本人不是CPA， 希望CPA可以指正。谢谢。
税收优惠是投资房地产的一个最重要的原因之一。可以说，如果没有税收优惠，投资房地产的老美可能会少一半。
首先，房产的折旧可以用来抵税。住宅的折旧年限为27.5年，商业的更长一些。假设一套别墅的价值为100万美金。其中：建筑部分为60万美金，土地部分为40万美金。建筑部分可以折旧，土地部分无法折旧。那么，每年的折旧计算为：60/27.5=2. 18万美金。假设扣除维护、地税、保险等支出之后，纯租金收入为每年2万美金，那么报税收入为：2万-2.18万=-1800美金。这样，虽然每年有2万美金的收入，但报税收入为负，不需要缴纳收入所得税。
其次，出租房在出售后，可以通过1031置换来延后资产增值税。所谓的“1031”，指的是税法1031节里面的有关规定。这一条税法允许投资者通过再投资类似于出售的财产，来延后资本增值税。假设，投资者在5年前用100万美金购买房产，现在出售，扣除费用后得到150万美金。那么，资本增值为50万美金。加上追回5年内累计申报的折旧抵税额10.9万美金，共60. 9万美金。如果不做1031置换，投资者有可能要支付10多万的资本增值税。但如果投资者卖掉原先的房产后，在180天内又买入一个161万的房产(假设不考虑贷款这些BOOTS的细节），那么投资者可以暂时不需要支付这10多万的增值税。
税法没有限制投资者在一生中可以做多少次1031置换。那么，这些累积起来资本增值税什么时候要交呢？
事实上，许多地产投资者通过结合每人1000多万的免税遗产额度，给完全规避了。
在2020年，每一位美国人可以把头1158万遗产免税留给子女。子女在继承房产时，房产的税基一下子上升到市场价值，但往往还是低于1158万的免税额度。这样，上一代积累的资产增值税义务，通过继承被一笔勾销了。
所以，折旧抵税、1031置换、遗产继承是美国人投资房产的避税三部曲，是家族基金积累财富的秘密之一。
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折扣只能在有 net income 的时候使用， 而且不能用来产生负的income
所以，虽然有2.18 的额度，但是却只能使用2， 剩下的来年再用，就是 carry over
本人不是CPA， 希望CPA可以指正。谢谢。
税收优惠是投资房地产的一个最重要的原因之一。可以说，如果没有税收优惠，投资房地产的老美可能会少一半。
首先，房产的折旧可以用来抵税。住宅的折旧年限为27.5年，商业的更长一些。假设一套别墅的价值为100万美金。其中：建筑部分为60万美金，土地部分为40万美金。建筑部分可以折旧，土地部分无法折旧。那么，每年的折旧计算为：60/27.5=2. 18万美金。假设扣除维护、地税、保险等支出之后，纯租金收入为每年2万美金，那么报税收入为：2万-2.18万=-1800美金。这样，虽然每年有2万美金的收入，但报税收入为负，不需要缴纳收入所得税。
其次，出租房在出售后，可以通过1031置换来延后资产增值税。所谓的“1031”，指的是税法1031节里面的有关规定。这一条税法允许投资者通过再投资类似于出售的财产，来延后资本增值税。假设，投资者在5年前用100万美金购买房产，现在出售，扣除费用后得到150万美金。那么，资本增值为50万美金。加上追回5年内累计申报的折旧抵税额10.9万美金，共60. 9万美金。如果不做1031置换，投资者有可能要支付10多万的资本增值税。但如果投资者卖掉原先的房产后，在180天内又买入一个161万的房产(假设不考虑贷款这些BOOTS的细节），那么投资者可以暂时不需要支付这10多万的增值税。
税法没有限制投资者在一生中可以做多少次1031置换。那么，这些累积起来资本增值税什么时候要交呢？
事实上，许多地产投资者通过结合每人1000多万的免税遗产额度，给完全规避了。
在2020年，每一位美国人可以把头1158万遗产免税留给子女。子女在继承房产时，房产的税基一下子上升到市场价值，但往往还是低于1158万的免税额度。这样，上一代积累的资产增值税义务，通过继承被一笔勾销了。
所以，折旧抵税、1031置换、遗产继承是美国人投资房产的避税三部曲，是家族基金积累财富的秘密之一。
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股票还是出租房？世上最难管的是人心。 好区的房子涨得一定快吗？ 加州房价在疫情后走向的讨论 疫情对NNN地产的影响、分化和希望 关于”优质NNN地产：股灾时可替代债券的避险产品“一文的说明折扣只能在有 net income 的时候使用， 而且不能用来产生负的income
所以，虽然有2.18 的额度，但是却只能使用2， 剩下的来年再用，就是 carry over