房市的规律是波浪式前进，而且会一浪高过一浪。房价下跌退潮绝对不会低于上一次崩盘最低点，而房价上升的波浪一定高过上一次的最高点。今天的房价从崩盘后的30多万冲破45万达到70万，房租根据2024年orange county housing authority标准可租到$3505，低于大型公寓高过个人散户租金，合理。租售比也可以接受，房价是17年的租金累计总和，比2008年需要25年以上租金强很多。
不久前南加州地主年会Southern California Apartment Owner's Association，其火爆场面疫情后再次出现。律师、会计师、管理公司、营建商、维修、家用电器、园艺等等近百个摊位，人潮汹涌。从早到晚，举办多场讲座，都是些地主们经常会遇到的问题。地主最关心的问题当然是租金，以及房租上涨的规定。没有租控地区每年涨租不受限制，只需要给30天通知，超过10％涨幅要提前90天。有租控地区今年2023是8％涨幅，包括了通货膨胀因素。即使有租控，8％涨幅地主们也应该满意，房租9年翻倍！
最后一篇，大马金刀砍掉了许多文字，还是偏长，敬请耐心，戒急用忍。
简单交代房地产投资的整个过程，来美国最初几年给人打工，慢慢站稳脚跟。工欲善其事，必先利其器。先考了经纪和建筑执照realtor and contractor's license，自己用着方便，看起来貌似专业。从1995年买第一个小小studio到现在28年，折旧27.5年刚好用完，也算是个漫长岁月。
挣薪水到1999年被雷大概前后有十年，两个人的薪水在生活上基本没有开销，吃住花销老板的。然后从老板那里借到十万，有一笔不是自己的钱在手，开始肆无忌惮的淘粪生涯。第一阶段，到2000年之前，五年时间总共三十几万(包括借来的十万)砸进房地产，也包括两人近十年所有薪水储蓄。当时精力充沛，喜欢折腾，有的房刚买回一年，装修一下，略有升值就重新贷款弄钱出来，把杠杆用到极限，搞了三十个房，不久卖掉两个。
2000年后无薪水，也没了住处。虽然有很多出租房，看不上眼，立马买了自住房。2003年再换大点独立屋，2008年-2012年第二阶段投资，以及2018年到现在第三阶段，规模的扩大加上在北京买房，资金来源只有两个。
1，房租，摇钱树种成后生生不息。
2，重新贷款，空手套白狼。
成为吃瓦片的职业地主，所有生活开销来源只有一个，房租。
总资产有多少没认真算过，也不大在乎，就像是长期投入股指，纸面上的数字而已。房租减去贷款地税等所有开销，净收入1999年是三千，记得很清楚，第一次游欧洲。现在的房租，studio租＄2000，三房租到三千多，总数即使尽量往少了说也隐瞒不了。
再强调一下，我的原始总投入三十几万，翻三十几四十几倍是有的，但做不到其他行业的牛人翻一百倍。
言归正传，美国有超过三分之一的人是租房子住，自住房的占有率以后只能是越来越小，投资出租房前景看好，市场会越来越大。租房子住的绝大多数人是因为买不起房，也不乏有人就是不买房。对于租房子的所有人，地主们都应该脱帽致敬，毕竟是我们的衣食父母。
新时代长工杨白劳把钱存到银行，钱就会被银行借给地主黄世仁用来买房。其结果是杨白劳住着黄世仁用杨白劳存的钱买来的房，黄世仁还收着杨白劳的房租，用杨白劳的房租还房贷，现代化的黄世仁就是这么运作的。到头来家有余粮的是地主黄世仁，杨白劳依然是两手攥着空拳头，一无所有。
因为房价贵，一般来说，人口非常稠密的大都会地区出租房现金流暂时不会好，租售比一定差。典型代表是高房价的纽约、北加湾区和多伦多，南加州还轮不到。但是房价和房租市场相辅相成，从长远看房租还是会上去。南加州过去几年的租房市场一直是平稳上涨，不像房价来势汹汹。
2008年金融危机房市崩盘，房价持续低迷了四年，从2012年起强烈反弹，经过连续十年的持续上涨，达到了相当高的价位，出租房还能不能进场？
首先，九十年代中后期严重过剩造成第一次崩盘和08年金融危机引发房地产再次崩盘的诱因不存在。其次，有下面几点。
一，虽然目前房价涨势趋缓，但房租上涨依然强劲，并且会持续下去，特别是低价位出租房。其原因是供求关系紧张，可供开发土地日益萎缩，造成新建房成本高，建成后的房价房租都必须加码，否则是赔钱赚吆喝，市场上的低价位房已经越来越少。
二，疫情这三年，政府开足马力印钞票，物价明显飙升，表面上看低收入者得到的补助和高收入者一样，收益多多。而造成的直接后果便是房租急剧上扬，把通货膨胀的幅度甩在后面。已经拥有房地产的可以说躺着赢，而且不会轻易将摇钱树卖出去。
三，租售比仍然可以接受。举个实例，3卧房3浴室双车库1600尺，橙县Garden Grove，购于1997年，接近十万。FHA 贷款最多可借十笔，我已经超额，借了十三个，不能再借了。只好借conventional loan7-30年浮动利率，25％头款，月租＄900，减去还贷地税等所有开销，每个月盈余一百多。十年后，房租是$1500，很正常的5％增长率。还贷款额基本上是固定的，其他开销略有增加算它一百，现金流从每个月一百多增加到700多，投资进去两万五，已经每年收获八九千，向万挺进，相当满意。但房价竟然冲破四十五万，这样的租售比就太差了(只作本地区比较，不适合其他地区)，房地产市场已到危如累卵倒悬之急，不应该入场。
果不其然，随着金融危机震天动地，唿啦啦似大厦倾。房市土崩瓦解，昏惨惨似灯将尽。
房市的规律是波浪式前进，而且会一浪高过一浪。房价下跌退潮绝对不会低于上一次崩盘最低点，而房价上升的波浪一定高过上一次的最高点。今天的房价从崩盘后的30多万冲破45万达到70万，房租根据2024年orange county housing authority标准可租到$3505，低于大型公寓高过个人散户租金，合理。租售比也可以接受，房价是17年的租金累计总和，比2008年需要25年以上租金强很多。
投资房地产要有正现金流才安全，但要面对现实。今天的南加州，买个低价位房用来出租，百分之二十五头款，利率8％，很难有现金流。放35％头款或更多，能打平就是胜利！因为房租增长是趋势也形成惯性，而且房租的增长一定超过通货膨胀，也大幅度超过社安金的每年增幅，十五年房租翻倍不成问题，有些地方十年可以做到，所以在南加州投资房地产仍然是安全的。美国是人口年轻国家，地大物博，人口只有天朝零头不到，外来移民人数依然持续增长，对房地产的需求勿容质疑，房价会不会上涨也是和尚脑袋上的虱子明摆着的。
不要空言无事事，不要近视无远谋。放定存，投股指，买政府债券不是不可以，指望发财是不可能的，眼珠子都指望不上更不能指望眼眶。今天的50-100万本钱，不管用什么手段能在10年翻成一千万，那是您的本事。十年里不断往账户里投了几百万而变成一千万，没什么荣耀的。
不久前南加州地主年会Southern California Apartment Owner's Association，其火爆场面疫情后再次出现。律师、会计师、管理公司、营建商、维修、家用电器、园艺等等近百个摊位，人潮汹涌。从早到晚，举办多场讲座，都是些地主们经常会遇到的问题。地主最关心的问题当然是租金，以及房租上涨的规定。没有租控地区每年涨租不受限制，只需要给30天通知，超过10％涨幅要提前90天。有租控地区今年2023是8％涨幅，包括了通货膨胀因素。即使有租控，8％涨幅地主们也应该满意，房租9年翻倍！
当房租房价上涨后，现金流随之增加，利率不变就继续维持。利率下降，您还有机会重新贷款，套出本金做其他投资。只需要十几年时间，现金流会从负数变成每年几千上万，手里要是有几个这样的破房就不必担心被炒鱿鱼，更不用担心从现在起要挣够几个米才能退休的问题。房地产投资有两利可图，房价和房租，一般总能图到一个。全美国范围之内，南加州是可以预见的、少有的、肯定的、房价和房租都能图到的、上涨趋势明显的地区。蒹葭苍苍，白露为霜。所谓伊人，在水一方。
一，无敌的天然气候、优良的地理位置、舒适的生活环境、强劲的工作需求，促使人口继续增长，可开发土地日益萎缩，房地产投资的前景一片光明。
二，两千四百多万人口，和上海市相当，足够撑起房地产市场一片天。
三，地域辽阔，土地面积是大上海二十几倍，人口并不稠密，特别是往内陆土地开发仍然有很大空间。
四，房价构成呈金字塔形状明显，洛杉矶县比华丽山庄Beverly Hills和橙县新港滩Newport Beach是两个金字塔顶端(圣地亚哥和其他几县去看过的房少，不做评判)，从大面积的底部低价房自然而然往上堆砌，每一个层次都有坚实基础和需求。
五，经济力量强大，仅全美第一大县老大哥洛杉矶一千万人口，和第六位地域很小的近邻小弟富裕橙县三百多万，二者加起来的能量，按州排名在加州，德州和纽约之后，超过佛州在第四位，也超过一亿多人口的南边邻居墨西哥。
六，工作机会多，现在$15一小时已经不太容易雇到人了，个别城市2024年最低时薪突破$19，其他城市穷追不舍，这对于房地产绝对是利好。两个人就算都挣最低工资，可以负担的起两千以下租个公寓或者condo。
以上几条放在全国其他地方，能有一半就算是做房地产的有利之地，全都包括的恐怕没有。前几篇提到过，当手中的房子处于可卖可不卖时，不卖！同样道理，今天南加州的房地产市场，您处于可买可不买的处境，选择买！投资房地产从一开始不要指望短期有大的获益 ，需要有持久战的心里准备，戒急用忍慢火煎鱼，东流逝水落叶纷纷。远观山有色，近听水无声。惊飞远映碧山去，一树梨花落晚风。等闲识得东风面，万紫千红总是春。
戒急用忍要有条件和期限，不到三十岁先考虑完成学业，寻求理想的稳定工作，然后努力嫁出去娶进来建立家庭。三十功名尘与土，投资理财不是当务之急。
不到四十岁就投入房地产，春风得意马蹄疾，站的高尿的远，您一定会比大多数人提前实现三个自由。
流世光阴半百年，五十岁往往在职场上遇到天花板。见兔而顾犬，未为晚也，后面还有一半的人生道路，着手房地产投资依然会在退休时有丰厚回报。
六十岁也值得奋力一搏，花甲染霜鬓，红颜唤老身，仍然有机会拿到成果二三十年。
人生七十今不稀，应该为有限的生命去享受生活，没必要再为钱折腾，有闲钱就买些股指基金放定存。天意怜幽草，人间重晚晴。
全加州的人口增长率在美国不是名列前茅，由于基数庞大，每年的绝对人数增加太厉害，而且增加的多为幼少青壮年，这就使得加州朝气蓬勃，充满活力，结婚生子1+1＞2。你可以拿出数据说多少人迁出加州，重要的是看一看是什么人迁出，什么人迁入。事实是迁出的多为中老年人，1+1=2。一个地方如果是老年人成堆，房地产是没有希望的，消费市场除了家政医疗，其他方面千里烟波，暮霭沉沉。
什么是最好的投资方式因人而异，平稳和风险并存，甘蔗没有两头甜。房地产是看的见摸的到的实物，从看到的第一眼就可以大概率避免失误。一个正常男人，没听说会对一个黄疸病人一见钟情。癞蛤蟆都想吃天鹅肉，占花魁之心岂止卖油郎。谁承想花魁林黛玉病病秧秧、文思三千不如胸脯四两。潘金莲倒是生猛又淫荡，就怕小命黄泉路上。柴禾妞安分不漂亮，漂亮姐又不下厨房。下厨房的上不得厅堂，五大三粗孙二娘。养眼西施没主见、有主见的闻不到女人香、刘玄德也镇不住舞枪弄剑孙尚香。王熙凤有女人味但又乱花钱、不乱花钱的良家妇女不时尚。章X怡时尚可又不放心、放心的像王婆也未必下厨房。所以别管啥厨房厅堂靓姐厨娘，王 八看绿豆，只要对上眼，哪怕是茅椽蓬牖，直奔瓦灶绳床。
理性的人往往沉默，极端的声音则传得更远。有些人没来过加州，总喜欢盯着些负面新闻。南加州的有些地区真的不咋嘀，是事实。危邦不入，乱城不居，惹不起总躲的起，绕着走可以吧？中国人根本不会生活居住在那些地方。大洛杉矶地区有的城市黑墨裔占90％以上，我来美国三十多年，连个边也没有擦过，不吃咸萝卜淡操心。中国人喜欢的尔湾连续多年被评为最安全城市榜首，还有太多的城市比尔湾还要好，只是城市规模和人口不够多，不在评选范围内。
Beverly Hills，San Marino，Palos Verdes，Thousand Oaks，Newport Beach，La Jolla等等顶级优秀城市一抓一把，近朱者赤，临近城市也相当不错。加州人口占全国的百分之十二多，而全美国华人里有37％选择了加州，士为知己而搏，良禽择木而栖。
没有什么地方十全十美，加州也有许多问题，不尽人意。政客瞒顸，法令法规让人泄气。作为外来移民投资房地产，势单力薄，胳膊拧不过大腿，只能在夹缝中求生存。诸如地震山火，以及流浪汉零元购之类的弊端，不得不去面对。大醇小疵瑕不掩瑜、黄金之州安居之地、鲜花盛开清风自来、青山不老绿水长存。
很多人对房地产有兴趣，房价为什么一直这么高，好奇什么原理支撑起来的高价位呢？瞻前顾后裹足不前，屡屡与机会失之交臂。自己喜欢的妹子不去追，肯定会成为人家的妹子。还有一部分人剩女盼郎朝思暮想，真心希望能遇到次房价大跌后杀进去抄底握在手里。这就像男人看到女人穿无肩带胸罩有兴趣，部分的男人疑惑好奇，并百思不得其解：有容奶大，是什么原理支撑了它呢?另一部分男人则色迷瞪眼，盼着它掉下去，眼睛吃冰淇淋一览无余，更恨不得伸出绿山之爪智取其乳握在手里。而穿无肩带胸罩的女人会让男人死了这条心，永远不可能让它掉下去。就算眼看着要往下掉，提一提还是又上去了。
当前南加州的房地产市场就是这样的真实情况。
王 八操老鹰，我一说您一听。系列结束，谢谢阅读，节日快乐，后会有期。
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打平状态。如果收入高，略赔一点可以忍受，毕竟还贷款里有本金。
多伦多房价上涨是大概率事件。
🛋️ 沙发板凳
给个zip code
推荐你下次回上海的时候去南京西路恒基广场的新荣记尝尝目前国内最好的中餐馆，是台州菜，食材非常新鲜，非常亮眼！可惜朋友（不太熟的朋友）请客，不好意思拍照：）
朽哥说干哪就干哪
的思维方式是一直在观察在思考，能够接受新观念新思维，你们俩两种类型的人。哈哈哈
我不隐晦自己的好恶和喜好。
现在雪下大了， 能见度也不好
我虽然滑雪一般般， 但蓝道黑道还可以
handle
啊哈哈哈。。。。。。。。。。
我得找个地缝钻下去！
啊哈哈哈。。。。。。。。。。。。
高屋建瓴的理论依据。毫无保留分享给投坦社区，提携天南地北的同胞朋友。
再cash out 30万，虽然每个月增加＄1500-1800还贷款额，(取决于贷款利率)，因为房租大幅度增加，还是有不少现金流。
还贷款的利息可以抵税。
牛逼的是cash out 30万不用交税！也就是空手套白狼！你可以用这30万再投资，应急，或者干脆吃喝嫖赌！借钱是不用交税的。
流世光阴半百年，五十岁往往在职场上遇到天花板。见兔而顾犬，未为晚也，后面还有一半的人生道路，着手房地产投资依然会在退休时有丰厚回报。
我家老公倾向于什么也不干，不想挣钱的事，（要是想挣钱就接着干老本行）。坐吃山空。
我觉得不该这样，毕竟年轻。
我是你的邻居，能不能请你查一下你的悄悄话给指导指导？节日快乐！
读您帖子多年了，受益匪浅。N年前职场瓶颈，家庭单收入，股票负收益。读了您的系列文章下决心买出租房。这些年过去终于裸辞了，多谢老朽。
打平状态。如果收入高，略赔一点可以忍受，毕竟还贷款里有本金。
多伦多房价上涨是大概率事件。