谁是通胀的获益者?

硅谷居士
楼主 (文学峸)

自2021年初开始的高通胀,困扰了世界上的大部分地区。以美国为例,2022年6月,消费者价格指数高达9%,创下了40年的新高。为了把通胀率拉回到理想的2%左右的目标,美联储开启了将近两年的加息战役;至2023年10月份,联邦基础利息率已经被提到5.5%,也来到40年的新高。

众所周知的是,通胀会导致商品和服务价格的上涨,从而变相地降低了普通消费者收入的购买力,因而被绝大部分人所深恶痛绝。经济学泰斗密尔顿·弗里德曼早在70年代就提出了名扬天下的“通胀税”这个概念,描述这个显而易见的通胀副作用。

但是,最近一位专门研究美国贫富差距的经济学家爱德华·沃尔夫教授发表了一篇颠覆普通人常识的论文,题目就叫: 真有通胀税吗?它不适用于中产阶级和超富阶层!

通过分析美国1983年到2019年的收入、通胀等天量数据,沃尔夫教授得出的结论是:对于财富最高的1%家庭和普通中产阶级,通胀对于家庭财富的增加是有利的;对于低收入家庭和上中产家庭,通胀税的确伤害了他们的家庭财富的增长。

今天,我就结合这片论文,分析一下我们普通家庭如何受通胀的影响,以及如何更加合理地配置家庭资产以抵御高通胀的影响。


一、通胀税和净通胀收益

为了便于分析这个问题,我们需要定义一些基本概念。

通胀税(Inflation Tax, IT) 的定义非常简单,就是通胀率和收入的乘积:
    IT = 家庭收入 X 通胀率

比如,如果你的家庭收入是10万美元,而通胀率是3%,那么由于通胀的存在,你的收入就损失了3000美元的购买力。

在论文中,沃尔夫教授引入了一个新概念,叫通胀收益 (Inflation Gain, IG),就是家庭资产由于通胀而发生的变化。这些受通胀影响的资产包括:股票和基金、债券、商业资产、存款和债务。

很明显,银行存款会随着通胀而贬值;与之相反的是,家庭的债务反而会因为通胀的存在,对家庭财富的增加有正向作用。比如,你欠了银行100美元的房贷。如果通胀率是3%,那么到了明年,这个贷款的实际成本,或者说贴现值,就减少了3万美元,变成了97万美元。换句话说,由于通胀的存在,一个大额贷款会显著提高你家庭资产的净值。

最后,沃尔夫教授引入了一个新的概念,来综合衡量通胀率对家庭净资产影响;这个就是净通胀收益(Net Inflation Gain, NIG),是通胀收益和通胀税的差值:
    NIG = IG - IT

基于这个标准,沃尔夫教授分析了处于家庭财富金字塔不同层次的家庭的资产配置状况和他们的净通胀收益,得出了咋看起来不可思议的结论。


二、不同财富阶层的净通胀收益

我们先看最富有的1%的家庭。在2023年的美国,这个阶层的家庭净资产门槛大约为1300万美元。根据沃尔夫教授的分析,这个阶层是通胀的收益者,他们的净通胀收益是6.3万美元,占他们平均年收入的7%。

原因分析:

这个阶层的家庭配置有大量的优质资产,比如股票和股票基金、投资型地产、其它商业权益等;它们在家庭资产里的比例高达72%。而众所周知的是,这类资产是可以产生现金收益的,比如租金或者企业利润;因而他们都是抵御通胀的利器。因而,这样的资产配置可以保证家庭资产在高通胀面前稳如泰山。

顺便一提的是,在这个阶层的家庭资产里,自住房比例为9%,银行存款的比例为5%, 债券的比例为11%。

第二个阶层是家庭净资产处于头部95%到99%的富裕阶层;对应的家庭净资产范围是380万美元到1300万美元。他们是通胀的受害者,净通胀收益负5.6万美元,占平均年收入的18%。

第三个阶层是家庭净资产处于头部80%到95%的上中产阶层;对应的家庭净资产范围是90万美元到380万美元。他们也是通胀的受害者,净通胀收益负2万美元,占平均年收入的15%。

原因分析:

这两个阶层的家庭资产里,自主屋的比例高达26%,核心优质资产(股票、投资型地产、商业权益)的比例49%,而银行存款的比例为8%,债券的比例为16%。众所周知的是,存款和债券在高通胀面前会快速贬值,因而导致这类家庭在通胀面前出现资产缩水。

第四个阶层是家庭净资产处于头部40%到80%的普通中产阶层;对应的家庭净资产范围是11万美元到90万美元。他们是通胀的最大受益者,净通胀收益为2.6万美元,占平均年收入的30%。

原因分析:

这个阶层的家庭资产里,自主屋的比例高达64%,核心优质资产(股票、投资型地产、商业权益)的比例为16%,而银行存款的比例为8%,债券的比例为9%。这些家庭的主要财富在自己的自住房里,通常会背负大量的房贷;而贷款在通胀面前是有利于净资产增长的,因而抵消了存款和债券产品的缩水。

而其余40%低净资产阶层,他们是通胀的最大受害者。净通胀收益为负1.9万美元,占他们家庭年收入的一半左右。

原因分析:

这些阶层,几乎没有什么优质资产或者高价的自住房;很多财富在银行资产里。因而在通胀面前,家庭资产出现损失。


三、对于我们的启示

其实,上面的分析只是一个统计数据;具体到每个家庭,通胀的影响取决于家庭的具体资产配置和债务安排等。不过,我们可以从中学到一些资产配置的基本原则,能够使我们更好地抵御通胀。

A、保持一定水平的优质债务

这里的优质债务,通常指利息比较低的房贷。关于这一点,我在以前的文章里分析过,比如:为什么提前房贷是一个糟糕透顶的主意再谈房贷:理性的房贷策略

具体到我家,我们在2022年,通过“提现再融资” (Cash-out Refinance)把房贷增加到房产现值的70% (有的银行允许做到75%),以3.5%的利息率从银行拿出很多房子净值并投入股票基金。即使不考虑房屋贷款利息可以抵税的优惠,在通胀率高达6%的过去两年,我们的低息贷款相当于负2.5% (= 3.5%-6%)的“负利息”贷款产品!

B、少配置存款和债券、多配置优质资产

银行存款和债券产品,在高通胀率情况下,几乎总是贬值。而且,存款和债券每年强制产生的利息,还要交税。因此,税后的收益率更加惨不忍睹。

相反,我们需要配置那些可以抵御通胀、收益率更高的资产,比如股票基金、投资房、和商业等。

具体到我家的资产配置,存款和债券的比例不到1%,而其余的全部资产都配置在自主屋和股票基金里。

 

 


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圆西瓜
不同阶层的净通胀收益分析的挺好的。有没有贷款

么每家自己喜欢就好了。。我家好几个好友都早无贷款了。

投宾
也想cash out refi 可惜错过了低利率环境了 现在只能存银行了
i
iBear
目前没啥影响。银行存款利息也比通胀高了吧。
硅谷居士
通胀6%。银行利息需要缴税。如果是高收入家庭,边际税率接近40%。银行存款利息需要10%才能勉强跑过通胀。
谦谦凡宝
这个贷款的实际成本,或者说贴现值,就减少了3万美元,变成了97万美元。换句话说,由于通胀的存在,一个大额贷款会显著提高你
谦谦凡宝
这个观点第一次见到。倒是挺有道理的
硅谷居士
房贷是良性贷款。我决定一直保留房贷,直到70岁。
守月
伤。对房东而言,生意对象大多是无房者,他们最伤,然后会把这种伤以不同形式,渐渐转移到房东身上,已经,现在,或将来。
h
hz82000
通胀是财富重新洗牌
徒劳
我在想,现在的房贷利率8%这么高,有没有地主把手里的闲钱集资去投房贷呢?
守月
前几天聊的hard money lender就是这形式的一种。可惜很少谈及,我知道的投坦只屈指可数的几人有实战经验。
硅谷居士
贷款是存款/债券的逆向产品。一个是从别人那里拿钱,一个是把钱给别人。
老朽
手里有房产的做梦也盼望通胀,疫情这三年政府印钞票,造成有房产的增值30-50%,房租20%-40%。
硅谷居士
您就是属于那1%的阶层,-)
自在自为自洽
很有意思的研究。谢谢分享
大胖胖猫
像我这种新地主比较矛盾。

一方面通胀对已经到手的房子的价值和租金很有帮助。我现在涨租涨的一点没有难度,摸着多收的票子很开心。

另一方面,现在要想买到好的deal真的很难。疫情前是房价低,疫情中是利息低。现在是两个都不沾,现金流差的很多。当然,我是觉得这个是暂时的,利息总会下来了。现在咬咬牙拿下,以后重贷好过过几年利息下来但是房价大涨要好。

还有一个就是怎么找好的deal. 比如seller-financing, loan assumption之类的。说到底就是多跑腿多流汗赚个辛苦钱。

Q
QinHwang
在商言商。通胀对地主没有带来损失。
h
hz82000
财富
大胖胖猫
地主的损失还是有的。

机会成本高了,买不到好房子了。

Q
QinHwang
这也有道理。高房价阻碍了规模的扩大。但不清楚通胀是否是高房价的主要原因。
守月
通胀导致的房产增值显而易见。损失在把原本的平坦路变成了崎岖路,现在只有上帝才真知道未来几年的投资路该如何走。哈哈
Q
QinHwang
增值是看得见摸不着。这两年通胀带来的花费的增加和房租收入增长相比微不足道。未来投资取决于房市什么时候崩盘。
新手地主刚上路
是的,就怕房客接下来一两年不好过
守月
这就是损失。我们需要面对的残酷现实,崩盘是先血洗再给没死的人机会。按不被血洗的路子,又是越走越窄的路,不知能走多远。

虽然我们都知道10年20年后,光明的未来。可我们都不知道这条漫漫长路上有多少坎坷或凶险。

硅谷居士
市场波动,其实给投资高手提供了更好的机会。如果房子价格每年固定上涨4%,这就和美国国债一样了,大家都可以无脑进场了。
大百百
高手聊聊当下 TREASURE BILL 见解?
t
tang07059
地主如果没有贷款至少没有浮动利率贷款,会从通胀引起的房价与房租上涨受益。
硅谷居士
我不买国债,只持有少量的Muni Bonds, 其利息完全免税. 国债的利息(~5%)需要缴税,税后收益(~3%)太低。
守月
温和通胀,良性循环。房市相比股市更加稳定,但也是平均4%的年增长,是平均值,不同的年代和不同地区的平均值。

房市也如同股市有灾难时期,要挺得过房价降且不被银行收房,还要挺得过因经济萧条出租收入的低潮期。

知道这些基本事实,反而能帮助投资人挺过难关,只需资金和心理准备。

大胖胖猫
说的很对

低息的固定利率的贷款是好资产。

硅谷居士
如果加了杠杆,那么房子增值对家庭净资产增长的贡献就更大了。
硅谷居士
我周围的华人朋友,也有投资房子的,成功和失败的案例都有。投资房子的确不容易出现大亏,投资股市需要更好的纪律性。
圭妈
喜欢这样客观,不偏不倚的好文,您应该多发贴。
硅谷居士
谢谢赞赏!我最近写的东西比较杂,理财方面写得有点少。
h
hhtt
借的和赚的是今天价值的钱,还的是20或者30年贬得不要贬值的钱!可惜许多人不懂这,所以我破唱片也不放了!
古来万事
我觉得Tang想说的是在贷款利率很高的情况下。
古来万事
完全是这样。当时的出租收租的困难情景还是历历在目的。
t
tang07059
是啊,楼主原文是谈高通胀的影响,我举了一个有正面影响的例子。说到贷浮动利率,楼上正好有个网友在发愁呢。
古来万事
杠杆也是一面双刃剑。我们买房时利率很高贷款很多经历了8年利率才降下来。对那些不理想的贷款还是想办法早还了。因为贷得时间

越长损失越大。OPM-借钱是为了赚钱. 如果不赚钱还丢钱那我就不借钱了,因为那样就失去借钱的意义了。

Z
ZeroSumGame
通涨
y
yapi
请问你是在哪里买MUNICIP BONDS呢? 我看FIDELITY里面好像有,不知道这个有什么规矩吗?

请问你是在哪里买MUNICIP BONDS呢? 我看FIDELITY里面好像有,不知道这个有什么规矩吗?  这些MUNICP BOND是新发的还是在二级市场流通的那种呢? 这种的利息都是算在价格里面了吗,还是说每半年发一次利息?有那么多MUNI BOND你是如何选取的呢?请教一下,我也想买。谢谢