各种吔产投资收益表

有闲，收纳了各种地产投资的形式资料，编成如下一个表，纯属个人意见。   所列的地产投资种类都是有形实产，fee simple, 有水久产权； ， 所有列下的住宅是指出租住宅，已有租客或有可立即入住的状态；   单租客NNN商业地产指的是状况不错的名牌店，拥有独立自主的lot，和好的location。租客自已负责一切的开銷，包括地税，保险和所有维修；   NN商业地产和办公楼指的是拥有业权，状况不错和已有一定租客数量的mall, 联排商场，办公大楼等，各租客分担地税，保险和一些公共设施开支，而业主一般要负责产业的维修，和管理调解各租客之间的责任；   我把所有不同种类的投资地产的租务成本都设为是租金的10%，是假设无论是自己或请人管理，管理费一般是租金的6%（单租客NNN商业地产除外）加上空租时失去收入的空租期，和各种维修费用等的合共开支；   我把住宅的每年维修费用设为1%是基于假设房子的寿命大概是100年，笼统是百年之内投入的所有维修开支，加起来大概是房子的总价。而NN商业地产和办公楼，事情比较多，所以我设为2%；而NNN商业地产则是0， 因为租客自己负责一切维修；   HOA fee 一项我只设在公寓楼租务上，因即使其它住宅也有些要付HOA, 但其fee相对很微，我省略去；   我研究过一下美国住宅价和租金上涨的百年曲线，除了某些热门区域，如纽约，圭谷等，绝大部分都在大约3%年增长上下，而商业地产的增长率，2%是自已凭想象，所有表中列举的数据，都不会精准，具体个案要做一些加加减减，望见谅；   希望这个表能提供一些参考价值，可以约莫让人快速推算一些数字，比如巳知自己在住宅投资中纯年收入是40万，没有房货。参照表中所说年纯收入cap是2%, 把40万除以2%， 那投资住宅一项应大概有二千万的资产价值。如此类推。   虽然表中不包括如果其投资有部分是贷款(用杠杆），其算法也很简单，先假设是用全款，根据表中其纯收入，减去一年的总贷款还额，加回平均每年所还贷款额本金，除以当初的首付，就是cash on cash的cap rate了。

恭喜梁大，你的 Strip Mall收入真不错。

感谢梁大好帖，坛子里搞商业地产多不多，是高一层次。

多谢！

谢谢！

谢谢！不过我早已经把两个strip卖了，前几天还回去经过一下，

五年前租客还在，连我一直租不去的一间也租了，他们比我以前管理得更好。

条条大道通罗马，共勉。

简单明了。收藏了。

分析的挺好。有几点意见供参考：

1. 公寓的Cap Rate即使在西雅图、硅谷这样热门地区并且是商业地产最热的时候也不会有1.85%这么低，我见过的最低的是2.5-3.0%。用Cap Rate1.85%来计算公寓的市值，显然是太高估了其市值。中西部公寓的Cap Rate会高的多。我在Dallas买过一个，185个单元的公寓Cap Rate是10%，多年以后我卖的时候Cap Rate是7.5%，年升值速度略有增加。全美国平均Cap Rate1.85%，有点太乐观了吧。

2. 单一租客的商业地产一旦空置以后，有可能两三年也租不出去。空置期是负现金流，所以这种商业地产是银行最不愿意贷款的，因为风险较大。

3. 单一住宅的市值由你周围邻居的同类型的房子的卖价决定，与你是否出租无关。所以不会有人来计算单一住宅的Cap Rate，更不应与商业地产的Cap Rate做横向比较，不存在可比性。

楼主不辞劳苦分析总结，写得不错。我这里补充几点看法。楼主若有时间，请继续。

 

商业地产并不是更高一个层次，只是与单一住宅不同的投资类型，玩法不同而已。不存在谁高谁低的问题。

卖的时机太好了。就是卖自己亲手建的mall会有不舍的心情吧。我还记得你建mall的那些照片。

这样的讨论很好。大家对自己干的类型很了解，你俩都是沙场老将，经验并成就皆优，一深入讨论，我们就能一窥端倪。

我们今天multi family insurance 占gross rent 15%,RE tax 10%, 几年前分别5%,

我是指资金投入，单一住宅很少资金可以开始，商业地产不行。

赞梁山好汉！

朽兄，这个上面老虎滩说得没错。看在哪里买，商业地产的入场也可以很低。假如你在

市区边缘或者中部20、30万都可以开始。

看来你们那里的保险奇高，又不是

地震、风暴、还是其它自然灾害频发地区应该没那么高的比例。

所以大佬转型投了一定量单租客nnn连锁店。位置好的商产和食品生意抗通胀都相对好。

非常专业的的提点，谢谢！

我这帖的确用了不少心机，本心是从最基本的角度挖掘各类型地产投资最真实的结果，给其找到红线，只有保守的算法才会让网友知道真相，不少人都一定觉得，这收益，我趟着都比它好。而行家如你，如投坛原班竹，会利用其中的优势，逆风行舟。比如用5%cap买到1.85%cap的百门柏文搂, 更不用说只花租金的5%，就能做到原本10%应做的事；还有懂得维修，用五块钱做十块钱的活。那收益不会只1.85%，可能是10%+.

不会后悔，根本想不到这么容易卖出去。还攒了近倍。

可以给你磕头吗？然后你告诉我温哥华的公寓是不是应该抛掉了？

这样想好了，人们租一个这样的公寓，其月租金几乎是拥有这个公寓的月开支的一半而矣。

谢如山一如既往的鼓励。

但求hands free forever.

那我孤陋寡闻了，我们这里商业地产，一个街口几个铺子几几百万。

那我孤陋寡闻了，我们这里商业地产，一个街口几个铺子几几百万。

梁山sl & 老虎滩 : how about gas station NNN lease

Great discussion, Fellows!

I saw there are gas stations for sale, 20 years of NNN lease, Cap rate >7%, 10% incease every 5 years, they sound attractive to me.  The gas station was bulit 35 years ago but renovated recently, what kind of risks there will be?

Thank you

这个比Treasury也好不到哪里？前几年IBond 都9%。商业地产风险不小。我以前做CMBS的矿工

现在我们公司都卖掉了资产，我都做其他了。商业地产还是不要碰了，除非做商业地产转住宅，还有很多问题呢。

看到你的主贴

地点好，不老旧，价格好的也可以考虑。一般加油站都是由名牌油商运行的，基本上投资者只需拥有那块地，收NNN租。即使十年后食油车渐被淘汰，也不用悲观，他们一定会设计怎样减少油泵，留位给高速充电桩，同时改进现成的附属便利店，使客人等待时也不会闷。   既然加油站毕竟是夕阳产业，将来要革命才能生存，这转变不一定要把旧的改建或加建，而可能是让它们自然地淘汰一大堆，把充电站装在他们选择的地点上。   现在我们巳经看到，象Costco 那种大卖店都附建了加油站，用薄利多销抢走了周围一大堆加油站的生意，让其本来一般不大产生利润的店更门可罗雀。    今天我们大多是用有限的本钱，去选择最安全有利的投资，对这类有风险的NNN的兴趣，还是放弃吧。

 

很多人都是这样看的，非常理解。