因为这两年买了一些多门的房子,开始和section 8 打交道,一直也在看这里老朽,波大等大佬说SECTION 8的情况,开始接触section 8真是有点战战兢兢,不过一段时间下来发现SECTION 8真香。
1,SECTION 8 其实也有穷富,有些是真穷而且没有一分的多余,手机都是买的分钟按月付款,常常月头月尾的电话就不能用了,因为没有续费,但是都按时付房租,害怕不付房租你给赶出去那么久无家可归了。
2,SECTION一些人其实是假穷,比如有一个婆婆从AZ过来带着4个卧室的Section 8 voucher,加上了儿子媳妇和孩子,一共6口人,本来儿子一家租房住,老妈来了不用租房了,老婆在餐馆打工收入现金,儿子建筑公司工作也要一半现金,老板不给就换一家,再加上自己做私活,日子过的滋润。
3,有些家庭非常干净,一个老残废退伍军人的Voucher和女儿一家一起住,家不大但一尘不染,家具不多非常有品味,而且老头还每隔几个月都要把客厅重新装饰,我都自愧不如。
另外一个太太带6个孩子,我当时以为家里一定很乱,因为修理门锁我进去两次,家里哪干净整洁难以置信有6个2-16岁的孩子。
4,SECTION 8都住的时间很长,大部分的section 8 只要房子合适,住下就不走了,所以省事很多。但是房少租客多,夏威夷可以合法的拒绝section 8,所以很多人找房子难,免不了就是有4窝的 voucher找三居室也行,这样的情况就可能会一两年就搬家如果找到合适的房子。
5,夏威夷section 8 给付的房租一般都比正常价格稍高。
7,选择非常重要,确实有些section 8 的租客素质差毁房子,或者很脏。但我目前还没有遇到。现在我基本上section 8不会问credit 但会在意前边的房子租住的时间长短,如果一年就搬家的我一定好好查看搬家理由,如果上一个住了几年的我认为基本没有大问题。因为他们必须保证每年的inspection通过。毁坏房子太厉害的可能就想法到期找新房主了。
8,除了section 8, 无家可归者也是一个很好的生意。最近认识的一个大佬最近一些年做无家可归的生意,他说他改变了对无家可归者的认识,他说这些人都很好。当然这些不是真正意义上的无家可归,都是住在紧急救助周转房里的家庭然后这些组织帮助他们就业辅导,找房租房,找工作,只要坚持参加房租就会全付,直到他们被section 8 接受并找到工作重新回归社会。
9,准备加大力度投资中档房地产做SECTION 8的生意
瘾君子暴力者或精神问题……
这些不是组织上短期能帮助得了的。
对房子的损坏会大过正常的。
当然不全都是但概率偏高……
中档以下的section8 反而是较好选择,最坏的几年稳定的租金也covers 得到最后的损耗。
4个SFH 。我的原则是烂区烂房section8,好区或好房能避则避。
我们这里首个EHV房客新房东奖三千,已是HA房东二千五,然后每加一个奖一千。
夏威夷抵挡房都是很老的房子,修理费用就比较高,另外抵挡房都是非常的拥挤狭窄,虽然没有非常差的区。而且抵挡房绝大部分在抵挡区,租金便宜,section 8 付的房租也便宜,反而不划算。
我经过仔细的计算,就是发现中档区最划算,买section 8划定的高端区的中挡房,租金最划算。
比如A 区,section 8 定的租金是3000/3居室,B区划定的租金是5000/3居室。而实际上A B 区域的房价差异不大,只是A区房子小而拥挤破旧,管理费用相对就大的多。
在B区买中档房正常情况下租金会相对较低相比同类高档房,但是租给section 8就是比高档房还高的租金。
这里有个简单道理,正常房客里大部分比较好,少部分不好,而S8则反过来。
除此之外,你还可能面临S8不易沟通,管理上会更累;S8搬出后,可能需要额外维修费用回补,破坏严重的房子亏损也不奇怪。
当然,这只是我自己从未接受过S8的理由,我不怎么喜欢跟看不懂的人打交道,要长期打交道我会觉得心累。更不希望遇上几个坏租客,可能也就金盆洗手了。
或许夏威夷比较特别,确实适合做S8。因你的计划是想专做S8,我有点担心你做S8时间不够长,正好遇上的又是好S8,一下子激进了。
假如S8好做,房东都会去做,现实是大多数房东宁可租金少一些也不做S8,你觉得内在逻辑是什么?
因为这两年买了一些多门的房子,开始和section 8 打交道,一直也在看这里老朽,波大等大佬说SECTION 8的情况,开始接触section 8真是有点战战兢兢,不过一段时间下来发现SECTION 8真香。
1,SECTION 8 其实也有穷富,有些是真穷而且没有一分的多余,手机都是买的分钟按月付款,常常月头月尾的电话就不能用了,因为没有续费,但是都按时付房租,害怕不付房租你给赶出去那么久无家可归了。
2,SECTION一些人其实是假穷,比如有一个婆婆从AZ过来带着4个卧室的Section 8 voucher,加上了儿子媳妇和孩子,一共6口人,本来儿子一家租房住,老妈来了不用租房了,老婆在餐馆打工收入现金,儿子建筑公司工作也要一半现金,老板不给就换一家,再加上自己做私活,日子过的滋润。
3,有些家庭非常干净,一个老残废退伍军人的Voucher和女儿一家一起住,家不大但一尘不染,家具不多非常有品味,而且老头还每隔几个月都要把客厅重新装饰,我都自愧不如。
另外一个太太带6个孩子,我当时以为家里一定很乱,因为修理门锁我进去两次,家里哪干净整洁难以置信有6个2-16岁的孩子。
4,SECTION 8都住的时间很长,大部分的section 8 只要房子合适,住下就不走了,所以省事很多。但是房少租客多,夏威夷可以合法的拒绝section 8,所以很多人找房子难,免不了就是有4窝的 voucher找三居室也行,这样的情况就可能会一两年就搬家如果找到合适的房子。
5,夏威夷section 8 给付的房租一般都比正常价格稍高。
7,选择非常重要,确实有些section 8 的租客素质差毁房子,或者很脏。但我目前还没有遇到。现在我基本上section 8不会问credit 但会在意前边的房子租住的时间长短,如果一年就搬家的我一定好好查看搬家理由,如果上一个住了几年的我认为基本没有大问题。因为他们必须保证每年的inspection通过。毁坏房子太厉害的可能就想法到期找新房主了。
8,除了section 8, 无家可归者也是一个很好的生意。最近认识的一个大佬最近一些年做无家可归的生意,他说他改变了对无家可归者的认识,他说这些人都很好。当然这些不是真正意义上的无家可归,都是住在紧急救助周转房里的家庭然后这些组织帮助他们就业辅导,找房租房,找工作,只要坚持参加房租就会全付,直到他们被section 8 接受并找到工作重新回归社会。
9,准备加大力度投资中档房地产做SECTION 8的生意
瘾君子暴力者或精神问题……
这些不是组织上短期能帮助得了的。
对房子的损坏会大过正常的。
当然不全都是但概率偏高……
中档以下的section8 反而是较好选择,最坏的几年稳定的租金也covers 得到最后的损耗。
4个SFH 。我的原则是烂区烂房section8,好区或好房能避则避。
我们这里首个EHV房客新房东奖三千,已是HA房东二千五,然后每加一个奖一千。
夏威夷抵挡房都是很老的房子,修理费用就比较高,另外抵挡房都是非常的拥挤狭窄,虽然没有非常差的区。而且抵挡房绝大部分在抵挡区,租金便宜,section 8 付的房租也便宜,反而不划算。
我经过仔细的计算,就是发现中档区最划算,买section 8划定的高端区的中挡房,租金最划算。
比如A 区,section 8 定的租金是3000/3居室,B区划定的租金是5000/3居室。而实际上A B 区域的房价差异不大,只是A区房子小而拥挤破旧,管理费用相对就大的多。
在B区买中档房正常情况下租金会相对较低相比同类高档房,但是租给section 8就是比高档房还高的租金。
这里有个简单道理,正常房客里大部分比较好,少部分不好,而S8则反过来。
除此之外,你还可能面临S8不易沟通,管理上会更累;S8搬出后,可能需要额外维修费用回补,破坏严重的房子亏损也不奇怪。
当然,这只是我自己从未接受过S8的理由,我不怎么喜欢跟看不懂的人打交道,要长期打交道我会觉得心累。更不希望遇上几个坏租客,可能也就金盆洗手了。
或许夏威夷比较特别,确实适合做S8。因你的计划是想专做S8,我有点担心你做S8时间不够长,正好遇上的又是好S8,一下子激进了。
假如S8好做,房东都会去做,现实是大多数房东宁可租金少一些也不做S8,你觉得内在逻辑是什么?