十年第一次赶人，是纪念，也是教训。
2015年在西雅图郊区买的一栋老房子三室1900尺，43万。房子在路边挺吵，看中地大，离湖边不远，梦想也许某天可以拆了重建。
买后稍作装修，换了厨房，修了两个厕所，换屋顶，花了近十万。第一次搞装修发现预算很难掌握，找靠谱装修工人靠运气。总之装修不是我的菜。我和老公都属于甩手掌柜的那种，怕麻烦也没有动手能力。
老公找了个老太太住进去，租金2300，经常拖欠房租。17年交给管理公司管，租金能按时收上来了。然而维修不断，一年的维修费在5千到一万五不等，五六年租金就涨了100。去年底开始索性不交房租了。
因为covid，所在城市需要三个月通知卖房才能赶人，一月给了notice，四月租客要求延期一个月自己搬。然而到五月仍然没有任何动静，决定驱逐。管理公司请了律师，上了法庭，八月中把人赶了出去。房客留下整整一房子的垃圾。花了3000让公司把东西搬到前院让房客来拿，三个人搬了九个小时。两周后前院到处是舍弃的物件，花了2300把剩下的垃圾拖去垃圾场，整整四卡车。老房子被她们住了七年后更加破旧不堪。经纪建议铺地板刷墙，我感觉需要全都拆了重新装，就让人打扫一下，修剪了院子，做了必要的修理后上市了。（10K）
zillow和rendfin 估价120万，挂了90万，来看的人非常非常多，房子过于破旧，下offer的人却没有。过了两周收到两个80万的offer，选了一家接受了，今天签字。在这个时候卖房也许是贱卖了，等利率低一点，房价可能就能涨上去，然而实在是厌烦了这个老房子，恨不得马上脱离关系！
不记得哪位大佬说，赶人属于地主毕业了。于是我很阿q得安慰自己，我终于毕业了。
教训：
1. 坚决不借给驱逐过的人
2. 不借给底层自由职业者
3. 驱逐时应该当机立断，绝对不能听信拖延之词。
4. 我只适合买新房或者次新房，少头疼，基本无修理，增值快，找租客容易，租金高。
5. 不买在水边或者路边的房子（路边的房子太吵，大家都不喜欢。有小溪和湿地想建房就很麻烦，可用面积也变少。）
算账：
卖价：80，去掉费用拿到手可能73
买价：43，（10%首付）
装修：10
维修+管理费：加起来估计7万左右
房租6年：16万
税？没做1031
谁来给我算个回报率？接下来怎么投？
谢谢大家
一是租客没选好
二是花10万装修估计只做了Cosmetic，该做的没做(水电HVAC)，所以后期维修费用高
另外估价120万只卖了80，这个差距有点大
flip的. 她动嘴不动手.
她大多数房子从wholesalers 那里买.
但也买像你这样
急切脱手了事的.
去年她赚了50万.
卖房子的timing不好，但我也不想等了。想起来头很疼。
自住房涨了120%，相比这个老房子回报真的很低很低。花了大量的时间和钱去装修，修理，收租，一个房子比其他所有房子加起来更多的头痛，是回报最差的一个，觉得很不值得。
一直干着茉莉花喂牲口的事情，不过这样最省力
太少了. 没遇到好房客还操了很多心，太不值得了。七年炒股都比这个回报好了。
十年第一次赶人，是纪念，也是教训。
2015年在西雅图郊区买的一栋老房子三室1900尺，43万。房子在路边挺吵，看中地大，离湖边不远，梦想也许某天可以拆了重建。
买后稍作装修，换了厨房，修了两个厕所，换屋顶，花了近十万。第一次搞装修发现预算很难掌握，找靠谱装修工人靠运气。总之装修不是我的菜。我和老公都属于甩手掌柜的那种，怕麻烦也没有动手能力。
老公找了个老太太住进去，租金2300，经常拖欠房租。17年交给管理公司管，租金能按时收上来了。然而维修不断，一年的维修费在5千到一万五不等，五六年租金就涨了100。去年底开始索性不交房租了。
因为covid，所在城市需要三个月通知卖房才能赶人，一月给了notice，四月租客要求延期一个月自己搬。然而到五月仍然没有任何动静，决定驱逐。管理公司请了律师，上了法庭，八月中把人赶了出去。房客留下整整一房子的垃圾。花了3000让公司把东西搬到前院让房客来拿，三个人搬了九个小时。两周后前院到处是舍弃的物件，花了2300把剩下的垃圾拖去垃圾场，整整四卡车。老房子被她们住了七年后更加破旧不堪。经纪建议铺地板刷墙，我感觉需要全都拆了重新装，就让人打扫一下，修剪了院子，做了必要的修理后上市了。（10K）
zillow和rendfin 估价120万，挂了90万，来看的人非常非常多，房子过于破旧，下offer的人却没有。过了两周收到两个80万的offer，选了一家接受了，今天签字。在这个时候卖房也许是贱卖了，等利率低一点，房价可能就能涨上去，然而实在是厌烦了这个老房子，恨不得马上脱离关系！
不记得哪位大佬说，赶人属于地主毕业了。于是我很阿q得安慰自己，我终于毕业了。
教训：
1. 坚决不借给驱逐过的人
2. 不借给底层自由职业者
3. 驱逐时应该当机立断，绝对不能听信拖延之词。
4. 我只适合买新房或者次新房，少头疼，基本无修理，增值快，找租客容易，租金高。
5. 不买在水边或者路边的房子（路边的房子太吵，大家都不喜欢。有小溪和湿地想建房就很麻烦，可用面积也变少。）
算账：
卖价：80，去掉费用拿到手可能73
买价：43，（10%首付）
装修：10
维修+管理费：加起来估计7万左右
房租6年：16万
税？没做1031
谁来给我算个回报率？接下来怎么投？
谢谢大家
一是租客没选好
二是花10万装修估计只做了Cosmetic，该做的没做(水电HVAC)，所以后期维修费用高
另外估价120万只卖了80，这个差距有点大
flip的. 她动嘴不动手.
她大多数房子从wholesalers 那里买.
但也买像你这样
急切脱手了事的.
去年她赚了50万.
卖房子的timing不好，但我也不想等了。想起来头很疼。
自住房涨了120%，相比这个老房子回报真的很低很低。花了大量的时间和钱去装修，修理，收租，一个房子比其他所有房子加起来更多的头痛，是回报最差的一个，觉得很不值得。
一直干着茉莉花喂牲口的事情，不过这样最省力
太少了. 没遇到好房客还操了很多心，太不值得了。七年炒股都比这个回报好了。