首先声明一下，我自己没有做过hard money lending，无论是做为lender还是borrower，所以这又是我的杜撰（杜撰的事我干过不少次啦）。
关于hard money lending的具体细节，大家可以google一下，有很多介绍文章，这里不做详细介绍。
Hard money lending主要是提供短期贷款给flipper或做BRRRR的房产投资者等需要短期资金的投资者，贷款期限一般是一年以内，多是半年或一年。一般的借贷成本是1.5~6的点数（point），大多情况是2~3点，利率大约是8~12%。
我以前对Hard money lending有些误解，认为做Hard money lender的回报率不会太高。但大约一年前我在BiggerPockets上看了一次讨论，贴主说他在过去几年做Hard money lending每年的回报率在30%以上，还有几个跟帖的网友也说每年做到20~30%的回报率不难，这彻底颠覆了我的认知，饶是咱这点小智商怎么也想不明白：就算是6的点数，加12的利率，两者加起来才18，怎么可能超过20%呢，况且还有资金闲置的时候。后来多读了些文章，又听了几个采访Hard money lending专家的播客，才恍然大糊涂：原来真正做得好的Hard money lender靠的是赚取点数和费用，而不是利息！
比如说如果点数是3，利率是10，如果借贷期是一年，每年的回报率是 3+10=13%；但如果借贷期是半年，年回报率是 3*2+10=16%；但如果借贷期是3个月，年回报率则是3*4+10=22%。有的还收取其它费用。
有一个lender说过他借出过很多点数是4~6的，借出对象都是熟悉的老顾客，要求资金需要在一两天内到账，所以不在意高点数。
我以前以为lender肯定会想借出资金的时间越长越好，免得有空闲期。现在才知道，lender和borrower都想还回资金的时间越短越好。做为borrower，当然想贷款的期限长一些，以给自己预留足够的时间空间，但他们肯定想还回资金越快越好。若无特殊情况，如果一个Flipper 3个月能完成一个flipping，他绝不想拖到一年，哪怕他的贷款期限有一年，因为时间越长持有成本越高。所以，在还回资金越快越好这一点上，lender和borrower的利益竟然是出奇的一直，这一点真是出乎我的预料！
所以，我感觉，单从数字分析上来看，如果高手可以轻易做到20%以上，一般人如果肯静下心努力的话，做到15%的年回报率也应该不难。
当然，hard money lending也受供求关系影响。 近几年，Fed印了那么多钱，有很多人有闲置资金，可能生意也不是很容易做。
另外， 我想说一下那些专业Hard money lender的募资成本。大多专业Hard money lender，他们自己不可能有那么资金，也需要筹集资金。有一个从事地产行业近40多年且非常成功的Hard money lender（同时也是builder和realtor），Jay Hinrichs，在2019年10月写过一篇文章，说Hard money lender的资金来源主要有三种：1）银行的business line of credit（Jay Hinrichs的公司用此），利率一般是5.5~7%， 这个当然需要公司具备一定经济实力才能借到；2）私募（private placement memorandum）；3）众筹（crowdfunding）；其中私募和众筹的利率大约是7~12%。 这里给出这些数字主要是做为参考，知道lender的借入成本（5.5~12%），从而知道他们借出的回报必须要达到多少才有可能盈利。
前面讲的主要是Hard money lending，并且职业做Hard money lending在大多州都需要像贷款经纪一样的license，尤其是对owner occupied properties。而做Commercial properties则不需要（有的州把residential rental property 也算做commercial）license， 所以具体得看各州的法规。
不要被前面提到的license吓到，如果说Hard money lending是专业的话，那么她的姊妹private money lending, 则不需要license。 Private money lending主要是个人借给个人的，比如你借给亲戚朋友肯定不需要license， 而且这里也有模糊空间，比如说你在地产投资俱乐部遇到一个投资者要你借钱给他，在这种情况下，没有license一般问题不大，除非你大张旗鼓地到处做广告和宣传，这就成了Hard money lending，所以这两者的界线非常模糊。 由于Private money lending大多是自己的钱，会比较灵活，大多情况利率比Hard money lending要稍微低些，但其它跟Hard money lending差不多。
其实，有很多人，并不是专门做Hard money lending的。 比如，有些买投资房出租的，有些资金短期内排不上用场，其他投资者短期需要资金，就可以借出去。
任何投资都有风险，Hard money lending也不例外，但可以采取一些控制措施： 1) 要用first lien做抵押；2) 控制LTV，比如借出额不超过修好后房子估值的80%；3）做好Due diligence， 人和房子都要靠谱。 最坏的情况就是borrower还不起时foreclosure他的房子。实际上，前面提到的Jay Hinrichs在次贷危机时就在中西部被迫收回了约200个房子， 流了一大笔血！
要想做好private money lending， 要多参加当地投资俱乐部多认识投资者，或者地产投资网站BiggerPockets等多结交各种从事地产业的，有很多flipper 或做BRRRR的等需要资金。
这篇文章的目的，不是鼓励人去做Hard money lending，而是说在有些niche，要做到超越标普指数的回报率是可能的，当然这需要时间和精力。当然，对一些对此感兴趣的朋友，也算是抛砖引玉，可以再去做些更深入的研究。我也就是个耍嘴皮子的，也欢迎专家批评指正！
建宁 2022/3/18
To control risk, you do not want to commit to a single risk with an out of proportion faction of your asset. This we can discuss.
文中提到的Jay Hinrichs在次贷危机时就在中西部被迫收回了约200个房子， 流了一大笔血。
赚钱。Hard money lending, performing note, non performing note, tax lien, sheriff sale, whole sale, flipping, developing, buy and hold. 玩法太多了。
首先声明一下，我自己没有做过hard money lending，无论是做为lender还是borrower，所以这又是我的杜撰（杜撰的事我干过不少次啦）。
关于hard money lending的具体细节，大家可以google一下，有很多介绍文章，这里不做详细介绍。
Hard money lending主要是提供短期贷款给flipper或做BRRRR的房产投资者等需要短期资金的投资者，贷款期限一般是一年以内，多是半年或一年。一般的借贷成本是1.5~6的点数（point），大多情况是2~3点，利率大约是8~12%。
我以前对Hard money lending有些误解，认为做Hard money lender的回报率不会太高。但大约一年前我在BiggerPockets上看了一次讨论，贴主说他在过去几年做Hard money lending每年的回报率在30%以上，还有几个跟帖的网友也说每年做到20~30%的回报率不难，这彻底颠覆了我的认知，饶是咱这点小智商怎么也想不明白：就算是6的点数，加12的利率，两者加起来才18，怎么可能超过20%呢，况且还有资金闲置的时候。后来多读了些文章，又听了几个采访Hard money lending专家的播客，才恍然大糊涂：原来真正做得好的Hard money lender靠的是赚取点数和费用，而不是利息！
比如说如果点数是3，利率是10，如果借贷期是一年，每年的回报率是 3+10=13%；但如果借贷期是半年，年回报率是 3*2+10=16%；但如果借贷期是3个月，年回报率则是3*4+10=22%。有的还收取其它费用。
有一个lender说过他借出过很多点数是4~6的，借出对象都是熟悉的老顾客，要求资金需要在一两天内到账，所以不在意高点数。
我以前以为lender肯定会想借出资金的时间越长越好，免得有空闲期。现在才知道，lender和borrower都想还回资金的时间越短越好。做为borrower，当然想贷款的期限长一些，以给自己预留足够的时间空间，但他们肯定想还回资金越快越好。若无特殊情况，如果一个Flipper 3个月能完成一个flipping，他绝不想拖到一年，哪怕他的贷款期限有一年，因为时间越长持有成本越高。所以，在还回资金越快越好这一点上，lender和borrower的利益竟然是出奇的一直，这一点真是出乎我的预料！
所以，我感觉，单从数字分析上来看，如果高手可以轻易做到20%以上，一般人如果肯静下心努力的话，做到15%的年回报率也应该不难。
当然，hard money lending也受供求关系影响。 近几年，Fed印了那么多钱，有很多人有闲置资金，可能生意也不是很容易做。
另外， 我想说一下那些专业Hard money lender的募资成本。大多专业Hard money lender，他们自己不可能有那么资金，也需要筹集资金。有一个从事地产行业近40多年且非常成功的Hard money lender（同时也是builder和realtor），Jay Hinrichs，在2019年10月写过一篇文章，说Hard money lender的资金来源主要有三种：1）银行的business line of credit（Jay Hinrichs的公司用此），利率一般是5.5~7%， 这个当然需要公司具备一定经济实力才能借到；2）私募（private placement memorandum）；3）众筹（crowdfunding）；其中私募和众筹的利率大约是7~12%。 这里给出这些数字主要是做为参考，知道lender的借入成本（5.5~12%），从而知道他们借出的回报必须要达到多少才有可能盈利。
前面讲的主要是Hard money lending，并且职业做Hard money lending在大多州都需要像贷款经纪一样的license，尤其是对owner occupied properties。而做Commercial properties则不需要（有的州把residential rental property 也算做commercial）license， 所以具体得看各州的法规。
不要被前面提到的license吓到，如果说Hard money lending是专业的话，那么她的姊妹private money lending, 则不需要license。 Private money lending主要是个人借给个人的，比如你借给亲戚朋友肯定不需要license， 而且这里也有模糊空间，比如说你在地产投资俱乐部遇到一个投资者要你借钱给他，在这种情况下，没有license一般问题不大，除非你大张旗鼓地到处做广告和宣传，这就成了Hard money lending，所以这两者的界线非常模糊。 由于Private money lending大多是自己的钱，会比较灵活，大多情况利率比Hard money lending要稍微低些，但其它跟Hard money lending差不多。
其实，有很多人，并不是专门做Hard money lending的。 比如，有些买投资房出租的，有些资金短期内排不上用场，其他投资者短期需要资金，就可以借出去。
任何投资都有风险，Hard money lending也不例外，但可以采取一些控制措施： 1) 要用first lien做抵押；2) 控制LTV，比如借出额不超过修好后房子估值的80%；3）做好Due diligence， 人和房子都要靠谱。 最坏的情况就是borrower还不起时foreclosure他的房子。实际上，前面提到的Jay Hinrichs在次贷危机时就在中西部被迫收回了约200个房子， 流了一大笔血！
要想做好private money lending， 要多参加当地投资俱乐部多认识投资者，或者地产投资网站BiggerPockets等多结交各种从事地产业的，有很多flipper 或做BRRRR的等需要资金。
这篇文章的目的，不是鼓励人去做Hard money lending，而是说在有些niche，要做到超越标普指数的回报率是可能的，当然这需要时间和精力。当然，对一些对此感兴趣的朋友，也算是抛砖引玉，可以再去做些更深入的研究。我也就是个耍嘴皮子的，也欢迎专家批评指正！
建宁 2022/3/18
To control risk, you do not want to commit to a single risk with an out of proportion faction of your asset. This we can discuss.
文中提到的Jay Hinrichs在次贷危机时就在中西部被迫收回了约200个房子， 流了一大笔血。
赚钱。Hard money lending, performing note, non performing note, tax lien, sheriff sale, whole sale, flipping, developing, buy and hold. 玩法太多了。