还是想到哪写到哪， 感觉有点像写回忆录了 呵呵
从民居转到商产投资以后， 进到了一个充满挑战和诱惑但是很有趣的世界，比做民居要考虑的事情多很多很多， 很刺激很吸引人， 每天在网上看各种地产。然后就看到这个1万多尺的商铺。 是一个regional tenant, 没有信用， 但是名声不错，在一个各种状况还行的城市的一个还行的地点。cap rate 很吸引人。 其实现在我回头看， 只会给这个打个B， 根本不会下offer.
但是当时热血沸腾，胆子也大，很快给卖方经济打电活， 竟然没理我。这下更挑起兴趣， 我就找我以前合作过的经济去下单， 得知是一个开发商刚upgrade了建筑 租出去， 还没最后准备完各种材料。 从这个地产， 我学到了怎么flip 商产。卖家很便宜买下的，然后把原来租客挪到另外一个地点， 把这个老店做了各种维修装修，然后再把租客搬回来， 重新签约， 租金就提上去了， 按市价的cap rate 卖， 钱就赚到了。起始租约只有5年， 然后有2个5年options. 这种情况现在看是有点tricky 的。因为卖家可以提高cap rate 来卖个好价， 然后租客搬走不受制约。
后来就是疫情开始。租客真的很体面，要求5个月减免租金， 然后会补上，5个月后正常交租。 我都答应了， 租客也都做到了。 但是在这个时候，发现这家店的对面办公大楼出租了一年还没有租出去。 我突然意识到5年租约到期的话， 感觉租客搬家也不是很难的事， 毕竟他们刚办过这事。但是他们搬走了， 这1万尺的商铺能吃下的可不多， Walgreens CVS 都在关店，我自己也没有能力吃下， 分租又嫌麻烦。
我决定趁租约没到期马上卖掉。马上找我的经济上市，真的也是有点狗屎运， 上市2个星期， 拿到5个offers， 3个是医生出的， 我还赚了点，因为现在利息低了。这家店的cap rate 很不错， 所以租金也收入了一些。
这个交易还有点狗屎运的地方是我做的reverse 1031, 竟然拿到了银行贷款。 正常情况是很难拿到的。 因为中间需要1031 agent set up a LLC 去申请贷款， 对银行来说，这是大风险。
做商产申请贷款的话， 银行是你的好朋友。因为风险大， 所以银行会做各种调查， 如果你能拿到贷款， 等于银行给这个地产做了背书。所以我后来都尽量申请贷款， 避免现金交易，让银行帮我把关。
这个买卖的教训就是不能上头，但是
1， confirm如果是地点不错， 疫情期间nnn retail building 短租约依然可以很快卖掉。
2， 有点感觉到了flip 商产的机会， 因为交易过程中拿到了卖家很多资料， 自己也做了很多研究
3， 知道医生真的钱很多， 而且很愿意投资地产。
我2017年4月买的外州商铺，现在还保留着，现金流不错。
你的敏感度救了这个项目，虽然是初入战场，你的直觉值得赞，跟你之前做了很多功课有很大关系。
再加上你又有非常好的执行力，能够全身而退。
典型的知识大鱼（原卖家）吃小鱼（你），小鱼吃虾米（医生）的案例。
8月中会close 一个6套的3番Marina 的房子，这样我就有37套了。
我觉得这个也是他们很体面的一个原因
还是想到哪写到哪， 感觉有点像写回忆录了 呵呵
从民居转到商产投资以后， 进到了一个充满挑战和诱惑但是很有趣的世界，比做民居要考虑的事情多很多很多， 很刺激很吸引人， 每天在网上看各种地产。然后就看到这个1万多尺的商铺。 是一个regional tenant, 没有信用， 但是名声不错，在一个各种状况还行的城市的一个还行的地点。cap rate 很吸引人。 其实现在我回头看， 只会给这个打个B， 根本不会下offer.
但是当时热血沸腾，胆子也大，很快给卖方经济打电活， 竟然没理我。这下更挑起兴趣， 我就找我以前合作过的经济去下单， 得知是一个开发商刚upgrade了建筑 租出去， 还没最后准备完各种材料。 从这个地产， 我学到了怎么flip 商产。卖家很便宜买下的，然后把原来租客挪到另外一个地点， 把这个老店做了各种维修装修，然后再把租客搬回来， 重新签约， 租金就提上去了， 按市价的cap rate 卖， 钱就赚到了。起始租约只有5年， 然后有2个5年options. 这种情况现在看是有点tricky 的。因为卖家可以提高cap rate 来卖个好价， 然后租客搬走不受制约。
后来就是疫情开始。租客真的很体面，要求5个月减免租金， 然后会补上，5个月后正常交租。 我都答应了， 租客也都做到了。 但是在这个时候，发现这家店的对面办公大楼出租了一年还没有租出去。 我突然意识到5年租约到期的话， 感觉租客搬家也不是很难的事， 毕竟他们刚办过这事。但是他们搬走了， 这1万尺的商铺能吃下的可不多， Walgreens CVS 都在关店，我自己也没有能力吃下， 分租又嫌麻烦。
我决定趁租约没到期马上卖掉。马上找我的经济上市，真的也是有点狗屎运， 上市2个星期， 拿到5个offers， 3个是医生出的， 我还赚了点，因为现在利息低了。这家店的cap rate 很不错， 所以租金也收入了一些。
这个交易还有点狗屎运的地方是我做的reverse 1031, 竟然拿到了银行贷款。 正常情况是很难拿到的。 因为中间需要1031 agent set up a LLC 去申请贷款， 对银行来说，这是大风险。
做商产申请贷款的话， 银行是你的好朋友。因为风险大， 所以银行会做各种调查， 如果你能拿到贷款， 等于银行给这个地产做了背书。所以我后来都尽量申请贷款， 避免现金交易，让银行帮我把关。
这个买卖的教训就是不能上头，但是
1， confirm如果是地点不错， 疫情期间nnn retail building 短租约依然可以很快卖掉。
2， 有点感觉到了flip 商产的机会， 因为交易过程中拿到了卖家很多资料， 自己也做了很多研究
3， 知道医生真的钱很多， 而且很愿意投资地产。
我2017年4月买的外州商铺，现在还保留着，现金流不错。
你的敏感度救了这个项目，虽然是初入战场，你的直觉值得赞，跟你之前做了很多功课有很大关系。
再加上你又有非常好的执行力，能够全身而退。
典型的知识大鱼（原卖家）吃小鱼（你），小鱼吃虾米（医生）的案例。
8月中会close 一个6套的3番Marina 的房子，这样我就有37套了。
我觉得这个也是他们很体面的一个原因