as a rental home owner, will unused deprecation for tax filing be counted in recapture when you sell the rental property?
No, unused depreciation for tax filing will not be counted in recapture when you sell your rental property. Depreciation recapture only applies to the depreciation that you actually claimed and deducted on your tax returns.
Here's a breakdown:
Depreciation recapture: When you sell a rental property for more than your adjusted cost basis (original cost minus depreciation deductions), you may have to pay taxes on a portion of the gain. This portion, called depreciation recapture, is taxed at ordinary income tax rates, which are typically higher than capital gains rates. Unused depreciation: This refers to the portion of allowable depreciation that you chose not to deduct on your tax returns in a given year. You might choose this for various reasons, such as having enough deductions already or wanting to minimize your taxable income.
Since unused depreciation was never deducted, it doesn't affect your adjusted cost basis and therefore doesn't contribute to depreciation recapture when you sell the property.
Here are some additional points to consider:
Even if you didn't claim all the allowable depreciation, you're still required to recapture up to the amount of depreciation you would have taken if you had used the straight-line method over the property's recovery period (27.5 years for residential rental properties). Depreciation recapture applies to both used and unused depreciation to the extent of the lesser of the recapture amount calculated above or the gain on the sale of the property.
Even if you didn't claim all the allowable depreciation, you're still required to recapture up to the amount of depreciation you would have taken if you had used the straight-line method over the property's recovery period (27.5 years for residential rental properties).
有几个术语，理解它们可以帮助理解这个问题： depreciation recapture unrecaptured section 1250 gain 1245 gain depreciation allowed depreciation allowable straight line vs accelerated depreciation
这篇小文是写给新手小地主们的，老地主们就没必要再浪费时间看这么小儿科的东西了。其中有好几个问题也是曾经困惑过我自己的，写下来可以使后来者少走点弯路：
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折旧并不是可选可不选的，即便你不折旧，卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture，所以不折旧就亏了。有的人忘了折旧，或者以为现在不折旧以后就不需要recapture是错误的。
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只有建筑部分才能折旧，土地不能折旧，应该把土地价格从房价中减去。至于如何评估土地部分的价格，IRS并没有明确的规定，可以参考以下几种资料，任何一种都可以：
县政府的地产税表 贷款Appraisal报告 附近类似土地的买卖价格 自己请专业人士重新Appraisal 根据保险单、或自己根据National Building Cost Manual估计重置成本 在买卖房合约中清楚地说明土地部分的价格-3-
房产在in service之前的所有建筑和维修成本都应该加到basis去折旧，不能在当年直接减去。注意这里的in service 不是说房客已经住进去，只要达到可以住人的状态，可以开始找房客了就可以。这里说两种特殊情况：
BRRRR的房子一般起始状况都很差，大多达不到可以住人的状态，所以一般来说出租之前的维修都应该加到basis去 申请建筑贷款新建的房子，在房子还没建成前的所有费用，都应该加到basis去折旧。假定2020年开始建的房子，直到2021年才完成并租出去，那么2020年不需要报税，只需要从房子完成的2021年开始报税。这里有一个比较特殊的条款，是关于建筑贷款利息。税法规定，只有在建期间建筑贷款利息才需要加到basis，而在正式开建之前和建成之后的利息都可以直接减掉。比如建筑贷款从1月开始需要付利息，由于许可等原因直到4月才开工，11月建成，那么只有4月到11月的利息需要加到basis去，是个比较奇怪的条款。不过我自己一般把到11月之前的所有利息都加到basis去，主要是中间的利息太难分开。-4-
如果一年中在多个时间点有improvements 或 capital expense，需要把它们分别折旧。 比如2月买房子，6月换新空调，屋顶11月换新屋顶，那么需要三个折旧纪录。
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做过1031 exchange的需要把旧房的basis转到新房，折旧方案有两种选择：或者新旧房分开折旧，或者完全转到新房重新开始折旧。
比如，旧房的初始折旧basis 是20万，已经折旧掉5万，新替代房的初始折旧basis本应该为50万，可选择两种折旧方案：
1) 旧房继续按原来的方案折旧，新房按: 50–20=30万开始折旧
2) 两者加起来按 50–5=45万开始折旧
显然， 1)的折旧速度更快些，所以正常情况下应该选1)。
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尽管Cost Segregation大多情况下不适合小地主，但在特殊情况下，比如卖了个出租房有不少利润，同时又买了一个basis很高的新出租房，这时可以考虑Cost Segregation来抵消全部或部分利润。具体细节可以参考过去写的一篇文章“Cost Segregation能替代1031 Exchange吗”。
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即便不做Cost Segregation，也应该尽量分出个人资产，因为这样做好处多多，参见旧文“为何报税时应从房产中多分出个人财产”。
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合理利用关于维修费用的三个 Safe Harbours, 争取把满足条件的improvement 或 capital expense直接当年减掉，而不是加到basis, 详见旧文“美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors ”。
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购房时的部分过户费用需要加到Basis，部分不需要加，详见旧文“美国出租房购房和重贷贷款费用报税探讨 ”。
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对于折旧期少于20年的资产，无论是像新做的driveway和landscaping等不动产，还是冰箱电器等个人资产，都可以选择用bonus depreciation加速折旧。2022年是最后一年可以用100% bonus depreciation，也就说可以在第一年完全减掉。从2023年开始，bonus depreciation会逐渐phase out。2023年bonus depreciation减为80%， 2024年60%，2025年40%，2026年20%，2027年会完全phase out。
对于个人资产，也可以选择用Section 179 Expensing在一年内完全减掉，这与100% Bonus Depreciation非常相似，但Section 179 Expensing有额外限制条件，不像Bonus Depreciation没有额外限制条件。
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没有收入的土地，除非卖掉的那年，其它年份不需要报税，地产税也不能每年减掉，而只能做为卖地时的购买成本。
（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）
建宁 原创于2022/1/19 更新于2024/2/6
美国 UPREIT 721 Exchange 简介 说说 DST 1031 Exchange 此 DSCR 非彼 DSCR Fannie Mae最新5%首付的2~4单元自住房贷款 美国短租房中的 Tax Loopholes更多我的博客文章>>>
现在有GPT，润色整理上千字文章都是一分钟的事。还可以翻成英文。这些干货才是难得，而且值钱。
5th，我觉得应该用置换后的basis折旧更优。因为前房通常便宜得多（否则也没1031的必要），那么折得就少。
比如，前房20万，后房100万，每年折旧就是5赔于前房。折得快又有何用？
9th，我依稀还记得你写的这篇，觉得很复杂。你能否单独写一篇，比较简单的做法。比如，卖房时有很多费用，卖价与最终到手的钱差着不少，哪些该在报税时体现出来，可否简单把最后拿到的钱当成后房basis？买房时又有许多费用，单从报税简单化的角度（不是最优化），怎么报最好？
如果没包括的话，正确的做法当然是amend过去两年的税表。
如果嫌麻烦，不想再改动过去的税表，那下一个问题就是：如果不改过去两年的税表，今年把它更正过来可不可以呢？我个人感觉是可以的，因为我感觉每年的税表从某种程度上来讲是独立的，过去两年错了，今年对了，总比三年都错了要好，对吧？当然这个问题最好问CPA，我不是专家。
关于5，还是用我文章中的例子。
无论用哪种折旧方法，折旧Basis总额都是45万：
1）旧房尽管还有15万，但它是以20万的折旧速度折旧的，每年的折旧额是 20万/27.5=7272， 并且它已经折旧了近8年，再有19年就折旧完了。 新房多余的30万的Basis，每年折旧额： 30万/27.5=10909.
前19年每年的总折旧额： 7272 + 10909 = 18181
后八年旧房折旧完了，每年只有新房折旧额的10909。
2） 每年折旧额： 45万/27.5=16364
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第9的每一项费用，税法都有明确规定，没有捷径，除非你想捣糨糊！
你知道我的大致水平，你觉得我有无可能自己报？千万别高估我的水平，我是会被数字烦死的那种，跟你要与人打交道是同一种烦。
我没用turbotax报过1031，不过从折旧来说，应该不难，只需要输入两个正常的折旧asset即可。
“折旧并不是可选可不选的，即便你不折旧，卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture”,到你卖的时候， 没用的 折旧是 不需要recapture 的，互相抵消。
假定房子的Basis是27.5万， 每年可以折旧（allowable depreciation ）1万.
如果你持有房子10年，那么卖房的时候需要recapture 10万， 不管你每年报税的时候有没有减过折旧。
正确的做法当然是amend过去所有年份的税表。
次一点的做法就是只amend买房那一年的税表。
如果嫌麻烦，不想再改动任何过去的税表，那下一个问题就是：如果不改过去的税表，今年把它更正过来可不可以呢？我个人感觉是可以的，因为我感觉每年的税表从某种程度上来讲是独立的，过去的错了，今年改对了，总比一直都错了要好，对吧？当然这个问题最好问CPA，我不是专家。
如果要改的话，把asset的Basis重新改一下就行了。
我记得之前问过ＣＰＡ， 这个非常误导地产投资者
as a rental home owner, will unused deprecation for tax filing be counted in recapture when you sell the rental property?No, unused depreciation for tax filing will not be counted in recapture when you sell your rental property. Depreciation recapture only applies to the depreciation that you actually claimed and deducted on your tax returns.
Here's a breakdown:
Depreciation recapture: When you sell a rental property for more than your adjusted cost basis (original cost minus depreciation deductions), you may have to pay taxes on a portion of the gain. This portion, called depreciation recapture, is taxed at ordinary income tax rates, which are typically higher than capital gains rates. Unused depreciation: This refers to the portion of allowable depreciation that you chose not to deduct on your tax returns in a given year. You might choose this for various reasons, such as having enough deductions already or wanting to minimize your taxable income.Since unused depreciation was never deducted, it doesn't affect your adjusted cost basis and therefore doesn't contribute to depreciation recapture when you sell the property.
Here are some additional points to consider:
Even if you didn't claim all the allowable depreciation, you're still required to recapture up to the amount of depreciation you would have taken if you had used the straight-line method over the property's recovery period (27.5 years for residential rental properties). Depreciation recapture applies to both used and unused depreciation to the extent of the lesser of the recapture amount calculated above or the gain on the sale of the property.其中这一段是对的：
Even if you didn't claim all the allowable depreciation, you're still required to recapture up to the amount of depreciation you would have taken if you had used the straight-line method over the property's recovery period (27.5 years for residential rental properties).这也是我想说的意思。即便你每年没减1万， 那10万的unrecaptured section 1250 gain也是需要Pay tax的。
其它的话，有不少是混淆概念，断章取义。
比如说，税法上从来没有unused depreciation这一说法和术语，如果你能找出它的准确定义，请让我知道。
有一点你说的是对的，depreciation和recapture 是非常复杂，绝大多数人，包括很多CPA， 并不理解depreciation recapture的真正涵义，他们把depreciation recapture和unrecaptured section 1250 gain混为一谈，这两概念一混淆，就不可能把recapture解释清楚。
我曾经写过几篇关于depreciation和recapture 的文章，感兴趣的话你不妨读一读：
美国出租房折旧及Recapture
美国投资房卖后折旧的Recapture问题
有几个术语，理解它们可以帮助理解这个问题：
depreciation recapture
unrecaptured section 1250 gain
1245 gain
depreciation allowed
depreciation allowable
straight line vs accelerated depreciation
欢迎讨论，但引言最好有出处， 某个CPA的话不是出处，我相信，真正理解depreciation recapture的人不多，包括CPA。
2022年没报税，现在报2023年的出租，那2022年的improvement可以算吗？还是说必须在tax year2023的才行？