还是涨势风口，打算把2栋单身公寓10000多尺的，尽快装满。目前还有不足10%空置。他们俩的经营管理实在太耗费时间与精力，虽然CASH FLOW很好，但毕竟不是我们的主力毛豆，需要尽快套现，所幸，如果6%CAP，价格已经翻倍有余。如果1031+用足75%-80%商贷杠杆，完美理想是可以另外购买20套中高端TH，加上自有资金，大概可以提升到MAX 30套吧。如此一来，我们未来每年的（自购+他购）买房总交易额年冲1000万就不再是白日梦了。
9）我们未来的模式是通过筑巢引凤，双向引入，不仅是高质量的房客变成自住买家，更有可能引入经纪代理人。当然，买家团队中的金主与高净值的投资客也是要重点发展的摇钱树，不能或缺。我们需要再奋战几年，5年后可能退居管理为主。
10）这个毛豆最后完美的套现模式，将是找一个大号金主/财团，全部打包出售的套餐将是：1)全部房价+2)broker business（每年30万的收益目标）+3)PM business（每年10万的收益目标） 三合一的卖价。当然，要实现这个完美套餐，我们的初级目标是要先做到100套中高端TH起步吧。
做投房，毛豆+布局是非常重要的，因为，一是优秀的合适自己的毛豆，本身就有攻守兼备的风控优势，二是有毛豆，你才有真爱与专攻力；三是避免你朝三暮四，三心二意，难有长心。
以上是为我们的2020年投房总结。个人观点，谢谢关注！大家节日快乐，新年吉祥！
可口可言_文学城博客 (wenxuecity.com)
今天下午和物理博士聊了聊，我给你们画的参考线又提高了N个档次。虽然我上学时最惨的是物理成绩了。
当然，我和博士聊了聊他的投房故事，其中他提到买老TH的曲折，我表示赞同。在此做一个归类总结：
1）长投不宜进入房龄30年以上的TH, 因为这类房的HOA费总是奔波于修房之间，资金gap较大。
2）长投不宜进入小社区，比如少于50 units 。这类小社区又加上老旧，HOA 后备金储备pool又太小，又加剧了第一条的gap。
3）老+小的TH社区在一个城市中容易被边缘化，既得不到投资客追捧，又难得到自住客的欢心，左右两头不靠边。
4）长投也是投未来，无论租售都希望每年有足够的交易量来对敲产生comparable history, 体量小的社区，交易太少，很难产生价格上的有效抬升。
5）地主不宜进入高地税和高HOA fee的社区。这两个双高设计直接把你的operation cost每月提升10%以上。也确实有效把地主挡在门外。这类社区的设计就是为自住客设计，当然规模一般也不大。这类社区适合做高端seniors ，不用设计租控。
6）不宜进入PM管理不善的小区，你开车将整个小区转一圈，如果住户乱堆杂物，乱停车，绿化草木也欠打理，小区没有干净整洁之感，说明PM不力，如果长年如此，恐怕积重难返。
7）我谈的这些，可能大多数投TH的地主不会在意。因为如果你只追房价DEAL与现金流，我提到的这些要素，你们根本不会去想到。我们之所以think in and out of box 是因为有布局的需要，要有多种有利因素的筛选。当然，如果你做SFH，或者你做白菜与蓝领房就更不用上这些指标了。
8）有一些地主（甚至有lender)会认为我们扎堆投一两个小区，是不是有租控风险。我只能说：如果你了解什么是租控，一个小匹要投票通过租控的流程如何，百分比如何，现有的投资房比例多少。当然，唯一的问题是当一个小区出租房超50%，保险会有问题，FHA贷款可能做不了。所以最大可能的租控红线是50%，然后不再批准新的出租房，原来的就继续。
9）其实在白玉房TH小区不太容易超50%红线，毕竟如果有那么多交易对敲，价格肯定水涨船高，我们坐等抬轿的无所谓，那些要上山的轿夫在高价面前是会三思的，剩下只有自住客会进场。因此这是一个冲刺陡坡的过程。
2. 平均房价22万我是不信的。你去年的贴子说24万--租2200。要么你今年没有买TH, 要么你买了而房价跌了拉低了你的平均价格。
而且你还说买27万的。
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1364992.html
下面这一贴是今年年初的贴你说：
125万能买什么？我们农村白玉小房25万/套TH可以买5套，月租金约10K。
可见是25万租2千。
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1367748.html
我们是谁？ 哈哈。多数就对个人投资没啥意义了。
感觉还是老朽最实在，每篇文章都强调房地产的地域性和他的观点只适用于南加州。两相比较，让我想起一句诗：“你要抒情你就抒情，我肚子饿了我要吃大饼”
property tax是多少呢？100户的HOA能养自己社区吗？其实500户都不容易。
如果中西部的居住习惯是喜欢TH，一月一万收入的租客，为什么要去租25万的TH？自己买下来并且payoff都用不了几年吧？
中西部的人是怎么想的？这么便宜的房子为什么会这么喜欢TH而不去住SFH？一万月收入完全住得起SFH的。
我们这里都不喜欢TH主要是因为TH隔音太差，所以可以看得一些新造的房子和TH一样只是两家之间多加一堵墙；屋顶维修互相牵连，一直不停的修屋顶，尽管我们加州不常下雨也没有雪；还有就是HOA费管理常常不够花费，每年HOA费用涨的很快增加成本。当然在高房价区TH还是很多人买这和房价的affordability相关。
新新手问题：把每个月的CASH FLOW都攒出来，变相挣点小钱吧。请问这个cash flow指是什么啊？
我是一直反复唠叨投房“毛豆”（model)，很多人会纳闷，民居投房无非简单划分：白玉-蓝领-白菜，赚的不是现金流，就是赚增值，或者双管齐下，还有什么其他的奥妙吗？
当然有！我们也是苦难长征，历经10年摸爬滚打，忍住了各种寂寞与孤独。也就是最近这3年，总算有了量变到质变的优势效应。我们的毛豆成熟了，可以实现自我复制与抄作业了。
1）我们选择的小白玉投房地点是离开自住房10分钟内车程，方便及时管理，特别是招租、翻房客的时候可以实现科学统筹安排，尽量节约时间和精力；（我曾经写过如何在2周内MAX招租10套房的经验）
2）我们大多选择15年以内的中高端TH，好学区，8分以上，社区配套与管理完善。我们不选择SFH，一）房价过高，二）经营管理有难度；三）不是我们目标客户的首选。我们的目标房客基本上都是月收入1万以上的白领家庭，以月租的4X为财务要求标准。
3）我们也实现了白玉房的租售比超过1%的第一个小目标，TH月租金平均集中在2400-2500左右，平均房价在22万左右，基本上是目前市价的7-8折吧，对抗未来危机也有了一定的护城河与安全边际。
4）我们扎堆于2个TH社区为主，A社区总共有650套TH，BASE太庞大，很难控盘，只能在统一翻房客的时候，尽量以3-4套房作为一个T队统一招租时候，抢占市场招租定价权；B社区不足100套TH，实现了大概率控盘。
5）今年意外做了一些6个月的短租，因为这类房客要建房，一般需要6个月的过渡期，市场又严重紧缺，我们提租了每月约20%，最便宜的月租2400（12个月长租价大概2000/月），最高的月租到了2950（长租价2400），算是抓准了一个市场的大肥缺，把低潮期的10月11月通过这个方式快速找到高质量的房客，并且顺利实现了0空置；
6）今年，我们给房客买自住房占了全部房客总数的35%。连续第3年完成了500万的交易额度。去年完成了600多万吧。今后的目标是每年可以稳定增长100万交易额度。
7）今年投资房方面的自购和金主所购很少，差不多也就100多万吧，没有大买特买，比最高购房量的前年少了一半吧。今年主要精力是把手里的房子都Refi了，乘着历史超低RATE记录，从5%降到接近3%，把每个月的CASH FLOW都攒出来，变相挣点小钱吧。
8）明年还是涨势风口，打算把2栋单身公寓10000多尺的，尽快装满。目前还有不足10%空置。他们俩的经营管理实在太耗费时间与精力，虽然CASH FLOW很好，但毕竟不是我们的主力毛豆，需要尽快套现，所幸，如果6%CAP，价格已经翻倍有余。如果1031+用足75%-80%商贷杠杆，完美理想是可以另外购买20套中高端TH，加上自有资金，大概可以提升到MAX 30套吧。如此一来，我们未来每年的（自购+他购）买房总交易额年冲1000万就不再是白日梦了。
9）我们未来的模式是通过筑巢引凤，双向引入，不仅是高质量的房客变成自住买家，更有可能引入经纪代理人。当然，买家团队中的金主与高净值的投资客也是要重点发展的摇钱树，不能或缺。我们需要再奋战几年，5年后可能退居管理为主。
10）这个毛豆最后完美的套现模式，将是找一个大号金主/财团，全部打包出售的套餐将是：1)全部房价+2)broker business（每年30万的收益目标）+3)PM business（每年10万的收益目标） 三合一的卖价。当然，要实现这个完美套餐，我们的初级目标是要先做到100套中高端TH起步吧。
做投房，毛豆+布局是非常重要的，因为，一是优秀的合适自己的毛豆，本身就有攻守兼备的风控优势，二是有毛豆，你才有真爱与专攻力；三是避免你朝三暮四，三心二意，难有长心。
以上是为我们的2020年投房总结。个人观点，谢谢关注！大家节日快乐，新年吉祥！
可口可言_文学城博客 (wenxuecity.com)
今天下午和物理博士聊了聊，我给你们画的参考线又提高了N个档次。虽然我上学时最惨的是物理成绩了。
当然，我和博士聊了聊他的投房故事，其中他提到买老TH的曲折，我表示赞同。在此做一个归类总结：
1）长投不宜进入房龄30年以上的TH, 因为这类房的HOA费总是奔波于修房之间，资金gap较大。
2）长投不宜进入小社区，比如少于50 units 。这类小社区又加上老旧，HOA 后备金储备pool又太小，又加剧了第一条的gap。
3）老+小的TH社区在一个城市中容易被边缘化，既得不到投资客追捧，又难得到自住客的欢心，左右两头不靠边。
4）长投也是投未来，无论租售都希望每年有足够的交易量来对敲产生comparable history, 体量小的社区，交易太少，很难产生价格上的有效抬升。
5）地主不宜进入高地税和高HOA fee的社区。这两个双高设计直接把你的operation cost每月提升10%以上。也确实有效把地主挡在门外。这类社区的设计就是为自住客设计，当然规模一般也不大。这类社区适合做高端seniors ，不用设计租控。
6）不宜进入PM管理不善的小区，你开车将整个小区转一圈，如果住户乱堆杂物，乱停车，绿化草木也欠打理，小区没有干净整洁之感，说明PM不力，如果长年如此，恐怕积重难返。
7）我谈的这些，可能大多数投TH的地主不会在意。因为如果你只追房价DEAL与现金流，我提到的这些要素，你们根本不会去想到。我们之所以think in and out of box 是因为有布局的需要，要有多种有利因素的筛选。当然，如果你做SFH，或者你做白菜与蓝领房就更不用上这些指标了。
8）有一些地主（甚至有lender)会认为我们扎堆投一两个小区，是不是有租控风险。我只能说：如果你了解什么是租控，一个小匹要投票通过租控的流程如何，百分比如何，现有的投资房比例多少。当然，唯一的问题是当一个小区出租房超50%，保险会有问题，FHA贷款可能做不了。所以最大可能的租控红线是50%，然后不再批准新的出租房，原来的就继续。
9）其实在白玉房TH小区不太容易超50%红线，毕竟如果有那么多交易对敲，价格肯定水涨船高，我们坐等抬轿的无所谓，那些要上山的轿夫在高价面前是会三思的，剩下只有自住客会进场。因此这是一个冲刺陡坡的过程。
2. 平均房价22万我是不信的。你去年的贴子说24万--租2200。要么你今年没有买TH, 要么你买了而房价跌了拉低了你的平均价格。
而且你还说买27万的。
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1364992.html
下面这一贴是今年年初的贴你说：
125万能买什么？我们农村白玉小房25万/套TH可以买5套，月租金约10K。
可见是25万租2千。
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1367748.html
我们是谁？ 哈哈。多数就对个人投资没啥意义了。
感觉还是老朽最实在，每篇文章都强调房地产的地域性和他的观点只适用于南加州。两相比较，让我想起一句诗：“你要抒情你就抒情，我肚子饿了我要吃大饼”
property tax是多少呢？100户的HOA能养自己社区吗？其实500户都不容易。
如果中西部的居住习惯是喜欢TH，一月一万收入的租客，为什么要去租25万的TH？自己买下来并且payoff都用不了几年吧？
中西部的人是怎么想的？这么便宜的房子为什么会这么喜欢TH而不去住SFH？一万月收入完全住得起SFH的。
我们这里都不喜欢TH主要是因为TH隔音太差，所以可以看得一些新造的房子和TH一样只是两家之间多加一堵墙；屋顶维修互相牵连，一直不停的修屋顶，尽管我们加州不常下雨也没有雪；还有就是HOA费管理常常不够花费，每年HOA费用涨的很快增加成本。当然在高房价区TH还是很多人买这和房价的affordability相关。
新新手问题：把每个月的CASH FLOW都攒出来，变相挣点小钱吧。请问这个cash flow指是什么啊？