想哪儿写到哪儿， 就是周末闲着写着玩。 房产的底层逻辑是啥？

我先写结论：就是在一个供应有限制的地区，有购房需求的人到底能把多少流动性带来（也就是自己存的Downpay + Mortgage)。这个数值是有上限的。 如果这个上限一年比一年高（比如年轻人工资增长， 银行放款的条件宽松，或者贷款利率下降，还有税收下降带来的税后收入增加，等等，都是利好因素，几个因素如果同时发生，那就是大牛市了！），那么房价也是会一年比一年高的。这种情况下，建房成本的影响都很小。 

从这个意义上说吧， 房市和股市是一样的。 只要Liquidity来了，就能涨。

收入增加带来的通胀环境， 对住宅肯定是利好的，如果这个时候银行还愿意放款就更好。 

一般来说，贷款利率都是高于CPI的，因为美国不支持负利率，过去没有，将来也不会。 

从这个意义上讲， 贷款买自住房， 是赔大于赚。房价的增值，即使高过通胀， 去掉地产税和交易成本和利息，也不大会是赚钱的。 

当然我并不是不支持贷款买自住房。 没钱就只能贷款买房。否则就要租房， 租房就是给房东交贷款利息， 更不好。

投资房的逻辑也是一样的。只不过投资房是房客在交Mortgage的利息。基本上， 有能力贷款的人在赚没有能力贷款的人的钱。 这是个零和游戏。 如果你有能力贷款， 就参与好了。

对供应无限制的地区，前面的逻辑就不成立了。 供应的限制包括地理环境， 地方法规， 还有建房成本。 

 

所以老巴过去不喜欢房地产，可最近又投了房地产？美国吃过大萧条的苦，宁可通胀不喜欢通缩。

我们老百姓热爱通缩。 资本家痛恨通缩。

真正大萧条比滞涨可怕。都没工作了。

我参考过过去的资料， 经济学的，还有作家的回顾。我看到了， 萧条的时候人就没精神， 高通胀的时候人倒是很亢奋。

在房地产投资扩张阶段，需要大量首付资金贷款。自住房现金买，占用资金。

算算，是贷款买两个房子更好，还是全款买一个房子，然后看机会更好。

自住房是自己住的，自己给自己交房租. 贷款在降息以后可以重新贷款到低利率。

然后等利息涨了再赚差价.

重新贷款不总是Available的。 你得保住工作，收入还不能降低太多。

所以Fed最近也松口了，当然我的想法不一定对，也可能背道而驰。

有收入就行

现在的利率太高， FED没有必要把Real Interest Rate保持这么高。 不是负利率就行了。就业差就会降息。

美联储并没有通胀的执念，我早看到了。美联储比谁都着急降息。