翻新还是重建

表姐买了个很老很旧的房子， 房子有点破旧， 表姐想推倒老房子重建新房子， 但是花销很大， 翻修花钱少一点，问俺选啥好。 俺觉得吧， 推倒重建以后是不是会卖的贵一些， 更容易出手。 大伙儿怎么看呢。 

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吓人。这应该是在买之前想好的事呀。直接买下一栋房，然后问一个不懂的人怎么弄才好，这样玩钱，听听就吓着我了。

我大概可以提醒的就一句：很老很旧的房子，要推到重建那么老旧的房子，翻修费可能比重建更贵。

钱多烧的？这个不是先想好再买吗？

算一笔账

老旧房子，买来50万，比如2000平方尺。$250每平方尺。

推到再盖，假设造价每平方尺$300，

盖一个2000平方尺的新房，花销60万，(60w+50w) 总成本一米一，平均每平方尺505美元，没有人买。

盖一个3000平方尺的新房，花销90万，(90w+50w)总成本一米四，肯定买不到一米四。

盖一个4000平方尺的新房，花销1米二，总成本一米七，平均每平方尺卖420。

盖一个5000平方尺的新房，花销1米五，总成本两米，平均每平方尺卖400元，说不定有人买，但是不赚钱。

翻修不加建，每平方尺价格会上涨，也不合算。

如果加建，原2000平方尺250的成本，花每平方尺50元翻修，再加建2000平方尺，每平方尺300元，那么房子总共成本是每平方尺是300元，可能卖到350，（350×4000）=一米四，说不定能回本。

乐观了，要推到重建状态的房子翻新，2000尺别说十万搞不定，二十万能翻修好已是幸运。人工贵房价高的地方，得好几十万。

这位要么钱非常多，要么非常少。你得告诉我是哪一个。

加盖的房子通常也难卖出价钱的，因为floor plan不行

补充几句说得清楚点，升级和翻修是完全不同的慨念。你的估算是按“升级”，即只需把旧东西换成新东西，而不需要修管道墙体支撑窗

门和房顶。

以现在的人工材料，按中等价位，“升级”2000尺房，仅仅换新厨房/两个洗手间/地板/全屋油漆的价格，已经要10万了。

 

那么就是翻修后每平方尺350元，还是比推到重修到5000尺的成本低。

按照我的计算，建新房每平方尺300元也是乐观，但是拆旧房的成本摆在那里，新房盖好很难小于400元每平方尺(重建五千尺的也没有压到400元）。

旧房加建，反本容易点。有人说结构不会好，我承认。但是买房子地点除外，面积最重要，其他其次。所以加建的房子成本低，卖价也低一点，但是亏不了。

我的帖子并不是精算，而是提供一个算法。谁也不知道楼主房子多大，什么价钱买的，翻修的规模有多大。我给一个算法，他自己用spreadsheet去算，基本上一小时出结论。

Location决定投资成本….

重建的价格可控制性高些。翻修（不是简单升级）的预算不易控制，你可以简单地理解为，撤一次装一次都需要人工（即部分区域人工

翻倍）。

没有亲自翻修过的人单凭想象，很难比较准确（10%误差）地判断成本。特别是老房子，比如仅石棉一项，正规拆除费用就很高。

简单地说，要靠翻修赚钱，要买对房子，"骨头”好，看不见的地方不要多出意外，还要懂房子，价值/设计和成本控制等等，才能赚钱。这还没说装修工人还分分钟吃你一口，要频繁地判断和做决定，总之，翻修比推到重建的陷阱更多。

总之都不容易，在现在这样的大环境下，多数人做会亏本。

另外，房屋面积不是价格的标准。（这个也不是几句话能说清楚）

 

去看看镇子里的Code。这块地能盖多大的房子。 最大的新建房子能卖多少钱。

第一步应该这么做。