2021年橙县房市探讨

老朽
楼主 (文学城)

房地产是非常非常非常的地域性问题,纽约湾区和阿拉斯加,冰火两极,没有比较性。看房地产的走势最重要的还是一个地区的人口增长趋势以及可供土地开发状况,也就是供求关系,经济好坏只是暂时现象,美国的经济不会长期低迷。想准确判断房市也是不容易,当然,对于纸上谈兵的所谓专家来说还是很容易,上嘴唇碰下嘴唇,或者键盘上动动手指头就行了。

房地产有不同领域,我只经营住宅这一块,也是最稳妥的的部分。突发的疫情已经将近一年,还看不到曙光,商业房地产就像是裤裆里抡大锤,受到沉重打鸡!不管发生什么事情,人还是要有住的地方。即使是住宅这一块我也是集中精力于中低端房,面向全国将近百分之四十买不起房子的一大群人。越是开放发达国家和地区,租房子的人比例越高,美国会越来越高,人口从乡村流向城镇是趋势,工作机会集中在大都会地区,大都会地区的杨白劳基本上是租房子住,杨白劳的后代基本上还是杨白劳。

房地产有各种做法,就住宅地产来说,我也不反对做白玉房,适合自己就行,特别是高薪马工和身上带个师字的专业人士,投资房地产主要目的是保值,也不喜欢和低端人士打交道,这无可厚非。我现在也开始投资白玉房,钱放银行肯定是贬值,暂时没有现金流也无所谓,因为税已经交很多,多赚钱还要多交税。但是,必须看清楚一个事实,无论房价还是房租都是呈金字塔形状,也就是说越高端的房屋,市场就越小,租房市场更明显。而且高端租房市场上的房客流向购买自住房的可能性非常大。低端房住户基本上是月光族,连交房租都捉襟见肘、时有问题,买房的头款很难拿出来。

我的房客里住了十年以上的近一半,今年只有两户搬走,对于职业地主来说简直就是闲死的节奏。稳定压倒一切,要尽量避免房客的流动性。有些人不同意我这个观点,没关系,房地产有不同的做法,我的做法不一定适用别人,因为我的房数量比较多,没有那么多的精力去折腾。曾经有过一个月五户搬走搬入,也有过一天同时三处开工。早上六点约工人在home depot取材料,然后回家睡回笼觉。中午给工人去送饭,有时帮把手,晚上检查好水电煤气锁门。虽然忙死,自己的生意,乐此不疲。但这不是我想要的生活,我要做逍遥地主而不是苦逼地主。赚钱是为了更好的活着,活着绝不是为了去赚钱。

来看南加州一百万美元的白玉房,很勉强能租到四千块钱一个月。今天的利率是历史上的低点,借一百万,每月还贷款额也就四千多。如果放些头款,比如借八十万,减少每月还贷款额,留点钱交地税和其他开销,买房和租房的负担差不多。但是,房租上涨是肯定的,今天四千的房租十几年后可能会是八千。没有什么不可能,我现在两千的房租,1998年刚买回来时房租是$725。再退回到1970年代,平均租金只有一百块钱。杨白劳长期租房子住,用不了多少年,几十万块钱房租一点点扔到粪坑里,而且是以追加的方式往里面扔,屎都让黄世仁淘去了。还贷款是定存,总有还清的一天,当房价上涨还可以重新贷款,套现出来。现代黄世仁投资房地产,就是用杨白劳交的房租去还房贷,杨白劳如果不买自己的房,永远是两手攥着空拳头,一无所有。

低端房市场大,并不是说我就喜欢投资在烂区,低端房不等于烂区。南加州有不少城区的居住环境不是一般的差,危邦不入、乱城不居是我的原则。惹不起躲的起,惹不起砂锅惹抓篱,我去惹我惹得起的地方。如果把投资环境分为五档,上好、中上、中等、中下、下等,橙县orange county没有下等烂区。至于为什么没有烂区,以前提到过,细说怕犯忌,可以去Google 一下三百多万的橙县人口构成比例。

房租和房价的上涨相辅相成,房租的上涨也会反映到房价市场。orange county housing authority 已经公布2021年房租参考价格,比2020年提高了4%-5%,和去年相当。三年前我就说过,未来几年里南加州的房租上涨会超过房价,再延伸两三年应该还是这个走势。房价上涨会出现停滞和回调,甚至崩盘。房租市场不会崩盘,特别是南加州市场最多出现暂时的停滞,不超过一年,多数情况下是一路顺风向上,也就是说现在投资出租房仍然是安全的。 现在的房价比三年前高出不少,如果你在三年前买的房,而且自认为是在高点,以放25%-30%头款计算,初期维持打平,几年后就可看到现金流,南加州过去15年房租翻了一倍。今天的投资,15年后也会有丰厚的回报,从银行贷款运用杠杆的回报率更大,这还没有计算房价上涨的appreciation。

参考一下今年和明年housing authority 房租标准差别

如果你今年50岁才开始投资房地产,肯定不能算早,也并不晚。就以南橙县买个两房康斗condo,四十万左右为例。南橙县是指尔湾irvine以南十几个城市,基本上都是新开发的中上和上好区,尔湾1971年建市。新港滩Newport Beach是所有城市中的佼佼者,是房地产的金字塔顶端,这里的名人富豪云集。大街上看到劳斯莱斯没有什么惊奇,惊奇的是劳斯莱斯云集。新港滩搞过劳斯莱斯大游行,两百辆劳斯莱斯围着南加州最高尚的购物中心时尚岛fashion island招摇过市,我曾经开老板的劳斯莱斯去得瑟一下,小母牛去赶集,牛逼大发了,奔驰宝马哪凉快哪歇会。

新港滩的富人社区,一块建房地皮两百万起,对于我们当中的大多数人来说,包括我们在内,尼姑看嫁妆,下辈子再说吧。近朱者赤,新港滩周边城市包括尔湾也相当不错。一千万人口的邻居全美第一大洛杉矶县也有个顶端,不用说大家也知道是哪里。

目前银行的定存利息几乎是没有,如果有四十万现金还不如砸进一个房子,南橙县两房的condo还可以买到,租金减去开销每月净收入一千多块钱挺好,而且房租是增长趋势。更好点的办法是借贷款加杠杆,把四十万分成四份或三份买三到四个房,也就是放四分之一到三分之一头款,打平略有盈余即可,当然,不差钱的倒贴一点也可以忍受。现在有份工作和收入,暂时不指望房租的作用,十几年后房租会翻倍,也差不多是退休年龄,有好几千块钱的净收入,比单靠退休金生活要好的多。

20年前在洛杉矶的一次大型珠宝钱币拍卖会,1930年发行的$1000美元现钞,没错是1000美刀钞票,相信许多人没见过,本老爷见过了,一共好几张,被一个人买去,每张拍卖到$1400。70年涨40%,没多大意思,加上通货膨胀因素,实际上是贬值。 拍卖品来源五花八门,法拉利新车是海关截获走私货,这个竟标激烈。有些货是邮寄地址不明,没人认领,也有孤独老人去世留下财产没有后代。早期刚来美国我们没钱有闲,去凑热闹。老婆看中一袋珠宝,有十几件,不值什么钱。都混在一个小塑料袋里,也不能细看。但里面有个一克拉钻戒,成色质量不明,就赌一把,以$270买到整袋。后去珠宝店鉴定这颗钻戒,成色相当好,肯定赚到了,其他东西无所谓。玩邮票一样,就算是赚几千块钱,也属于黄鼠狼娶媳妇小打小闹,而且玩物丧志,发不了财,及时收手。

下面是重点,同时我工作的房地产公司刚买下一个房我在处理,五十多万,仅仅几年前紧邻的一个面积一样的房是28万买的。 五十多万的房建于1930年,当时价钱$770,那张一千块钱的钞票买这个房还有富裕。一千块钱拿到今天只够买两三个马桶,和一千块钱的钞票比较一下几十年下来的回报率,好像没有可比性。

我的老板把两个房子都铲掉,盖了37个单位公寓,我懒的去算现在值多少钱,别人的钱财是我的身外之物。做房地产不能急功近利,坚持几年十几年或更长期,会有很好的回报。



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houmajsa
朽爷依旧幽默,歇后语小王子
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Browntree
好文,赶快反复研读!
簡單
谢谢朽兄,把自己的经验分享给我们。十分受益!
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happyEstate
裤裆里拎大锤,哈哈哈笑死我了
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hhtt
老朽兄,讲的太好了!“做房地产不能急功近利,坚持几年十几年或更长期,会有很好的回报。”。
h
hhtt
你这句话是放之四海而皆准的!做什么投资都要持之以恒!有时要有些一根筋的思维?
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karenkn
屎都让黄世仁淘去了, 数数一堆歇后语笑死了,不过句句透着智慧
唯一2005
哈哈,稳定压倒一切
四季痘
对于长租的,你是怎么给他们涨房租的呢?
老朽
我的房租比较低,上涨空间大,每年涨一点,顺便寄给房客housing 的房租参考copy 。
老朽
谢谢大家读帖指教
闲来无事事
总算等来了!南加投资制胜宝典!再问几个问题

总算等来了!南加投资制胜宝典!再问几个问题

1,您提了南澄县,那对尔湾以北怎么看?

2,山那边riverside向南地区?

爱睡懒觉
+100
爱睡懒觉
好文,有借鉴意义。
簡單
请教几个问题

看来,中上等,中等和中下等在橘子郡好出租, 是吗?

中上等,中等和中下等房价在未来3年,5年内涨价空间有多少?

快乐的长耳朵
朽爷又出大作!手工点赞!学习了。会继续买!
k
keeplooking
先顶再看!老朽是一如既往的乐观啊。只是你的成功别人不一定能复制!
老朽
南橙县都是中上等,包括尔湾,但尔湾适合自住。其他中上,中等,中下地区都很好租。正租个房,没广告,插个牌子就租了
老朽
各人喜好不同,北橙县是老区,房子比较旧,区也略差,再强调,橙县没有太差区。但有的独立屋地大,加建有潜力。
B
Bluebrook
在哪能能找到housing 的房租参考information?
老朽
坛子上比我强的人多了去了,我不过会拽文而已。
老朽
Google 一下当地的housing authority 网站
B
Bluebrook
明白了,谢谢!
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thankful
赞好文!
a
alpha123
是很难复制。不但时机不同,管理的好也是小地主难以做到的。
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luckyme888
朽爷的文章,有智慧,又诚恳实在,加上幽默,篇篇精品,赞赞赞!
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RunningCow
想问一下远程可以考虑橙县吗?以前一个邻居也在那里买了房好多年,去年两个退休后卖了我们这边房子搬过去。

我也想有合适的买一间先出租,过几年可以考虑搬。实在太向往阳光灿烂的日子

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luckyme888
非常同意投资房地产是很好的长期投资,但美国未来左倾趋势不可避免,朽爷不担心大环境政策越来越不利房东吗?
U
USATiger
朽哥可以笑傲江湖。钱是身外之物,太多如过江之鲫,呵呵
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daloon
朽兄弟妙语成串儿
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hz82000
谢谢,买房真要当机立断,去年我和闺女都看房,我们看了就买了,他们磨磨唧唧,

看着房价噌噌上去

闲来无事事
南澄县好像极少40万可以买到的condo
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tboy
说的,心都动了,要不是疫情,飞过去找房

现在忍忍,等疫苗吧.估计疫情过后肯定涨.

到时大陆政策松动些,陆资一定先去加州.

闲来无事事
这次中美之间关系这样折腾一番之后,资金还会大幅跑美国吗?
闲来无事事
投资做的好还会拽文的就你一个!

这文采不出本书实在是可惜了。

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logyliang2002
写的真好,很多细节很有指导意义!谢谢!
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tboy
一定会,疫情中,现在还有从大陆想办法汇钱美国买房,
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Redcheetah
外事不明问顾狗

房事不明问朽哥

老朽
我是反对远程投资的,但是计划退休后搬来南加州不同。三年前就有网友来问过,也先买了房,以后细谈。
老朽
完全不担心
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Shanghaigirl98
对不住,对不住, 把‘更长期’下意识看成‘更年期’

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karenkn
我今天刚决定签个两年的也是给的一对年轻夫妻一家4口加丈母娘比较低,那是不是只好两年后再加点?
h
hhtt
我是篡改老朽意思的专家,做房地产不能急功近利,坚持几年十几年就成更年期了,会有很好的回报。
老朽
如果签两年约就只能两年后再说,所以我一般只签一年约,说过多次,租约对房东的约束力大过房客。
小小美羊羊
橙县是蓝州里面的红地盘,人口结构也好,做地主首选之地啊。
老朽
有的事情牵扯政治,不便说,的确也是这样。
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luckyme888
朽爷看到美国向左转,怎么能保持这样气定神闲?有空写一篇给投坛地主们定定神吧,现在还是有不少大小地主忙着卖房退出的...
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blogcity
运气好落足橙县

经济好人口增长的地方很多,比如旧金山。但是这种深蓝地方的法律过于偏向租户,有时候让房东生不如死……
老朽
我不大相信美国会变成共产主义一说,有人非要这么去琢磨我也没什么部分,不想辩论。
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karenkn
唉新手地主不太懂,下次记住了
又当爹来又当妈
精辟,

太多人看不出低端房不等于烂区,把它们搞混

本来就是个俗人
我是 买房之前老朽所有文章通读一遍,过几天有空再温习一边。
老朽
不多,也不是没有,要常查看。
闲来无事事
牢记老朽的名言,在南加我只签6个月
还是没ID的好
其实要致富,无论做什么行当,没有十年功夫都下不来

不过股票还是更容易些(当然也看人), liquidity 好,不要打理,不要看人脸色。 看个QQQ, 2008年不到$30,今年已经到了$300,十倍。  如果用option trading来leverage,效益更明显

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lawattaction
啥样的房叫低端房?
新手地主刚上路
中低端房好!谢谢老朽兄分享...
P
Progressive
南加的房地产

兴旺绝对和老朽的宣传大作有很大的关联。哈哈哈。。。得谢谢老朽。

满池娇
牢记了
老朽
去周边看看,中小型公寓,比如fourplex 以及16单位以下租金多少,然后了解一下

是什么样的群体住这样的房子。你想要投资的房子基本上也是这样的租户,差不多可判断是低端房。

满池娇
所有朽哥的文章都值得打印出来仔细拜读 慢慢领会

能遇到朽哥的人都是有福气的人啊!

投坛的人真的有福气

满池娇
应该是谢谢朽哥发帖指教

感恩!

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wen0926
感谢大咖!问老朽老师您拉斯维加斯有好的房屋management company推荐吗?谢谢您
簡單
谢谢啦
老朽
对不起,没有。08年崩盘后,09年我专门跑了三次las Vegas看房 ,还是决定不远程投资。
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wen0926
谢谢老朽老师。