三年前在一个成熟的社区买了一个1600尺，4 卧室地下室完成的的平房，周边服务设施非常成熟齐全。餐馆商店多,走5分钟就能够到。Walmart, home depot, 大的超市也在附近。靠近社区大学，也靠近轻轨站ComeH，同时离医院只有10分钟的车程。这个房子本来是打算将来养老的时候住，暂时在出租。 由于高利息每个月要多贴1000块钱进去。这个倒不影响我自己的生活，因为还有别的出租房有现金流，总体来说可以打平。
当初买这个房子的时候，也做了一些考察。因为这个区是大地老房，离市中心比较近。已经有很多的房子被重新翻建。新的翻建房大部分价格都在200万左右。想着这个区将来也不会变差。毕竟买得起200万的新房的人应该不差的。但是上个月接到市政府的通知说我们这个区要改zoning, 由原来的一块地只能建一个独立房或者是上下的Duplex房子，现在可以修建12个单元。并且由于靠近轻轨站。修建12个单元的时候，市政不需要的新建房子有停车位置。这个政策到明年3月份的时候就会正式通过， 如果建筑商需要修建12个单位的不需要进行任何的听证会了。居民反对也没有用。因为这个立法已经通过了。
我想问一下的问题：
1，那些花了200万新翻建的房子会不会大降价以后卖不出去？毕竟住200万的房子的人和2-bedroom apartment的人不是一个阶层而同时就在一条街上，至少我自己没有看到过这样的现象。那这个社区会变成什么样子呢？
2，就我自己的房子而言是把它卖掉还是继续持有？以前靠近市中心的大地老房是稀缺资源。现在市政把那块区都变成了可以建12个单元的。这个稀缺性就消失了。当然它的地理位置的优势没有改变。
3，我预估了一下。如果要是自己重建成12单元的去租房，大概要340万。这大概不是我想走的路线，投入太大回报周期太长。回报率也不高，大概也就5%-6%的回报吧。快要退休不搞大的动静，更何况这是一门新的功课怕付的学费太高，影响提前退休。
现在由于住房紧张，政府都在修改土地用途的方案。希望扩大供应来缓解房租的上涨。这样的政策不知道是地主们的福音还是政府给地主们挖的坑？
请坛里高人们指点指点。谢谢！
我也刚看到一块地分出12个lot在市场上买，每个lot只有800多平方英尺。每块地的要价是20多万。5年前，那整块地也不过值20万。
穷人不一定是坏人, 年轻人一般是“穷人”。不要总是抱着住在高富美的社区里面，那么就把房子卖了去住郊区小区。又要走路方便市中心就不可能把年轻人穷人圈出去。
以后大地老房都改建12单元，你的大地老房岂不是越来越稀缺？
当然可以找一个建商合作分成，自己一个人吞不下去的，要想着共同富裕。rezoning肯定是房东的福音，多建房多赚钱。
天上馅饼也会有砸到你的时候。
你的rezoning是市政府送钱给你。从SF独栋住宅规划改成MF多栋住宅规划或者商业CS，是有经验的开发商主要赚钱的手段之一。一般这个过程需要1-5年时间，中间要与政府议员进行各种Lobby，与邻居协会neighboorhood association有沟通，有时候还需要花钱（五位数）支持一些非盈利组织来获得支持等等。还有不通过的风险。
赚钱的原因是你这块地因为rezoning更值钱了，假设你地块独栋的时候你可以造个4000尺房子，每尺卖$300，你的地差不多值300k。改成多栋12套，假设平均每套1200尺，总建筑面积14400尺，每尺可以卖$325（单元面积越小，单位价格越高），总价4.68M，地要值1M+。
你说的对，那些刚刚翻新或者新建的胸闷了。因为不拆掉的话，他的地没有因为改zoning增值，拆的话增值部分还不如他建房花的钱。
你可以等等到你退休的时候再做打算，如果想住别的地方，可以卖给开发商揣钱走人；还想住在那里的话，可以设计一个6-8个单元，你住一边大一些，另一边出租或者卖掉。
再次恭喜楼主
现在加州很多这种变化。 有些人是早买好了等着
小富由捡，大富由天。没错，您是发了；当然，烦恼也跟着来了，因为少不了眉角要处理。
有瓦斯、水、电、排水系統等的熟地，从 1、2单元变成 12 单元；现在最重要的是：让你能盖多高（air rights），以及如何极大化居住面积，才能决定这块土地的价值。做点功课，免得被开发商便宜买走。
在曼哈顿，air rights（空中权）的价格有时每平方呎可达 $200～$300。
从某种意义上来讲，政府加强了土地的供应，轻轨车站的社区土地的供应量再也不象以前那么稀缺，你只要有钱开发买任何一个房子，推倒建成12个单元都可以了。这种政策好像二十年前墨尔本就是实行了，一项结果表明这么多年来房子的价格增长不多，但土地的价格翻倍了。
这地区正好处在飞机起飞后升到高空的最后一块地区，有空中权的要求。也就是为什么在这块区靠市中心的老区盖了很多大地房的原因。这块地不远处大概800米远就有很多高楼大厦。这些都是事后才知道的，刚买房子的时候，律师告诉我这个地方盖房子有高度限制。当时也有一点小惊喜，就是这个房子以前在市政府备案就是在两块地上建的，如果要重新修建的话，不需要找政府再重新划分。只不过是以后卖房的一个小卖点而已。毕竟自己没有想过要建房子太麻烦，脱几层皮都不止
是否躺平还是建房.
这几天我和City， builder 还有管树的
打交道. 我头非常大， 我只建两个房， （本来想duplex，
现在地太大了， 所以建两个single family house)
我再继续折腾一下. 如果真的影响到我平时的嘻嘻哈哈，
也许我会放弃.
Duplex, 可增加3000以上的现金流。现在市政改了zoning，再花20万改造值不值得？租房的客户群又是谁？我自己以前做的市场一直都是townhouse 租给年轻的小家庭。将来谁会租地下室改装的房子心中没有谱！靠近学校，那只能是租给学生？管理上就会非常麻烦，自己搬过去，住楼上地下室租学生?好像这也不是我要的生活，更喜欢现在在郊区住，安静。以后这块去新建的12个单元的楼肯定比我改造的更加舒服，更容易出租！反正种种问题一时没有最好的解决方案！
三年前在一个成熟的社区买了一个1600尺，4 卧室地下室完成的的平房，周边服务设施非常成熟齐全。餐馆商店多,走5分钟就能够到。Walmart, home depot, 大的超市也在附近。靠近社区大学，也靠近轻轨站ComeH，同时离医院只有10分钟的车程。这个房子本来是打算将来养老的时候住，暂时在出租。 由于高利息每个月要多贴1000块钱进去。这个倒不影响我自己的生活，因为还有别的出租房有现金流，总体来说可以打平。
当初买这个房子的时候，也做了一些考察。因为这个区是大地老房，离市中心比较近。已经有很多的房子被重新翻建。新的翻建房大部分价格都在200万左右。想着这个区将来也不会变差。毕竟买得起200万的新房的人应该不差的。但是上个月接到市政府的通知说我们这个区要改zoning, 由原来的一块地只能建一个独立房或者是上下的Duplex房子，现在可以修建12个单元。并且由于靠近轻轨站。修建12个单元的时候，市政不需要的新建房子有停车位置。这个政策到明年3月份的时候就会正式通过， 如果建筑商需要修建12个单位的不需要进行任何的听证会了。居民反对也没有用。因为这个立法已经通过了。
我想问一下的问题：
1，那些花了200万新翻建的房子会不会大降价以后卖不出去？毕竟住200万的房子的人和2-bedroom apartment的人不是一个阶层而同时就在一条街上，至少我自己没有看到过这样的现象。那这个社区会变成什么样子呢？
2，就我自己的房子而言是把它卖掉还是继续持有？以前靠近市中心的大地老房是稀缺资源。现在市政把那块区都变成了可以建12个单元的。这个稀缺性就消失了。当然它的地理位置的优势没有改变。
3，我预估了一下。如果要是自己重建成12单元的去租房，大概要340万。这大概不是我想走的路线，投入太大回报周期太长。回报率也不高，大概也就5%-6%的回报吧。快要退休不搞大的动静，更何况这是一门新的功课怕付的学费太高，影响提前退休。
现在由于住房紧张，政府都在修改土地用途的方案。希望扩大供应来缓解房租的上涨。这样的政策不知道是地主们的福音还是政府给地主们挖的坑？
请坛里高人们指点指点。谢谢！
我也刚看到一块地分出12个lot在市场上买，每个lot只有800多平方英尺。每块地的要价是20多万。5年前，那整块地也不过值20万。
1，那些花了200万新翻建的房子会不会大降价以后卖不出去？毕竟住200万的房子的人和2-bedroom apartment的人不是一个阶层而同时就在一条街上，至少我自己没有看到过这样的现象。那这个社区会变成什么样子呢？
穷人不一定是坏人, 年轻人一般是“穷人”。不要总是抱着住在高富美的社区里面，那么就把房子卖了去住郊区小区。又要走路方便市中心就不可能把年轻人穷人圈出去。
2，就我自己的房子而言是把它卖掉还是继续持有？以前靠近市中心的大地老房是稀缺资源。现在市政把那块区都变成了可以建12个单元的。这个稀缺性就消失了。当然它的地理位置的优势没有改变。
以后大地老房都改建12单元，你的大地老房岂不是越来越稀缺？
3，我预估了一下。如果要是自己重建成12单元的去租房，大概要340万。这大概不是我想走的路线，投入太大回报周期太长。回报率也不高，大概也就5%-6%的回报吧。快要退休不搞大的动静，更何况这是一门新的功课怕付的学费太高，影响提前退休。
当然可以找一个建商合作分成，自己一个人吞不下去的，要想着共同富裕。rezoning肯定是房东的福音，多建房多赚钱。
天上馅饼也会有砸到你的时候。
你的rezoning是市政府送钱给你。从SF独栋住宅规划改成MF多栋住宅规划或者商业CS，是有经验的开发商主要赚钱的手段之一。一般这个过程需要1-5年时间，中间要与政府议员进行各种Lobby，与邻居协会neighboorhood association有沟通，有时候还需要花钱（五位数）支持一些非盈利组织来获得支持等等。还有不通过的风险。
赚钱的原因是你这块地因为rezoning更值钱了，假设你地块独栋的时候你可以造个4000尺房子，每尺卖$300，你的地差不多值300k。改成多栋12套，假设平均每套1200尺，总建筑面积14400尺，每尺可以卖$325（单元面积越小，单位价格越高），总价4.68M，地要值1M+。
你说的对，那些刚刚翻新或者新建的胸闷了。因为不拆掉的话，他的地没有因为改zoning增值，拆的话增值部分还不如他建房花的钱。
你可以等等到你退休的时候再做打算，如果想住别的地方，可以卖给开发商揣钱走人；还想住在那里的话，可以设计一个6-8个单元，你住一边大一些，另一边出租或者卖掉。
再次恭喜楼主
现在加州很多这种变化。 有些人是早买好了等着
小富由捡，大富由天。没错，您是发了；当然，烦恼也跟着来了，因为少不了眉角要处理。
有瓦斯、水、电、排水系統等的熟地，从 1、2单元变成 12 单元；现在最重要的是：让你能盖多高（air rights），以及如何极大化居住面积，才能决定这块土地的价值。做点功课，免得被开发商便宜买走。
在曼哈顿，air rights（空中权）的价格有时每平方呎可达 $200～$300。
从某种意义上来讲，政府加强了土地的供应，轻轨车站的社区土地的供应量再也不象以前那么稀缺，你只要有钱开发买任何一个房子，推倒建成12个单元都可以了。这种政策好像二十年前墨尔本就是实行了，一项结果表明这么多年来房子的价格增长不多，但土地的价格翻倍了。
这地区正好处在飞机起飞后升到高空的最后一块地区，有空中权的要求。也就是为什么在这块区靠市中心的老区盖了很多大地房的原因。这块地不远处大概800米远就有很多高楼大厦。这些都是事后才知道的，刚买房子的时候，律师告诉我这个地方盖房子有高度限制。当时也有一点小惊喜，就是这个房子以前在市政府备案就是在两块地上建的，如果要重新修建的话，不需要找政府再重新划分。只不过是以后卖房的一个小卖点而已。毕竟自己没有想过要建房子太麻烦，脱几层皮都不止
是否躺平还是建房.
这几天我和City， builder 还有管树的
打交道. 我头非常大， 我只建两个房， （本来想duplex，
现在地太大了， 所以建两个single family house)
我再继续折腾一下. 如果真的影响到我平时的嘻嘻哈哈，
也许我会放弃.
Duplex, 可增加3000以上的现金流。现在市政改了zoning，再花20万改造值不值得？租房的客户群又是谁？我自己以前做的市场一直都是townhouse 租给年轻的小家庭。将来谁会租地下室改装的房子心中没有谱！靠近学校，那只能是租给学生？管理上就会非常麻烦，自己搬过去，住楼上地下室租学生?好像这也不是我要的生活，更喜欢现在在郊区住，安静。以后这块去新建的12个单元的楼肯定比我改造的更加舒服，更容易出租！反正种种问题一时没有最好的解决方案！