明年是美国建住宅项目并长期持有的好时机

明年是美国建住宅项目并长期持有的好时机

如山

（2022年11月5日星期六）

 众所周知，现在美国利息高涨，并且美联储还会进一步提高利率来打击通胀。再未来半年到一年美国房价大概率继续下调或者持平。

现在利率升高、通货膨胀令住宅自用购买者的承受能力与购买意愿下降，住宅投资购买者的回报下降同样也降低房屋投资者的购买意愿。由此导致房产市场价格以下跌来回应房屋购买者的购买能力与愿意，从而令房市冷淡。

而在建筑行业中，因为利息与通胀提高令建筑成本上升，而最重要的还是房产市场冷淡，新房销售受阻，新开工建筑项目大幅减少。

但是另一方面，新开工建筑项目大幅减少导致建筑材料与人工都在大幅降低要价。这个降低的成本不仅仅抵消了利息的上升的成本，并且总建筑成本算下来还是会低于过去两年疫情的成本。例如Lumber 价格在疫情期一度升至疫情前2019年的三到五倍，其中OSB甚至高达10倍。现在Lumber 价格虽然还是高于2019年，但已经大幅降低了。毕竟还有通货膨胀因素在起作用。

这就是为什么我认为“明年是美国建住宅项目并长期持有的好时机”。请读者注意，我说的“好时机”只是指建自己的住宅投资项目，并长期持有。前提就是建自己的住宅投资项目。商业房产我不熟悉，所以不敢包括。而不是建来长期投资的，如Resale，就未必是个好时机。

----周末随想点滴供读者阅读、评论与思考。

声明与披露：1，本文只是一个随想，在于分享自己的观察与感悟，不是投资建议；2，本人现在无意接别人的项目，只做自己的，故无利益冲突；3，美国各地市场不是一样，所以考虑行动应仔细分析自己当地情况与自己财务计划。

最后，谢谢诸位的阅读和捧场。

 

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

更多我的博客文章>>> 明年是美国建住宅项目并长期持有的好时机 海、湖、山的居住与观感 掏粪前线见美国供应链问题、技术工人与劳工之短缺 二舅妈的精神是否治好了你的精神内耗？ 现在房产市场的热钱往何处去？

你的“自己的住宅项目”是指自主房？那能建几个啊？还是投资住宅建新的住宅房并且出租？

费用还是太高。

我觉得他都包括。只要不是打算很快卖的。就是低价买进的意思，但不能立刻卖

不知木材在房屋建筑中占比多少，我一直以为人工占比大。衰退似乎不可避免，只是不知程度，也不知对建筑人工会产生多大影响。

对头。谢谢帮忙解析。

假如你是指人工费用，高起来就下不去了。材料费也有通货膨胀的因素不会再低多少。

没有统计过。不算地的话，总体建筑部分大约是对半个，或者人工60%，材料40%。个别计算，

framing大体上人工与材料对半，疫情期lumber是人工的三倍左右。

那么，我觉得木材降价，更多受影响的是去年的新建房会直接损失。

不过，去掉通胀后木材实际降价，若其原因是因为库存的增加，有时限性，那么，你的想法成立。

建房的目的用于出租，只要有租客群体和租金支持就行。倒是无需预测衰退程度，现在也确实很难预测。

我还以为他建议大家自己去建出租房呢

明年还是说早了，不如直接薅开发商的新建房羊毛，团购批发价，多快好省，卖面包不必从种小麦开始。

那你说什么时候啊？后年？

这不是扯蛋吗，就因为如山是老大就赞同？

房市可见的马上就到顶了，所以没有必要就别买了。过几年抄底不香吗？

现在德州SAN ANTONIO建商的YEAR-END-SALE已经有从PEAK降20-30%的

苔痕上阶绿，草色入帘青，帘中无白丁。白丁。

新房溢价太多，现在建商只是顺势而为，回吐一些，只是可怜了这2年追涨入市的韭菜。

房市见底会横盘一段较长时间，这一波是因为利率高涨而令房市急冻，要等房市回暖开春，还是要看利率下降到吸引人的点数。

现在只能windows shopping紧跟市场行情。我们村10月只有2成的成交量，11月和12月估计有1成就不错了。

好像我们这里还没有降这么多啊，上个月还有用cash抢房子的呢，在夏洛特

现金买家是投资客吧？自住客现在大多被高利率吓蒙了，毕竟现在和过去10多年3-4%的美好利率，落差太大，月付承受力有限。

我觉得明年还早点。应该等个两年再行动。

我就等着木料降了修东西

好像是自住房，加州来的？有 的是钱

我确实明年想建几个小房子

前年去年买的不一定亏，因为利率很低。现在的够呛，价高利率高。

挺好的，正好最近在考虑这件事，寻找新的机会。

可以开始打听一下新房的卖价，还有建房的成本。无论是在市场上捡漏，还是自己做新的项目，机会总是给有准备的人。

谢谢分享。