准备买一个24units公寓，卖方Agent说要进入contract, 才能做due diligence

我和我的合伙人，在LOOPNET上找公寓楼投资，在北加州。 这样找到一个Agent S。 Agent S主动提出要做 duel agent, 也做我们的买房Agent.  我们觉得可以。 他发过来好几个其他公寓的资料，包括简单的RENT ROLL。

我们对于一套24units的公寓感兴趣。 上周去到公寓地点，Agent S安排 on site manager (一对墨西哥夫妇）给我们安排看了其中4套。 我们总体觉得还不错。 

回来后向Agent S要两年的EXPENSE流水，主要想看具体的日常开销以及DEFERRED maintanence的情况，并想安排structure inspection 等。 Agent S说要进入contract, 才能做due diligence。

请教大家，商业地产通常的流程是怎样的？ 非常感谢。

这要求有点过分，一般COMMERCIAL PROPERTY签了DOUBLE AGENT文件就应该给你看。

现在24+plex的cap全国平均只有5。listing agent比较得意。先下offer再due diligence比较普遍

我list的几个，写得很清楚，不看房，除非正好有空关的，给看。满的先下offer再看一小部分。

我觉得卖方已经很好了，还是让你看了4个。空关四个？

之所以不让看，是因为每次看薯老爷都对房客很抱歉，看一次给15块钱。所以不是阿狗阿猫都可以来看的。

之所以不提供信息，是因为公寓楼的买家很多都是门外汉，纯粹浪费时间。宁可卖的便宜些，也不卖给新手。

这是个过滤网，刷掉一些没希望过户的。

我忘了说了，得把银行存单拿出来。没钱免谈。

对。而且是30%-35%。很多banker拉生意说公寓楼20%down放款。很多买家信以为真。20%只是针对新楼，这个他们不告诉

我卖第一个楼的时候buyer换了10几个，都是loan denied。

买APT，20% DP 是可以的，关键是看你搞定谁，如果是银行VP的承诺肯定当真，如果下面的信贷员或manager，那就不一定作

当然，商贷银行是卡得很严的，有时一个小瑕疵就变成red flag, 都可能拒贷。

说曹操曹操到。刚有人给我一个offer。第一次接触，没来看，没来问。就是一个offer。再谈。

根据我的经验，先签了purchase agreement 以后正式进入due diligence 阶段。

银行的VP 根本不是什么高管。很少有20%首付的，除非房子的现金流特别好。

这是商业地产的标准做法。但是你可以在正式签约之前要一些

重要文件。判断一下基本可行性。下面两个帖子你可以参考。之前贴过，并网管删了。这里偷偷再给你。

https://blog.wenxuecity.com/myblog/76262/201912/32806.html

https://blog.wenxuecity.com/myblog/76262/201912/32807.html

Assistant VP, VP, Manager, Director, Executive Director...bank

谢谢波大和田鼠的及时答复

谢谢薯老爷指教。

谢谢波大指教，明白先秀一下肌肉！

谢谢圭妈的及时答复！！

非常感谢BlueShirt的分享。 立即保存了链接！！

再次感谢高手们的回复！！祝2020新年快乐！！

那些要的文件不大可能完全要到。把主要的FINANCIALS要来再说。

FANNIE和FREDDIE这些AGENCY DEBT做到80%。 COMMUNITY

BANKS少一些，需要看关系。银行贷款的数额除了LTV之外，还要看DSCR， FICO这些。有时候通过MORTGAGE BROKER能够拿到更好的DEAL.

 

这是FANNIE的TERM SHEET:

https://www.commercialloandirect.com/apartment-loans-multifamily-mortgages-Fannie-Mae.html

如果是真心想买，新手也会拒绝吗？新手买apartment都需要了解什么？尊敬的薯老爷能给咱透露透露吗？真心求教！

您的意思是全国平均capital rate 5%，这个利润不高是吗？

谢谢提供很有用的信息!

打不开，可以重新发一下吗？谢谢