全美这波房价能下调多少/回到哪年的价格?通过历史数据来说话

红叶之
楼主 (文学峸)

(6月底7月初写了几篇小文,挑选几篇请各位大师指导)

上一篇短文通过平均房价和平均收入的RATIO,我推断美国这个周期房价今年到顶。那么,回调能下调多少?房价能回到哪一年的价格?

过去50年房价的3个周期CYCLE(图表请参考房价到顶了系列1),我们把每个周期涨前的点成为基点,最高点为顶点,然后房价的下跌到低点的位置成为回落点,所以第一个周期有基点1,顶点1,回落点1. 回落点1同时成为第二个周期的基点,成为基点2, so on so forth.那么通过这个表格我们能获取什么样的信息?

为了找到CYCLE4的跌落程度,可以通过过去3个周期的规律来预判。前3个周期的跌幅/涨幅的RATIO值(封面图Table3),分别为0.69,0.44 和0.46,如果这个规律保持基本不变, 那CYCLE4就估算为0.4. 0.4X59%=23.6%. 鉴于INFLATION RATE是40年最高,也没有次贷危机了,INVENTORY还是很低,但是现在房价历史最高(其实现在全美房价平均已经超过$40万,这里我用的3月份的平均房价),商品价格高,汽油价超高,还有俄乌战争等等,我把这个降幅稍微调低一点,就算22%吧。

如果跌22%,意味着从这次的高点跌回到$375,820.62x0.78=$293,140.08,而2019年3月1号的全美平均房价是$293,860, 也就是说,按照过去3个周期的规律推算,这次回调很有可能会回到2019年的价格。

同时从另外角度来 进一步证实这个判断。我们看一下每个周期回落点/基点的RATIO值(Table2)。已经发生的3个周期,房价回落之后,都是比之前的基点更高。第一次高3%,第二次高8%,第三次高16%。按19年3月1号的回落价格和之前的2013年的基点RATIO值是 1.24%也就是说和13年的基点比,增长了24%(或者27%,如果保守认为回落到2020年1月1号的价格)。之前3次周期的回落点的增长就是一次比一次高,这次回落点比之前基点增长24%也是很符合前3次的回调趋势。

值得提醒的是,这个是全美平均房价的估算,具体跌幅各个地方会有很大区别,“大涨大跌,小涨小跌,不涨不跌”!错过了这两年房价暴涨机会的投资者们,请根据自己感兴趣区域的涨幅情况来相应调整这次回调的期待值,把握好这次机会

蔡家38号
22%
红叶之
刚才有一段话粘贴过来的时候有问题,现在改成图表方式加进来了。
高云堂Dallas
赞少有的严谨的数量分析,看来因疫情中超低利率膨胀起来的高房价不能维系,回归理性是必然的,高处不胜寒。
米奇的厨房
我们州里很多房价涨主要还是人口流入,business 流入造成的,最多小跌
红叶之
谢谢!
红叶之
每个地方回调的%会不一样。总体来讲,会大涨大跌,小涨小跌。
笨妈学做菜
当年在的州也是说人口流入,可是碰到2009,也是一样完蛋。 大趋势来的时候,我觉得哪里都逃不过。不过经过一轮体会就是只要坚持,长
笨妈学做菜
持,总有雨过天晴的一天。
高云堂Dallas
我们就是凭感觉和经验,摸着石头过河,摸着摸着石头就没了,就掉河里了,UNDERWATER了。
Z
ZeroSumGame
好文,冬天必定大跌,做空银行股

银行会爆仓,房贷坏债一大堆

历史总是相似

人的生物特性注定了很快忘记痛苦,2008年似曾相识,原因不同

米奇的厨房
哈哈哈,也可以摸着摸着就不起来,河里挺舒服的
j
jujubug
我们这里cycle3可远不止涨了48% 那么跌就远不止22%了
Q
QinHwang
全国平均跌22%, 加州得跌40%以上。
S
Sunflower28
房地产是很local,很location的asset,算平均值只能做宏观参考吧。

比方说佛罗里达,人口流入,但空地多啊。纽约人口不流入,但没有统计大量非法移民,没有统计谷歌过去十年在纽约的办公室雇了两万人,他们扎堆的地方房价过去十几年涨了10倍。

雾蒙蒙雨霏霏
刚才从收音机里听到的,FED11月几乎肯定还会涨0.75,必然会严重影响房市.如果管控不严,还会出现萧条.
j
jujubug
刚看到图表,怎么算的?回落点1大大高于顶点1,回落点2也高于顶点2,只有3略低。难道用inflation adjustd

inflation adjusted price谁管啊?我们都是看面值吧

红叶之
是的,用INFLATION ADJUSTED, 才有可比性,才能找规律
红叶之
是的。甚至一个城市里面各个区域的表现都会不同。就是提供有个思路,具体到各个地方可以用类似的计算看看
j
jujubug
买房一大功能就是抵御通胀 比较完再把通胀加回来 估计跌的寥寥无几
红叶之
有可能。就看接下来这一两年的INFLATION控制的怎样。那些暴涨的城市和上次回落点比是3倍的城市大概率是要下调比较多
红叶之
而且INFLATION ADJUSTED数据表明每次回落点还能比基点高,也印证了房地产抗通货膨胀