快奔五了，双职工，都是中等收入，要考虑60岁以后从全职改成兼职，也可能全职做到65岁退休。
有三个房子都是疫情开始以后买的，都是20%的首付。第一个房子的利率4%左右，现金流很不错。后面两个利率8% ，有现金流但是差不少。
两个人的SSN，一个人有pension，有退休账户（还存的不是很多）（加起来估计够基本开销），一部分存款（目前够两三个房子的首付）。自住房付清了。
如果降息1%的话，8%的打算refi。refi以后要不要提前还一点，到退休的时候就没有贷款了？当然没有贷款要交的income tax也多一点。
或者后面equity多了cash out refi出来花或再投资，贷款留着。
先谢谢大家！
贷款利息可以免税，8%的贷款实际上是6.2%.
疫情期间你应该把自住房调到3%，要知道通膨每年至少2%，这样等于自住房贷款考虑通膨以后根本不用付利息。
现在不要再犯错误了，你到退休还有十年，把现金投到股市里面，或者再去套几间房，还需要再投资。
租房子有现金流的目的不赚钱，而是不贴钱而可以扩大规模。你三个现金流为零的房子，扩大到和三十个没现金流为零的房子，都是一样养。所以不要纠结现金流低，只要不亏就可以。
请问你的自住房贷款利率是多少。如果可以自住房利息减税，一下子就等于省了你的税率（20－22%），然后通膨每年起码2%。所以你6%的贷款利率，填税后实际只有4.68%, 然后被通膨抹掉2%，实际付利息只有2.68%.
COVID期间30年利息到2.5%, 更不用说了，直接被通膨抹平，等于0%利率。那个贷款我宁可到死都还不清。
快奔五了，双职工，都是中等收入，要考虑60岁以后从全职改成兼职，也可能全职做到65岁退休。
有三个房子都是疫情开始以后买的，都是20%的首付。第一个房子的利率4%左右，现金流很不错。后面两个利率8% ，有现金流但是差不少。
两个人的SSN，一个人有pension，有退休账户（还存的不是很多）（加起来估计够基本开销），一部分存款（目前够两三个房子的首付）。自住房付清了。
如果降息1%的话，8%的打算refi。refi以后要不要提前还一点，到退休的时候就没有贷款了？当然没有贷款要交的income tax也多一点。
或者后面equity多了cash out refi出来花或再投资，贷款留着。
先谢谢大家！
贷款利息可以免税，8%的贷款实际上是6.2%.
疫情期间你应该把自住房调到3%，要知道通膨每年至少2%，这样等于自住房贷款考虑通膨以后根本不用付利息。
现在不要再犯错误了，你到退休还有十年，把现金投到股市里面，或者再去套几间房，还需要再投资。
租房子有现金流的目的不赚钱，而是不贴钱而可以扩大规模。你三个现金流为零的房子，扩大到和三十个没现金流为零的房子，都是一样养。所以不要纠结现金流低，只要不亏就可以。
请问你的自住房贷款利率是多少。如果可以自住房利息减税，一下子就等于省了你的税率（20－22%），然后通膨每年起码2%。所以你6%的贷款利率，填税后实际只有4.68%, 然后被通膨抹掉2%，实际付利息只有2.68%.
COVID期间30年利息到2.5%, 更不用说了，直接被通膨抹平，等于0%利率。那个贷款我宁可到死都还不清。