房地产的周期性在过去100多年都是有记录的。最近几篇小文都是按过去3个周期的历史数据来寻找的规律。因为上一次周期CYCLE3和现在正在进行的CYCLE4最接近（时间好涨幅角度），所以我把从1996年1月份到2022年5月份的MEDIAN HOME PRICE 数据PLOT到一起，同时做了一个未来几年的房价预测。
首先简单介绍一下房地产周期的4个PHASE：1. RECOVERY 2. EXPANSION 3. HYPERSUPPLY 4. RECESSION。RECOVERY AND RECESSION都是捡DEAL的时机，VACANCY比较高，但是法拍屋等不良资产也比较多，房价也是最低（当然RECOVERY房价是在回升的过程，RECESSION是房价在下跌的过程）。EXPANSION就是在供不应求的情况下，建商开始加大施工幅度，房价开始比较快速的增长。HYPERSUPPLY就是房源开始过多，房价也在高位，最终达到供过于求，房价开始下调。
封面图的横坐标的0对应的是1996年，每一个格GRID是一年，312的位置对应的就是2022年，324对应的就是2023年。参考CYCLE3的数据，我预测2022年房价到顶，封面图的DOTTED RED LINE是我对接下来几年的预测：会有一个和增长幅度对称性的下调（CYCLE3就是对称性的上涨和下跌），在2024年进入RECESSION，然后2026之后进入RECOVERY。
（今年6月-7月初写了几篇关于房地产周期，顶点及未来几年的预测，现在挑选几篇请各位大师指导）
房地产的周期性在过去100多年都是有记录的。最近几篇小文都是按过去3个周期的历史数据来寻找的规律。因为上一次周期CYCLE3和现在正在进行的CYCLE4最接近（时间好涨幅角度），所以我把从1996年1月份到2022年5月份的MEDIAN HOME PRICE 数据PLOT到一起，同时做了一个未来几年的房价预测。
1996年1月到2022年5月的数据来自https://www.zillow.com/research/data/
首先简单介绍一下房地产周期的4个PHASE：1. RECOVERY 2. EXPANSION 3. HYPERSUPPLY 4. RECESSION。RECOVERY AND RECESSION都是捡DEAL的时机，VACANCY比较高，但是法拍屋等不良资产也比较多，房价也是最低（当然RECOVERY房价是在回升的过程，RECESSION是房价在下跌的过程）。EXPANSION就是在供不应求的情况下，建商开始加大施工幅度，房价开始比较快速的增长。HYPERSUPPLY就是房源开始过多，房价也在高位，最终达到供过于求，房价开始下调。
封面图的横坐标的0对应的是1996年，每一个格GRID是一年，312的位置对应的就是2022年，324对应的就是2023年。参考CYCLE3的数据，我预测2022年房价到顶，封面图的DOTTED RED LINE是我对接下来几年的预测：会有一个和增长幅度对称性的下调（CYCLE3就是对称性的上涨和下跌），在2024年进入RECESSION，然后2026之后进入RECOVERY。
同时可以看看整体的走向（绿色的斜线）也是相呼应的，CYCLE3的低点在这个绿色的斜线下面我觉得是合理的，因为上次的次贷危机冲击太大，房价掉的超出合理范围。
值得注意的是，这个是对全美房价的统一预测，具体到每个城市，甚至同一个城市的不同区域，跌幅程度都会不一样。而且任何时候都有DEAL，尤其在通货膨胀这么严重的情况下，地产还是最好的抗通货膨胀的资产。
所有的小文都是个人观点，不作为投资建议。
具体到local再看细节因素
降价周期开始了。
如果真的是差不多对称性的跌
来，疫情造成的房源腰斩，夸大了房源短缺的现象。有利的因素是过去两年很多人LOCK了低利率。