短期打击有人员接触、非生存必须的租户
从短期来看，疫情打击了绝大多数的租户。这其中，餐饮、健身房、幼儿园、加油站、非生活必需品的零售百货被打击得最为严重。
短期利好提供生存必需品、药店和提供网购的租户
在疫情发生之后，沃尔玛、药店、Dollar General、亚马逊纷纷宣布雇佣员工来应对增加的需求。其中，沃尔玛计划增加15万名员工。亚马逊计划增加10万名员工。CVS和Dollar General各自增加5万名员工。
长期来看，疫情将加速NNN地产的两极分化
从长期来看，疫情对于NNN地产的影响，类似疫情对于人类自身的影响：加速淘汰原本就已经衰老的个体，进一步稳固原本健康或者快速生长的个体。
贫富差距更大了
疫情过后，
- 服务业会逐渐恢复。而且这些服务是essential，地主们只要能撑过去这几个月就行了。NNN的连锁客户财力雄厚业务扎实，更不发愁。
- 面对中产的零售商会被沃尔玛1元店等大众低成本零售和电商越来越挤压生存空间。这已经发生很多年了，全世界都是这样。 这些零售商退出的市中心土地会被再开发。我个人觉得高端住宅或商住综合体可能性更高。怀疑会有大资金摩拳擦掌杀入持有这些mall地皮的REIT或公司，持有几年再倒卖或开发。当然这是大鳄们玩的游戏，我们只能旁观。
- Last mile物流中转站是个有趣的机会。在人口稠密的城市地区，可以预见这些小小的面向社区的物流中转站会慢慢冒出来，甚至成为连锁性企业。如果你有物业租给他们也许也不错。
Blueshirt 兄，我有一个NNN实例可以分享。我有一个pad site 的NNN 租户，national credit, 不是家喻户晓，可是名字很多人应该有印象。前天他们来email 通知四月的租金暂缓付出，说要紧缩开支，等待政府纾困。他们是non-essential business, 可是连一个月都撑不下去，出乎我的意料。
NNN的租户，租金高，琐事少。可是他们要赖账也是没商量。我要像军备竞赛一样的hire better lawyer(s), well connected leasing broker(s)，more PM(s) 和他们交涉. NNN tenant 对于non-institutional 地主，我的经验蛮头痛的。。。总之NNN高风险，需要高贮备金。
刚才看到cheesecake factory 新闻 - https://la.eater.com/2020/3/25/21194144/cheesecake-factory-rent-strike-chain-restaurant。 我预计他们月租金在$5万以上，yaks! 还好我玩不起class A property. :)
债务从18年的7.4亿一下子增加到了19年的22亿。CASH 只有5800万。说明两种可能：1.运营收入不够，靠借债维持。或者2. 扩张过度，资金链断裂。至于信用，S&P没有评级。我相信如果评级，一定是JUNK。
作为对比，STARBUCKS的债务从18年的229亿增加到254亿。不是这么极端。而且营业净收入从35亿增加到37亿。现金有26亿。更重要的是，S&P的信用评级是BBB+。正宗的CREDIT TENANT，高信用等级租户。
类似CHEESECAKE这样的NATIONAL租户还有很多。他们是NATIONAL TENANT，但并不是NATIONAL CREDIT TENANT。我可以找一大把：JCPENNY, MACY'S, MATTRESS, PERKINS, PIER1...都是已经FILE BANKRUPTCY或者濒临倒闭。
所以，我的观点是，无论大小，都需要查财务状况 - BALANCE SHEET, INCOME STATEMENT, CASH FLOW。但同样情况下，小租户发生财务问题的情况会更为普遍。小租户出问题后造成的影响小一些倒是真的。
非政府两房贷款BOND BID ASK SPREAD 非常大,不少房贷公司无法MEET MARGIN CALL，可能会倒闭。
短期打击有人员接触、非生存必须的租户
从短期来看，疫情打击了绝大多数的租户。这其中，餐饮、健身房、幼儿园、加油站、非生活必需品的零售百货被打击得最为严重。
短期利好提供生存必需品、药店和提供网购的租户
在疫情发生之后，沃尔玛、药店、Dollar General、亚马逊纷纷宣布雇佣员工来应对增加的需求。其中，沃尔玛计划增加15万名员工。亚马逊计划增加10万名员工。CVS和Dollar General各自增加5万名员工。
长期来看，疫情将加速NNN地产的两极分化
从长期来看，疫情对于NNN地产的影响，类似疫情对于人类自身的影响：加速淘汰原本就已经衰老的个体，进一步稳固原本健康或者快速生长的个体。
销售非必需品、且自身网购能力薄弱的商店，无论大小，都将在这次疫情后加速淘汰。今年的关店数量，或许会是往年的好几倍。这些店包括JCPenny、Macy's等。和Mall相比，独栋的NNN地产租户不会有这么高的淘汰率。大量卖服装等非必需品的商家都聚集在Mall里面。所以本次疫情对原本就处于挣扎边缘的某些Mall来说，打击或许是致命的。 疫情对于资金储备少的租户，影响也会更大。通常来说，家庭式加盟经营店的资金更为稀缺。所以，本次疫情过后，餐馆、健身房、幼儿园这些倾向于小租户经营的数量也会有一定程度的减少。 疫情稳固了提供生活必需品，并不易受网购影响的租户 前面已经提到，沃尔玛和Dollar General在本次疫情中得到了壮大。疫情过后，由于受亚马逊影响小，还会健康发展。超市和药店虽然也得到了好处，但从长期来看，市场份额会更容易受到亚马逊的侵蚀。 作为NNN地产最常见的快餐店，本次疫情过后会加速分化。Chick-fli-a、麦当劳、星巴克等最强的快餐店，或由总公司直接经营，或由总公司担保。由于总公司的现金储备充足，这些租户有望安然渡过疫情危机。而大的加盟店，如果现金储备充足，也同样可以渡过难关。等疫情把老弱病残的租户淘汰之后，反弹的市场需求会让这些租户得到迅速地恢复。 亚马逊的超市Whole Foods无疑是本次疫情的最大赢家之一。与此关联的Last Mile仓库（网购公司在运送到最终客户前的最后一站）也会得到加强。可以预见，本次疫情中被淘汰的Mall等城市中心的空置房地产，或许可以改造成终点站的仓储设施。 均贫富扩大消费的可能 在西方国家里面，美国的贫富差距保持领先。1%的富人控制了全国一半的财富。富人还通过政治影响力保持对财富的占有。这些过剩的财富并没有过多地进入消费流通，而是投入了股市和地产。普通的中产家庭没有资金来消费，也就无法刺激经济的发展。如果富人投入股市和地产的一半资金可以转移到中产家庭，让他们消费，美国的实体经济会得到长足的发展。更多我的博客文章>>> 疫情对NNN地产的影响、分化和希望 关于”优质NNN地产：股灾时可替代债券的避险产品“一文的说明 出租房投资财务分析简易EXCEL模型 （免费下载！） 寻找优质的商业地产：和亚马逊共舞的艺术 商业地产不都是老虎：NNN的转租风险
贫富差距更大了
疫情过后，
- 服务业会逐渐恢复。而且这些服务是essential，地主们只要能撑过去这几个月就行了。NNN的连锁客户财力雄厚业务扎实，更不发愁。
- 面对中产的零售商会被沃尔玛1元店等大众低成本零售和电商越来越挤压生存空间。这已经发生很多年了，全世界都是这样。 这些零售商退出的市中心土地会被再开发。我个人觉得高端住宅或商住综合体可能性更高。怀疑会有大资金摩拳擦掌杀入持有这些mall地皮的REIT或公司，持有几年再倒卖或开发。当然这是大鳄们玩的游戏，我们只能旁观。
- Last mile物流中转站是个有趣的机会。在人口稠密的城市地区，可以预见这些小小的面向社区的物流中转站会慢慢冒出来，甚至成为连锁性企业。如果你有物业租给他们也许也不错。
Blueshirt 兄，我有一个NNN实例可以分享。我有一个pad site 的NNN 租户，national credit, 不是家喻户晓，可是名字很多人应该有印象。前天他们来email 通知四月的租金暂缓付出，说要紧缩开支，等待政府纾困。他们是non-essential business, 可是连一个月都撑不下去，出乎我的意料。
NNN的租户，租金高，琐事少。可是他们要赖账也是没商量。我要像军备竞赛一样的hire better lawyer(s), well connected leasing broker(s)，more PM(s) 和他们交涉. NNN tenant 对于non-institutional 地主，我的经验蛮头痛的。。。总之NNN高风险，需要高贮备金。
刚才看到cheesecake factory 新闻 - https://la.eater.com/2020/3/25/21194144/cheesecake-factory-rent-strike-chain-restaurant。 我预计他们月租金在$5万以上，yaks! 还好我玩不起class A property. :)
债务从18年的7.4亿一下子增加到了19年的22亿。CASH 只有5800万。说明两种可能：1.运营收入不够，靠借债维持。或者2. 扩张过度，资金链断裂。至于信用，S&P没有评级。我相信如果评级，一定是JUNK。
作为对比，STARBUCKS的债务从18年的229亿增加到254亿。不是这么极端。而且营业净收入从35亿增加到37亿。现金有26亿。更重要的是，S&P的信用评级是BBB+。正宗的CREDIT TENANT，高信用等级租户。
类似CHEESECAKE这样的NATIONAL租户还有很多。他们是NATIONAL TENANT，但并不是NATIONAL CREDIT TENANT。我可以找一大把：JCPENNY, MACY'S, MATTRESS, PERKINS, PIER1...都是已经FILE BANKRUPTCY或者濒临倒闭。
所以，我的观点是，无论大小，都需要查财务状况 - BALANCE SHEET, INCOME STATEMENT, CASH FLOW。但同样情况下，小租户发生财务问题的情况会更为普遍。小租户出问题后造成的影响小一些倒是真的。
非政府两房贷款BOND BID ASK SPREAD 非常大,不少房贷公司无法MEET MARGIN CALL，可能会倒闭。