坐标滨州, 上周刚刚过户一个小小的独立 Industrial Flex 地产，6000平方英尺, 475,000买入价, 头款50,000, 卖家给贷款425,000, 4.5% 15yrs, 大概需要50,000到80,000修理，办公室上油漆换地板, loading concrete pavement 和其他roof and exterior repairs. 市场租金在12块钱一平方英尺NNN, 出租后价值在900,000左右 8% cap 估值.
另外卖家还有一个同样的Industrial Flex property in the same park，正在清理中，再过两个月过户.
滨州现在天气非常冷，需要等到三月份才能开始外部和屋顶的修理，所以最快也要四月份才能租出去. The Industrial Market is still very hot with high demand for this type of Flex building. 一个商业出租的代理leasing broker 在过户前的几个月就一直追我要帮我出租，他手上有几个公司在寻找这样的property 入租. 下周就要放到市场上.
portion of office and reception area.
卖家是一对老夫妇,80多岁了，他们想要15年的利息来养老. 所以每月的收入是他们在乎的. 另外一个原因是如果他们拿到全款, 就要交很多的税.
我有的Industrial Properties已经几年没有去看过了, 每月的租金准时打到银行账户里. 租户(都是公司)负责所有的维修和管理.
这个seller finance，相当lender，交税是按成交买卖来交的，与是否做seller finance完全无关。当然也不能排除是一个好deal，只是这个考虑不是原因之一。
这样的税率会比一次性全款交税要低，因为他们没有其他的收入.
是installment sale。当然我可能也理解错。
恭喜！
下下策绝不是上上法。
1. Standard deed and mortgage note, 这个是当年要报 capital gains.
2. Contact for deed, 这个是分年报 capital gain.
成交之后title不马上转移到买家手里。
Environmental survey, 一般来说 Phase 1是土地历史，2是 soil test， 特别是工业用地，正常银行贷款都是必须的，因为如果土地污染可导致$$$$$$去清理.
出问题的土地不多，只是需要小心一点.
我做过需要ESA-1 和 ESA-2的 projects.
坐标滨州, 上周刚刚过户一个小小的独立 Industrial Flex 地产，6000平方英尺, 475,000买入价, 头款50,000, 卖家给贷款425,000, 4.5% 15yrs, 大概需要50,000到80,000修理，办公室上油漆换地板, loading concrete pavement 和其他roof and exterior repairs. 市场租金在12块钱一平方英尺NNN, 出租后价值在900,000左右 8% cap 估值.
另外卖家还有一个同样的Industrial Flex property in the same park，正在清理中，再过两个月过户.
滨州现在天气非常冷，需要等到三月份才能开始外部和屋顶的修理，所以最快也要四月份才能租出去. The Industrial Market is still very hot with high demand for this type of Flex building. 一个商业出租的代理leasing broker 在过户前的几个月就一直追我要帮我出租，他手上有几个公司在寻找这样的property 入租. 下周就要放到市场上.
portion of office and reception area.
卖家是一对老夫妇,80多岁了，他们想要15年的利息来养老. 所以每月的收入是他们在乎的. 另外一个原因是如果他们拿到全款, 就要交很多的税.
我有的Industrial Properties已经几年没有去看过了, 每月的租金准时打到银行账户里. 租户(都是公司)负责所有的维修和管理.
这个seller finance，相当lender，交税是按成交买卖来交的，与是否做seller finance完全无关。当然也不能排除是一个好deal，只是这个考虑不是原因之一。
这样的税率会比一次性全款交税要低，因为他们没有其他的收入.
是installment sale。当然我可能也理解错。
恭喜！
下下策绝不是上上法。
1. Standard deed and mortgage note, 这个是当年要报 capital gains.
2. Contact for deed, 这个是分年报 capital gain.
成交之后title不马上转移到买家手里。
Environmental survey, 一般来说 Phase 1是土地历史，2是 soil test， 特别是工业用地，正常银行贷款都是必须的，因为如果土地污染可导致$$$$$$去清理.
出问题的土地不多，只是需要小心一点.
我做过需要ESA-1 和 ESA-2的 projects.