自住房往往不太好租，因为房子大房租高。我家这个自住房价值九十万，只能租三千出头，我看周围有个类似房子租3500的，一个月都没租出去。
从cost的角度，因为买的早，房贷加税加保险在2700左右。如果空置或修理不太厉害的话，只能算打平，姑且算零现金流。
从升值的角度，因为前两年涨的太多，今年Zillow forecast已经降到10%以下了。但长远看我很看好本地的房产市场，人口流入热门地区。
由于房价上涨，贷款占比越来越小。此房不幸错过了前两年的refi大潮，顶多将来开个HELOC, 还不知道行不行。总之，此房有六十万equity, 卖掉能到手五十来万，capital gain也差不多五十来万。
从再投资的角度，本地租售比已经掉到0.5以下了，高房产租，SFH/Duplex基本买不到零现金流或以上了。multi-family我没有太了解。
大家给点意见，如果这是你的房，是租，还是卖？
如果你租过三年，50万增值需要缴税，算你20%，那就是10万元的税。那时候需要比现在再增值12.5万才值。
自住房变成出租房的时间，是place－in－service date，一般是打广告的第一天。从那天起加三年，一定要在三年后那一天close，才能享受免税。
You can wiggle the place-in-service date to be the start date of the first rental lease, but you cannot wiggle out of three year anniversary date. Best to leave yourself one month or two spare time.
我说过三年内买可以省10万元税。我说如果留过三年，要多卖12.5万才能够和三年内卖持平。
你说进今年就能多卖12.5万，这个是答非所问。因为这个钱是三年内的增值。我说的是在三年头上的决定，看看2025年以后卖是否可能多卖12.5万。这个决定现在无法做。
如果卖掉这个自住房，我暂时也不会买房了。
There is always risks.
卖掉拿着capital gain 等经济危机，估计快了
自住房往往不太好租，因为房子大房租高。我家这个自住房价值九十万，只能租三千出头，我看周围有个类似房子租3500的，一个月都没租出去。
从cost的角度，因为买的早，房贷加税加保险在2700左右。如果空置或修理不太厉害的话，只能算打平，姑且算零现金流。
从升值的角度，因为前两年涨的太多，今年Zillow forecast已经降到10%以下了。但长远看我很看好本地的房产市场，人口流入热门地区。
由于房价上涨，贷款占比越来越小。此房不幸错过了前两年的refi大潮，顶多将来开个HELOC, 还不知道行不行。总之，此房有六十万equity, 卖掉能到手五十来万，capital gain也差不多五十来万。
从再投资的角度，本地租售比已经掉到0.5以下了，高房产租，SFH/Duplex基本买不到零现金流或以上了。multi-family我没有太了解。
大家给点意见，如果这是你的房，是租，还是卖？
如果你租过三年，50万增值需要缴税，算你20%，那就是10万元的税。那时候需要比现在再增值12.5万才值。
自住房变成出租房的时间，是place－in－service date，一般是打广告的第一天。从那天起加三年，一定要在三年后那一天close，才能享受免税。
You can wiggle the place-in-service date to be the start date of the first rental lease, but you cannot wiggle out of three year anniversary date. Best to leave yourself one month or two spare time.
我说过三年内买可以省10万元税。我说如果留过三年，要多卖12.5万才能够和三年内卖持平。
你说进今年就能多卖12.5万，这个是答非所问。因为这个钱是三年内的增值。我说的是在三年头上的决定，看看2025年以后卖是否可能多卖12.5万。这个决定现在无法做。
如果卖掉这个自住房，我暂时也不会买房了。
There is always risks.
卖掉拿着capital gain 等经济危机，估计快了