第2， local government的税收，一般来说， tax rate越高，对房价打击越大，长期房价就变成一潭死水，我认为说没state income的州，不见得一定适合投房子，当然蓝州，有没有个人州税，都是一样摻，政客和律师穿一条裤子，先涨你然后给你appeal， 律师政府各割你一刀.
第三是商业环境和大公司投资，一个大公司决定投资到一个地方，就会带来大量工作机会，Trickle down effect, 政府税收增加，就能够 re-gentrification, 修桥铺路，面貌焕然一新，房价肯定上涨，但是同意道理，当年 rusted belt areas, 大量工厂倒闭，人口失流，房价也是crash了10年才慢慢发展起来.
这个是我以前微信上写过的，在我觉得，第一是货币政策，第二是政府税收，第三是商业环境，第四人口数量，第五是年龄结构.
我认为第 1 是重中之重， don't fight wth the Fed, Fed 印钱，风口的猪也是能飞，Fed taper down, 银根收紧，市场上没了流通，跟着就是 recession, 房市也是不能避免的， 这两年印了过去200年的钱，所以股市房市同新高，一般来说，股市房市都是储水功能，但是慢慢水会流向市场，而且越来越快，这个就是通货膨胀的一部分，当然贸易战和疫情也是很大原因[Facepalm][Facepalm][Facepalm]，我个人作为一个小房东，也是沾了一点点光，两年凭空就涨了10米，当然出来混迟早要还的[Facepalm][Facepalm][Facepalm]不过纸面上有过也是非常高兴的.
第2， local government的税收，一般来说， tax rate越高，对房价打击越大，长期房价就变成一潭死水，我认为说没state income的州，不见得一定适合投房子，当然蓝州，有没有个人州税，都是一样摻，政客和律师穿一条裤子，先涨你然后给你appeal， 律师政府各割你一刀.
第三是商业环境和大公司投资，一个大公司决定投资到一个地方，就会带来大量工作机会，Trickle down effect, 政府税收增加，就能够 re-gentrification, 修桥铺路，面貌焕然一新，房价肯定上涨，但是同意道理，当年 rusted belt areas, 大量工厂倒闭，人口失流，房价也是crash了10年才慢慢发展起来.
第四是人口数量，大量流入的人口，必然导致刚需，东西两岸和 sun belt areas.
第五是年龄结构，年轻人才会买房，7年一换，30岁的人就是说退休前会换3次房，退休可能就搬别地.
1. Fed 印钱，大家都发钱，都涨，所以无差别。越穷的地方发钱越多，所以穷的地方得益最多。
2. 下面是 Real estate tax rate 排名。前几名的Hawaii，Alabama，Louisiana 都是房屋涨得最慢的州
rank
State
Real Estate Tax Rate
Average Home Price
Annual Property Tax
1
Hawaii
0.28%
$615,300
$606
2
Alabama
0.41%
$142,700
$895
3
Colorado
0.51%
$343,300
$1,113
4
Louisiana
0.55%
$163,100
$1,187
5
District of Columbia
0.56%
$601,500
$1,221
6
South Carolina
0.57%
$162,300
$1,238
7
Delaware
0.57%
$251,100
$1,240
8
West Virginia
0.58%
$119,600
$1,269
9
Nevada
0.60%
$267,900
$1,310
10
Wyoming
0.61%
$220,500
$1,319
11
Arkansas
0.62%
$127,800
$1,358
12
Utah
0.63%
$279,100
$1,362
13
Arizona
0.66%
$225,500
$1,446
14
Idaho
0.69%
$212,300
$1,492
15
Tennessee
0.71%
$167,200
$1,548
16
California
0.76%
$505,000
$1,644
17
New Mexico
0.80%
$171,400
$1,740
18
Mississippi
0.81%
$119,000
$1,751
19
Virginia
0.82%
$273,100
$1,779
20
Montana
0.84%
$230,600
$1,818
21
North Carolina
0.84%
$172,500
$1,833
22
Indiana
0.85%
$141,700
$1,853
23
Kentucky
0.86%
$141,000
$1,866
24
Florida
0.89%
$215,300
$1,934
25
Oklahoma
0.90%
$136,800
$1,952
26
Georgia
0.92%
$176,000
$2,006
27
Missouri
0.97%
$157,200
$2,111
28
Oregon
0.97%
$312,200
$2,116
29
North Dakota
0.98%
$339,000
$2,138
30
Washington
0.98%
$193,900
$2,134
31
Maryland
1.09%
$314,800
$2,370
32
Minnesota
1.12%
$223,900
$2,429
33
Alaska
1.19%
$270,400
$2,599
34
Massachusetts
1.23%
$381,600
$2,667
35
South Dakota
1.31%
$167,100
$2,857
36
Maine
1.36%
$190,400
$2,953
37
Kansas
1.41%
$151,900
$3,060
38
Michigan
1.54%
$154,900
$3,343
39
Ohio
1.56%
$145,700
$3,390
40
Iowa
1.57%
$147,800
$3,407
41
Pennsylvania
1.58%
$180,200
$3,442
42
Rhode Island
1.63%
$261,900
$3,548
43
New York
1.72%
$313,700
$3,749
44
Nebraska
1.73%
$155,800
$3,754
45
Texas
1.80%
$172,500
$3,907
46
Wisconsin
1.85%
$180,600
$4,027
47
Vermont
1.90%
$227,700
$4,135
48
Connecticut
2.14%
$275,400
$4,658
49
New Hampshire
2.18%
$261,700
$4,738
50
Illinois
2.27%
$194,500
$4,942
51
New Jersey
2.49%
$335,600
$5,419
3. 你说的这个本质上是收入。
- FED不印钱的时期房市不好？
- 税收高的地区房市不好？
- 3, 4是相关的，除了有些地区人口增加是移民或者退休人口造成的。现在的年轻人买房的比例小，可能也是就业的原因。
- 1，2是地主们买房（或者不买）的原因。66%美国居民拥有住房，也就是说33% 租房，不知出租房的家庭占人口比例多少。