If you have a casualty or theft loss, decrease the basis in your property by any insurance or other reimbursement and by any deductible loss not covered by insurance.
Casualty losses are generally deductible in the year the casualty occurs. However, if you suffer a deductible casualty loss in an area that is declared a federal disaster by the President, you may elect to deduct the loss for your taxes for the previous year. This will provide you with a quick tax refund since you'll get back part of the tax you paid for the prior year. If you have already filed your return for the prior year, you can claim a disaster loss against that year's income by filing an amended return. You must do so within six months after the regular due date for filing your original return for the disaster year.
投资房有时会遇到天灾（风水火灾等）和人祸（被盗和故意破坏）等突发事件，造成损失（Casualty and Theft Losses），需要花钱修复，有保险的有时可以得到全部或部分理赔，牵扯到的报税问题其实是蛮复杂的。
意外损失和保险理赔报税，关键有两点：
1) 申报损失/利润
2) 调整Basis，中止损失部分在修复期的折旧
具体来说，需要做三件事：
1) 申报意外损失/利润
2) 调整原资产的Basis
3) 修复资产的折旧
其中3)跟前两条是相对独立的，如果想象力太丰富，把三个问题关联起来，反倒不容易理解。
先介绍一个术语，Adjusted Basis，它是购房成本，减去土地价格，加上后来的改进，再减去折旧。比如一个房子买价25万，土地5万，换屋顶和新空调3万，折旧2万，它的Adjusted Basis = 25-5+3-2 = 21万。
下面将用这两个例子来帮助说明：
例1：出租房完全给烧掉了，原来的Adjusted Basis 是10万，毁坏后资产的剩余值 2000，保险理赔了9万。
例2：出租房的屋顶让风给刮坏了，原来的Adjusted Basis是20万，花了1万换了个新屋顶，保险赔了9千，自己花了1千。
一. 该报多少损失（Loss Deduction）
第一个问题就是，当年可以减掉多少损失(以下简称可减损失)？
这又要分资产是完全被毁坏，还是只是部分被破坏两种情况。
1．完全毁坏
可减损失 = Adjusted Basis – 毁坏后资产的剩余值 – 保险理赔
例1是房产完全被毁掉的例子，它的可减损失：
100000（Adjusted Basis）- 2000 （剩余值）- 90000（保险理赔）= 8000
2．部分损坏
如果属于资产部分损坏情况，就需要从这两者中：
Adjusted Basis 意外造成的资产损坏额找到最小值，然后再减去保险理赔等补偿。
关于资产损坏额，一般是需要评估资产发生意外前后的市场值，找到差价。 比如如果意外发生前资产的市场估值是15万，意外发生后的估值是10万，资产损坏额就是5万。
由于用资产事故前后做估值的方法既昂贵，又难于操作，一般都用其它参考方法，比如用合理的修复费用做为资产损坏额。
例2是属于部分损坏的。如果我们用修复费用的1万作为资产损坏额，房产的Adjusted Basis是20万， 两者的最小值是1万，再减去9千的保险理赔，得到的可减损失是： 10000 - 9000 = 1000 。
意外损失需要在Form 4684 的B部分中申报。比如例2， 如果意外前的市场估值是30万，意外后的估值是29万，那么Form 4684看起来应该类似这样：
二. 对原资产Basis的影响
根据IRS Publication 551:
If you have a casualty or theft loss, decrease the basis in your property by any insurance or other reimbursement and by any deductible loss not covered by insurance.也就是说，意外损失会降低原资产的Basis，需要减去可减损失和保险理赔，所以：
例1：可减损失是8000，保险理赔是9万，意外后的Adjusted Basis 从原来的10万变为：10万 - 8000 - 9万 = 2000 例2：可减损失是1000，保险理赔是9000，意外后的Adjusted Basis 从原来的20万变为：20万 - 1000 - 9000 = 19万三. 修复资产的折旧
修复资产的报税是独立的，与前两者没有关系。这个乍看起来好像不符合逻辑，但如果细想起来还是蛮有道理的。
这是因为，即便发生意外损失，修复也不一定是必然发生事件，有的人或许根本就没有保险，有的人即便收到保险理赔，愿意花的修理费用也不见得跟理赔额一样，比如收到1万理赔，他也许为了省钱只想花5千修理，或者想借机花2万做一个他期待已久的改进，或者他根本就不做任何维修而直接卖给别人。
再说， 即便选择修复， 有些人也许会马上修复， 有些人也许会等到十年后再修（你不能排除这种可能）。
总之，这第三条无法知道能否发生，何时发生。无论它发生与否，如何发生，都不应该影响前两条的报税，这也是符合逻辑的，对吧？
再换个角度， 如果张三的房产遭受灾难，无论他自己修复， 还是把受灾后的房子直接卖给李四，让李四来修复，那么从修复开始， 这两者在报税上不应该有差别，这也是符合逻辑的，对吧？
所以，修复的费用报税独立符合逻辑，立法者在这点上不糊涂。
下面具体讲讲修复费用的报税问题。
美国税法 CFR 1.263(a)-3(k)(1)(iii)明文规定，修复意外损失的费用属于restoration, 必须加到Basis里去折旧。
2014的税法 CFR 1.263(a)-3(k)(4)(ii)对之放宽了限制，只需要把修复费用中不超过意外前Adjusted Basis的部分加到Basis里去折旧，而超出的部分如果是一般维修的话可以减掉。
我们拿例2为例，意外前它的Adjusted Basis是20万，意外损失1万已经从Basis里减去，现在的Adjusted Basis是19万，我们假定重做屋顶和打扫清理共花了1.2万，而其中的1千属于与重做屋顶无关的清理。按照税法， 前1万必须要加到Basis里去，而余下的2千中，其中1千的清理可以作为费用减去，重做屋顶的1千则需要加到Basis里去。
用软件报税降低Basis遇到的问题
前面讲了，报税需要做三件事：
1) 在Form 4684 的B部分填报损失
2) 降低原房产的Basis
3) 把修复费用加到Basis中去折旧
如果用TurboTax或TaxAct 等软件报税，1）和 3）都比较容易操作。
问题是 2）降低原房产的Basis，用软件很难操作。我们以例2为例，假定意外发生在7月20日，原来的Adjusted Basis 是20万，也就是说，前7个半月需要以20万折旧，后四个半月要以19万折旧， 这用软件报基本上是不可能做到的。
这里有一个变通方案。因为每年报税的时候，在不卖房的年份，实际上并不直接需要Basis，而只需要这一年的折旧额。Basis只有在卖房的哪一年才直接需要，平常年份它只是用来计算折旧额的。
而意外发生的那一年，软件是无法自动算对折旧额的，但可以手工计算出折旧额。所以我们的思路是，凑一个Basis，使它的折旧额等于我们需要的折旧额：
(200000*7.5+190000*4.5)/12 = 196250
也就是说， 如果暂时把Basis改为196250，一年的折旧额是7136，正好是20万7个半月加19万4个半月的折旧额。下一年再把折旧额改到19万，就可以达到我们想要的目的了。
实际报税中的变通???
如果没有损失和利润，不报1)应该没问题。
有些人会问，如果2)降低的Basis和3)增加的Basis)相同的话，后两者可不可以相互抵消，从而不需要报？
这里说说报与不报的差别。
假定房子2月1号遭灾，保险公司理赔10万，6月1号维修完工，正好用掉全部的10万。
因为保险理赔的钱正好够维修的，所以：
1) 意外损失是零，这个不报应该可以
2) 2月1日，Basis减掉10万
3) 6月1日，新的10万需要开始折旧
按照税法，这10万从2月1日至6月1日是不能折旧的（因为毁坏了，已经不存在了）。
而如果不报的话， 这10万仍然在折旧，多折旧了4个月，相当于多折旧了1212，这显然是不对的。并且这10万的前后折旧速度也是不一样的，新的10万需要重新以27.5年开始折旧。
即便修复和灾害是在同月发生，前后的折旧速度也不一样，报了后的折旧速度会变慢（做为小测试想想为什么）。
当然，如果钱数比较小，前后修复的间隔不长，报与不报的差别不大。
但如果2)和3)的数额不一样，或者意外发生的时间和修复的时间间隔很长，或者损失和修复额都很大， 那肯定应该报。
几点说明
上面说的是出租房，自住房的规则有些差别， 我没有去细做研究。 如果没有保险，那么理赔额就为0，以上的所有结论都仍然成立。 前面讲的主要是讲如何报损失，但如果有保险理赔的话，还可能会出现有利润的情况。比如说，一个房子目前的市场价是25万，土地5万，由于折旧，目前的Adjusted Basis是10万，如果一把大火把房子完全烧了，保险理赔20万，那就会有： 20万（理赔） - 10万（Adjusted Basis）= 10万的利润。这10万的利润，可以当年作为利润交税，但大多情况下大家会选择延税，用它来降低修好后房产的Basis。注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！
建宁 原创于2022/2/18 更新于2024/3/13
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You can determine if an area has been declared a disaster area by checking the Federal Emergency Management Administration (FEMA) website.