2002年8月在Houston西南地区Sugar Land花240K购的全新第一套自住房，3050尺，两层，一楼客厅及过道是地板，4B/3.5B，超大后院无后院邻居。自住了7年，在2009年12月，因工作变动，打算出售或出租这套房子。
花了6千块钱对房子做了重新粉刷，换了地毯。当时中介标售价255K，租金2300/月。
房子挂牌上市四个月内，仅仅收到一个买房offer 200K。收到一个租客租房申请但要在当年5月底搬进。
房子挂牌了十二个月后到2010年12月中旬以月租金2150租出。
还算是比较幸运，连租了10年，直到2020年12月租客自购住房搬出。10年期间没有涨房租。租客也是非常优秀，除了正常的空调维修换新和一些维修维护开销，租客把房子保持的非常好。租客搬出时，没有扣租客一分钱deposit。我又花了一万多块钱把房子全部重新粉刷，换了新地毯。通过中介挂牌出租，空置三个半月，2021年3月底以2250/月租租出一年。2022年2月租客自购住房。又花了3000多块钱维修了房子，同时通过保险换了全新房顶。
2022年1月挂牌招租，租金从2650开始每个星期降价50直到4月份的2150，一直收不到信用记录600分以上的申请。这个时候zillow估价房价420K，于是上市出售，标430K。一个星期收到三个offer，最高460K，最后在2022年5月给买家6K credit后以454K卖出。
当时计算了一下，如果出租，按2150计算，租金2150X12=25800，每租出12个月，空置3个月，property tax 8500×1.25=10500（15个月），hoa 1300，中介费2150，基本维修维护2150。
每十五个月净租金收入2150×12-10500-1300-2150-2150=9700
月净现金流9700÷15=650/月，年度净现金流650X12=7800/年。
房子售价454K，出租年回报率是7800÷454000=1.8 %
而2022年SPY年度分红接近1.6%
哦，还忘记说3000多块钱的房子保险了。15个月净租金6000左右，一个月4千，年回报率1%
不怕有人拍砖？
现在在德州当地主不容易
难怪当年老朽来过休斯顿考察，最后pass了。经济账划不来
买房子盖房子全都自养自住自用
1）不用杠杆的话，房产不如SPy
2）德州房东不会买sugar land for rental, 租售比太低
3）Houston由于no zoning restrictions, 房产升值会受影响
4）Houston 由于hurricane, 保险会高
在下买房，第一条标准是地点。从未失手过。
有一公寓单位，与两个地铁站直接相连，一个在地上，天桥直达；一个在地下，公寓电梯直达，与一同项目大型商场直连。地上，地下；与3栋办公大楼相连；周围100米至200米还有另外6个商场。去机场6个地铁站，去赌场6个地铁站；去市中心6个地铁站，均是直达。
买时价格高达131万，几千人排队抽签，轮到我选房时，已是下午3点，此时当天已起价三次。
开发商给我20秒选房。由于做了大量功课，我一眼就看到我的备选房之一，结果5秒就搞定了！
当时亲戚朋友都劝我放弃，价太高，很久才会涨。老婆还生气不陪我选房。
现在如何，很好租！几年下来，价格快翻倍了。而同时期地点不好的房子，涨幅有限。
老婆现在不得不服，哈哈哈！
购置与12-16年。 购入价14-17万。 现在月租1800-2200。 25%downpayment， 15 year fixed。 一直都是正现金流。 现在地税评估都是35万+。
最好的deal： 12 万购入， 1万2的downpayment， 现在租2000。地税27万
则省。
2002年8月在Houston西南地区Sugar Land花240K购的全新第一套自住房，3050尺，两层，一楼客厅及过道是地板，4B/3.5B，超大后院无后院邻居。自住了7年，在2009年12月，因工作变动，打算出售或出租这套房子。
花了6千块钱对房子做了重新粉刷，换了地毯。当时中介标售价255K，租金2300/月。
房子挂牌上市四个月内，仅仅收到一个买房offer 200K。收到一个租客租房申请但要在当年5月底搬进。
房子挂牌了十二个月后到2010年12月中旬以月租金2150租出。
还算是比较幸运，连租了10年，直到2020年12月租客自购住房搬出。10年期间没有涨房租。租客也是非常优秀，除了正常的空调维修换新和一些维修维护开销，租客把房子保持的非常好。租客搬出时，没有扣租客一分钱deposit。我又花了一万多块钱把房子全部重新粉刷，换了新地毯。通过中介挂牌出租，空置三个半月，2021年3月底以2250/月租租出一年。2022年2月租客自购住房。又花了3000多块钱维修了房子，同时通过保险换了全新房顶。
2022年1月挂牌招租，租金从2650开始每个星期降价50直到4月份的2150，一直收不到信用记录600分以上的申请。这个时候zillow估价房价420K，于是上市出售，标430K。一个星期收到三个offer，最高460K，最后在2022年5月给买家6K credit后以454K卖出。
当时计算了一下，如果出租，按2150计算，租金2150X12=25800，每租出12个月，空置3个月，property tax 8500×1.25=10500（15个月），hoa 1300，中介费2150，基本维修维护2150。
每十五个月净租金收入2150×12-10500-1300-2150-2150=9700
月净现金流9700÷15=650/月，年度净现金流650X12=7800/年。
房子售价454K，出租年回报率是7800÷454000=1.8 %
而2022年SPY年度分红接近1.6%
哦，还忘记说3000多块钱的房子保险了。15个月净租金6000左右，一个月4千，年回报率1%
不怕有人拍砖？
现在在德州当地主不容易
难怪当年老朽来过休斯顿考察，最后pass了。经济账划不来
买房子盖房子全都自养自住自用
1）不用杠杆的话，房产不如SPy
2）德州房东不会买sugar land for rental, 租售比太低
3）Houston由于no zoning restrictions, 房产升值会受影响
4）Houston 由于hurricane, 保险会高
在下买房，第一条标准是地点。从未失手过。
有一公寓单位，与两个地铁站直接相连，一个在地上，天桥直达；一个在地下，公寓电梯直达，与一同项目大型商场直连。地上，地下；与3栋办公大楼相连；周围100米至200米还有另外6个商场。去机场6个地铁站，去赌场6个地铁站；去市中心6个地铁站，均是直达。
买时价格高达131万，几千人排队抽签，轮到我选房时，已是下午3点，此时当天已起价三次。
开发商给我20秒选房。由于做了大量功课，我一眼就看到我的备选房之一，结果5秒就搞定了！
当时亲戚朋友都劝我放弃，价太高，很久才会涨。老婆还生气不陪我选房。
现在如何，很好租！几年下来，价格快翻倍了。而同时期地点不好的房子，涨幅有限。
老婆现在不得不服，哈哈哈！
购置与12-16年。 购入价14-17万。 现在月租1800-2200。 25%downpayment， 15 year fixed。 一直都是正现金流。 现在地税评估都是35万+。
最好的deal： 12 万购入， 1万2的downpayment， 现在租2000。地税27万
则省。