还是想到哪写到哪，因为选的题目都太大了
民居出租一般情况下是不带租约的， 出租一般也是一年一租， 或者每年涨多少租金。
商产非常不同， 尤其是nnn 出租给大公司租客的， 一般有很长的租约。比如像chickfila, jackinthebox 麦当劳这些， 很多25年租约， 再加上5X5年options， 所以很容易有40-50年租约。
所以你买的时候， 大概率是带租约的， 那么你买的商产的回报这个租约就会有一个非常关键性的作用。 一般在OM 的第一页， 会找到这些关键信息，比如租约还有多少年到期，有几个options， 是什么样的lease, 是corporate lease or tenants lease， 然后最关键当然就是cap rate， 这个是你能看到的最直接的回报。
一般来说， 10年期美国国债收益率（U.S. 10-Year Treasury Yield） 作为 NNN 商产回报的对标基准。所以利率对回报来说是一个决定性的因素， 这点跟民居是一致的。 在利率最低的22年， 南加的7-11 chick fila 可以低到low 3%. 我看了一下今天的市场上的， 在比较偏一点的地方， 可以做到low6% or high 5%。 好地方比如orange county, corporate lease， 能做到5%就很厉害了。
这里有一个说法就是如果你还需要贷很多款买nnn, 可能就不适合。 也许你会问说那为什么不直接买国债， 还要买nnn 商产呢？ 我的看法是1，除了租金， 地产本身会升值， 可以跟上通涨， 每年5-7% 的上升。 2， 地产投资可以有一点税务的优惠。 尤其现在可以做cost seregation study， bonus depreciation 100%. 3， 还是可以带一点款， 算是有点leverage.
以前的租约比较简单， 有老的jackin the box or 7-11 lease 只有10几页。 现在的越来越长， 有100多页的。 好处是虽然是法律文件， 但是基本还是plain 英语， 我们还是可以自己能看下来的。我第一次买的时候是请了律师的， 后面省钱， 就跟realtor 自己看了
比较重要的部分我觉得一个是是不是真正的nnn, 有些买家经济说是nnn， 但是其实租客不管屋顶， 地基， 或者停车场。 这个要仔细看一下。
其次要看租金是怎么上涨的。 一般是每5年10%或者每年2%。 这里其实可以看出来长租约后面是追不上通涨的。
再一个点是liability 部分。 要保证租客负责全部的法律义务。 如果有任何的法律纠纷， 租客要豁免地主并负担一切费用。
还有first right to refusal. 就是租客有第一决定权。 如果卖家收到offers， 租客如果不买， 才能轮到真正的买家买。 这个很好玩， 就是有时候租客会被坑一把。
大租客的租约其实你能做的也不多， 基本就是接受或者走人。他们反应非常非常慢，有点傲慢的。 小租客会好一点， 但是我一般不放心他们。
租约跟回报的主要关系我一般要看租约长短和租客类型， 今天写不动了。
有一种情况是sale leaseback, 这种跟买带有现存租约的不一样，比较麻烦， 也留到后面再写。
我认为不值得买，因为升值非常有限，看不到 value add 机会，租金回报率也不高。每尺 ２２５０刀，Riverside 地区的住宅价格即使是新房恐怕也只有 ３５０刀一尺，说明这栋房这么贵，贵在租约，不是地和房子本身，如果租客不是星巴克而是一家普通的小餐馆，这栋房就根本不值这么多。
但是有小的地产不挑大租客的话， 是有便宜的。
还是想到哪写到哪，因为选的题目都太大了
民居出租一般情况下是不带租约的， 出租一般也是一年一租， 或者每年涨多少租金。
商产非常不同， 尤其是nnn 出租给大公司租客的， 一般有很长的租约。比如像chickfila, jackinthebox 麦当劳这些， 很多25年租约， 再加上5X5年options， 所以很容易有40-50年租约。
所以你买的时候， 大概率是带租约的， 那么你买的商产的回报这个租约就会有一个非常关键性的作用。 一般在OM 的第一页， 会找到这些关键信息，比如租约还有多少年到期，有几个options， 是什么样的lease, 是corporate lease or tenants lease， 然后最关键当然就是cap rate， 这个是你能看到的最直接的回报。
一般来说， 10年期美国国债收益率（U.S. 10-Year Treasury Yield） 作为 NNN 商产回报的对标基准。所以利率对回报来说是一个决定性的因素， 这点跟民居是一致的。 在利率最低的22年， 南加的7-11 chick fila 可以低到low 3%. 我看了一下今天的市场上的， 在比较偏一点的地方， 可以做到low6% or high 5%。 好地方比如orange county, corporate lease， 能做到5%就很厉害了。
这里有一个说法就是如果你还需要贷很多款买nnn, 可能就不适合。 也许你会问说那为什么不直接买国债， 还要买nnn 商产呢？ 我的看法是1，除了租金， 地产本身会升值， 可以跟上通涨， 每年5-7% 的上升。 2， 地产投资可以有一点税务的优惠。 尤其现在可以做cost seregation study， bonus depreciation 100%. 3， 还是可以带一点款， 算是有点leverage.
以前的租约比较简单， 有老的jackin the box or 7-11 lease 只有10几页。 现在的越来越长， 有100多页的。 好处是虽然是法律文件， 但是基本还是plain 英语， 我们还是可以自己能看下来的。我第一次买的时候是请了律师的， 后面省钱， 就跟realtor 自己看了
比较重要的部分我觉得一个是是不是真正的nnn, 有些买家经济说是nnn， 但是其实租客不管屋顶， 地基， 或者停车场。 这个要仔细看一下。
其次要看租金是怎么上涨的。 一般是每5年10%或者每年2%。 这里其实可以看出来长租约后面是追不上通涨的。
再一个点是liability 部分。 要保证租客负责全部的法律义务。 如果有任何的法律纠纷， 租客要豁免地主并负担一切费用。
还有first right to refusal. 就是租客有第一决定权。 如果卖家收到offers， 租客如果不买， 才能轮到真正的买家买。 这个很好玩， 就是有时候租客会被坑一把。
大租客的租约其实你能做的也不多， 基本就是接受或者走人。他们反应非常非常慢，有点傲慢的。 小租客会好一点， 但是我一般不放心他们。
租约跟回报的主要关系我一般要看租约长短和租客类型， 今天写不动了。
有一种情况是sale leaseback, 这种跟买带有现存租约的不一样，比较麻烦， 也留到后面再写。
我认为不值得买，因为升值非常有限，看不到 value add 机会，租金回报率也不高。每尺 ２２５０刀，Riverside 地区的住宅价格即使是新房恐怕也只有 ３５０刀一尺，说明这栋房这么贵，贵在租约，不是地和房子本身，如果租客不是星巴克而是一家普通的小餐馆，这栋房就根本不值这么多。
但是有小的地产不挑大租客的话， 是有便宜的。