做房地产， 这里有很多能人。 我就分享点我的认识，不一定非常对。
我卖过几个出租房。一般我Keep Record比较认真仔细，所以每一次卖房都吧Depreciation Recapture搞得还好。 从前税率高， 达到28%不难。 现在税率低，其实25%的Depreciation Recapture对有些家庭就高了。但是Depreciation Recapture不是Effective的，也就是说即使你平时不用，卖的时候IRS也假设你用过。
规避方法就是留给孩子。 Tax Basis一旦Step UP，这个Depreciation即使你已经用了27.5年， 税务上也就消失了，小孩接着把房子出租的话， 还可以接着Depreciate。
美国的房地产没有大家想得涨得快。 Zillow有数据。 2000年以后， 涨得快的加州也就是4倍左右。 跌起来也有头。 美国的社会结构固化得厉害，学区好交通方便的地方， 其实是有数的，这部分地方的房价基本上跟着年轻人的收入走，赚钱多的那部分年轻人收入涨了，房价就会跟着涨。经常听人说地皮值钱，其实地皮的价格是倒推出来的，年轻人的收入最重要。
所以盯着新进人员的收入就可以。 租出去有现金流， 还可以Depreciate，不用交太多的税。
也不需要多。 好的房子1，2个就可以了。
美国财政恶化的话， 房产税会加，这个你没法Control。美元贬值对房产也是不利因素。
我本人不会重仓房产。 最好的留给孩子就行了。
退休后租金是生活来源
美元贬值通常会对美国房价产生上行压力，但这种影响是间接的，受多种因素交织影响。下面是逻辑链条：
外国买家购买力增强
美元贬值意味着外国货币兑换更多美元，使得美国房地产对外国投资者变得更便宜。
外国买家（如来自中国、加拿大、中东等）涌入购买高端住宅或商业地产，会提高需求、推高价格。
抗通胀资产需求上升
美元贬值通常伴随通货膨胀。房地产被视为对抗通胀的“硬资产”，投资者更倾向买入房产，尤其是租金回报率高的地区。
投资机构（如REITs或家族办公室）可能会增加对房地产配置，进一步推升需求。
实际利率走低
美元贬值往往与低利率环境相关联（尤其是美联储宽松货币政策时）。低利率使得房贷更便宜，提高购房者的购买力，推动房价。
或者3*4=12倍，如果downpay 20% or 30%, tax-free! 而且你还可以tax free forever, with 1031 exchange.
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我卖过几个出租房。一般我Keep Record比较认真仔细，所以每一次卖房都吧Depreciation Recapture搞得还好。 从前税率高， 达到28%不难。 现在税率低，其实25%的Depreciation Recapture对有些家庭就高了。但是Depreciation Recapture不是Effective的，也就是说即使你平时不用，卖的时候IRS也假设你用过。
规避方法就是留给孩子。 Tax Basis一旦Step UP，这个Depreciation即使你已经用了27.5年， 税务上也就消失了，小孩接着把房子出租的话， 还可以接着Depreciate。
美国的房地产没有大家想得涨得快。 Zillow有数据。 2000年以后， 涨得快的加州也就是4倍左右。 跌起来也有头。 美国的社会结构固化得厉害，学区好交通方便的地方， 其实是有数的，这部分地方的房价基本上跟着年轻人的收入走，赚钱多的那部分年轻人收入涨了，房价就会跟着涨。经常听人说地皮值钱，其实地皮的价格是倒推出来的，年轻人的收入最重要。
所以盯着新进人员的收入就可以。 租出去有现金流， 还可以Depreciate，不用交太多的税。
也不需要多。 好的房子1，2个就可以了。
美国财政恶化的话， 房产税会加，这个你没法Control。美元贬值对房产也是不利因素。
我本人不会重仓房产。 最好的留给孩子就行了。
退休后租金是生活来源
美元贬值通常会对美国房价产生上行压力，但这种影响是间接的，受多种因素交织影响。下面是逻辑链条：
美元贬值如何推动美国房价上涨外国买家购买力增强
美元贬值意味着外国货币兑换更多美元，使得美国房地产对外国投资者变得更便宜。
外国买家（如来自中国、加拿大、中东等）涌入购买高端住宅或商业地产，会提高需求、推高价格。
抗通胀资产需求上升
美元贬值通常伴随通货膨胀。房地产被视为对抗通胀的“硬资产”，投资者更倾向买入房产，尤其是租金回报率高的地区。
投资机构（如REITs或家族办公室）可能会增加对房地产配置，进一步推升需求。
实际利率走低
美元贬值往往与低利率环境相关联（尤其是美联储宽松货币政策时）。低利率使得房贷更便宜，提高购房者的购买力，推动房价。
或者3*4=12倍，如果downpay 20% or 30%, tax-free! 而且你还可以tax free forever, with 1031 exchange.