在各方面几十年持续和强大的压力（包括法律、财务以及政府等各方面）下，曾经滴水不进的长期邪恶垄断组织 - 美国地产经纪协会（NAR，National Association of Realtors），今天终于低头，被迫做出让步，愿意对规则做出重大修改。
其中，最关键的一条是，从今年7月中旬起，不再强制卖家必须要付买家中介费，也就是说使买家中介费和卖家中介费完全独立：卖家跟卖家经纪协商中介费，卖家只需要付卖家经纪中介费；买家跟买家经纪协商中介费，买家需要自己付买家经纪中介费。
当然买家也可以跟卖家协商，让卖家付买家中介费，如果卖家愿意的话。
先来说说这种改变的短期影响。短期来说，规则的影响不大，以前卖家付全部5~6%的中介费，现在卖家和买家各付一半的约3%。但羊毛出在羊身上，且不说若让买家出3%的话，可能房子的卖价也会下降相同的数目，再说很大比例的卖家很可能会遵循旧有的惯例，同意付买家中介费。
若让买家自己付中介费，会大大降低他们的购买能力，因为若让卖家出，这个费用可以包括在贷款里面，而让买家自己出的话，必须要付多的首付。所以，规则的改变短期内对买家不是利好，降低他们的购买力，对卖家也不一定是好事。
所以，单纯的分开买家和卖家中介费，并不能立即给买卖双方带来利好。
而要买卖双方都收益的话，必须要大幅降低中介费用。世界各国平均地产中介费只有1~2%，而美国竟然整出个5~6%，太荒唐了！
而规则的改变，垄断壁垒的瓦解，为未来增加竞争，大幅降低中介费用，带来了可能。
在过去的二三十年，很多有创新的公司，像Purplebricks，REX等，都试图通过降低中介费来打破NAR的垄断， 结果都败在NAR的铜墙铁壁之下。
比如， NAR有规定，如果你是会员，即便你可以用别的竞争对手的服务，也必须要列在NAR的MLS里，也就是说你不能单独用竞争对手的服务，这样竞争对手就很难生存。
再一个，由于以前买家的中介费由卖家来付，如果中介费太低的话，就没有买家中介愿意带客人来。
规则改变后，由于买家中介费由买家来出，无论是卖家用NAR还是用竞争对手的，对买家中介来说都一样，这样NAR的垄断壁垒基本就瓦解了。
由于消除了垄断，增加了竞争，未来的中介费肯定会大幅下降，所以今天是小地主们值得庆贺的日子！
我自己想继续持有房产再来个十五六年，但愿到时中介费会降下来。
打倒NAR!!! 哈.哈.哈！！！
建宁 2024/3/15
不管是买家还是卖家，谁来替买家找房源，替卖家带买主看房？ 还有买卖过程中谁来协商，手续等等 以后都的自己干？
而被带到价钱更贵的卖家那里。
我当买家的时候，会被自己的经纪试探出价底线，为了守住自己的出价底线，我需要用到我的谈判技巧，嘿嘿。
规定改成买家经纪的服务费直接从买家钱包里出了，买家经纪倒是有可能真正为买家的利益考虑。
一个好口碑的Agent 为SELLER 卖高为BUYER 买低，很有成就感，所以找AGENT 必须睁大眼睛！
还记得刚来加拿大时第一件事情是学开车 教车师傅叨叨他的买房经，说没签合同时全是为你着想，一旦签了合同特别恶劣。
我认为以后的趋向就是 flat listing fees for sellers, 1-2% for buyers agent.
难道他们背后付出的努力和辛苦少吗？
这个事情还是IT技术发展的结果，NAR控制不住房源信息了，垄断就打破了，没有办法的事情。
帮我买condo的小经纪，是个国内富二代小留，自己也投资房产。虽然为了守住我的出价底线需要跟他练习我非常初级的谈判技巧，但是我还是从他的投资思路里受益了的。
with inspectors and lawyers, why we need a realtor in between?
在各方面几十年持续和强大的压力（包括法律、财务以及政府等各方面）下，曾经滴水不进的长期邪恶垄断组织 - 美国地产经纪协会（NAR，National Association of Realtors），今天终于低头，被迫做出让步，愿意对规则做出重大修改。
其中，最关键的一条是，从今年7月中旬起，不再强制卖家必须要付买家中介费，也就是说使买家中介费和卖家中介费完全独立：卖家跟卖家经纪协商中介费，卖家只需要付卖家经纪中介费；买家跟买家经纪协商中介费，买家需要自己付买家经纪中介费。
当然买家也可以跟卖家协商，让卖家付买家中介费，如果卖家愿意的话。
先来说说这种改变的短期影响。短期来说，规则的影响不大，以前卖家付全部5~6%的中介费，现在卖家和买家各付一半的约3%。但羊毛出在羊身上，且不说若让买家出3%的话，可能房子的卖价也会下降相同的数目，再说很大比例的卖家很可能会遵循旧有的惯例，同意付买家中介费。
若让买家自己付中介费，会大大降低他们的购买能力，因为若让卖家出，这个费用可以包括在贷款里面，而让买家自己出的话，必须要付多的首付。所以，规则的改变短期内对买家不是利好，降低他们的购买力，对卖家也不一定是好事。
所以，单纯的分开买家和卖家中介费，并不能立即给买卖双方带来利好。
而要买卖双方都收益的话，必须要大幅降低中介费用。世界各国平均地产中介费只有1~2%，而美国竟然整出个5~6%，太荒唐了！
而规则的改变，垄断壁垒的瓦解，为未来增加竞争，大幅降低中介费用，带来了可能。
在过去的二三十年，很多有创新的公司，像Purplebricks，REX等，都试图通过降低中介费来打破NAR的垄断， 结果都败在NAR的铜墙铁壁之下。
比如， NAR有规定，如果你是会员，即便你可以用别的竞争对手的服务，也必须要列在NAR的MLS里，也就是说你不能单独用竞争对手的服务，这样竞争对手就很难生存。
再一个，由于以前买家的中介费由卖家来付，如果中介费太低的话，就没有买家中介愿意带客人来。
规则改变后，由于买家中介费由买家来出，无论是卖家用NAR还是用竞争对手的，对买家中介来说都一样，这样NAR的垄断壁垒基本就瓦解了。
由于消除了垄断，增加了竞争，未来的中介费肯定会大幅下降，所以今天是小地主们值得庆贺的日子！
我自己想继续持有房产再来个十五六年，但愿到时中介费会降下来。
打倒NAR!!! 哈.哈.哈！！！
建宁 2024/3/15
不管是买家还是卖家，谁来替买家找房源，替卖家带买主看房？ 还有买卖过程中谁来协商，手续等等
以后都的自己干？
而被带到价钱更贵的卖家那里。
我当买家的时候，会被自己的经纪试探出价底线，为了守住自己的出价底线，我需要用到我的谈判技巧，嘿嘿。
规定改成买家经纪的服务费直接从买家钱包里出了，买家经纪倒是有可能真正为买家的利益考虑。
一个好口碑的Agent 为SELLER 卖高为BUYER 买低，很有成就感，所以找AGENT 必须睁大眼睛！
还记得刚来加拿大时第一件事情是学开车 教车师傅叨叨他的买房经，说没签合同时全是为你着想，一旦签了合同特别恶劣。
我认为以后的趋向就是 flat listing fees for sellers, 1-2% for buyers agent.
难道他们背后付出的努力和辛苦少吗？
这个事情还是IT技术发展的结果，NAR控制不住房源信息了，垄断就打破了，没有办法的事情。
帮我买condo的小经纪，是个国内富二代小留，自己也投资房产。虽然为了守住我的出价底线需要跟他练习我非常初级的谈判技巧，但是我还是从他的投资思路里受益了的。
with inspectors and lawyers, why we need a realtor in between?