Have known Dave for almost two decades. He is a dear friend of mine. Great mentor and wise investor. Love reading his BP articles as well. I have been stuck in saving-penny mentality for years until hired others to do the routines and focusing my time and energy on growth. Warren Buffet said we have to be good at making copy of ourselves in order to become bigger and better. Jenning, thanks for sharing this great reminder and wisdom! I shall keep this in mind in everyday business action and decision.
私募基金管理人Dave Van Horn是我一向很推崇的人物。他的人生经历有点意思,确切地说是他人生的几次转折点很有点意思。
他家住宾州,上大学的时候因为家穷,住的离学校很远,所以上学来回就浪费掉不少时间。同时为了维持自己的学业,还在外面的油漆公司做工给人家油漆房子,结果好不容易读完大学后却因为经济不好等原因找不到工作,又继续在原来的公司当油漆工又干了13年(看来有时读书还真是无用哈),在这期间他也开始买投资房出租。
后来他从公司里跳出来,自己成立了油漆公司,又继续这一行业达10年之久,公司最多时有十来个人,他自己可能也得继续干些体力活。
他的下一个人生转折点发生在成立油漆公司约10年(也就是从事油漆行业约二十多年)后,后背受伤了,无法再提稍微重些东西了,于是他只好由体力活转为文职,主要转向地产经纪(其实他很早就有地产经纪执照了)和物业管理,并继续扩大投资房规模,当时他已经拥有四十多个出租房了,同时也替别人管理出租房。
当然了,维修管理这么多房子,乱七八糟的事肯定少不了,也就整天忙得昏天黑地,很少有闲暇时间坐下来思考一些更重要的事情。多少次,当他在清扫房间或在home depot 排队时就问自己:我为什么要干这些呢?这是否是在有效地利用我的时间呢?
当时,对于他来说,雇别人去做一件自己能做的事情,那是完全不能接受的,因为在他看来,没有人能像自己那样把事情做得既好又便宜。直到他花了很长一段时间(包括在home depot 排队时)才意识到,并不是所有事情都需要自己来做得尽善尽美,有些事情有人把它做得差不多就行了,好钢要用在刀刃上,要顾及大财,不要在意小利!
终于想通后,他把出租房的管理和维护工作全部交给了别的物业管理公司,自己开始专注于他更感兴趣的地方。
不再需要花费时间耗在房子上后,他便有更多的时间来跟人打交道,于是他开始参加各种各样的投资俱乐部和地产研讨会, 广结人脉。又一次他听了一个关于投资贷款不良票据的讲座,就迷上了,自此便一发不可收拾。刚开始的时候他只是用自己的资金,包括房产中的净值,Self-Directed IRA等, 后来规模大了后他也开始吸纳别人的资金。现在是做得有声有色,已经有相当的规模了,他现在的主要工作是集中在资金筹募上。
最近几年,他在网络社交媒体是相当活跃,在最大地产投资论坛BiggerPockets上写了有200多篇博客文章,我大都读过,就连他在博客中提到的书我也大都一一买来读过,非常喜欢他的投资理念。
在总结自己投资的经验教训时,他说自己后悔三件事:
没有尽早开始投资房产 开始时没有充分利用贷款 没有尽早启用物业管理以把自己解放出来另外他还曾经讲过两个有关他家人理财的故事,给我印象深刻。
1.利用儿子的学费套利
他儿子上大学的学费,他本可以付现金的。后来他决定用套利,当时学费利率是6~7%, 他自己投资票据可以很容易得到12~18%的回报,于是他就用儿子学费借出的钱投资票据,自己不仅分文没花就供儿子顺利完成学业,投资的票据到现在仍然在源源不断地继续给他带来收益。原来,传说中的套利可以这样神奇!
2. 排解年迈妈妈的财务之忧
2004年时,他独居的妈妈有70岁了,妈妈有一个已经付完的25万的自住房,除了可以拿社保外,还有很少的一点养老金, 单靠这点收入生活比较拮据,并且25万房产净值也没有得到充分利用。妈妈曾经有几种打算,包括卖掉自住房到老人区再买个房子,或搬到养老院等,这些方案不仅她自己仍然无法负担得起,她也不想搬家。后来Van Horn出来救妈妈了,并且只利用妈妈自己现有的资产,这是最终解决方案:他买下了妈妈的房子,把得到的资金放到一个他拥有大部分股份(非妈妈拥有)的有限公司里,这些资金用来投资房产和贷款票据。刚开始时的全部资金买了两个房子(加贷款),再投资了两个贷款票据,妈妈以公司员工的身份拿工资。这样的话,不仅妈妈每月可以拿到额外的收入,多余的收入可以用来购买更多的票据,这样使公司的资产继续增加。另外他还用公司的资金买了一分定期寿险,确保一旦自己有意外时妈妈仍然有生活保障。
他以给妈妈发工资的形式提供收入,从税务上来讲并不是最优策略,因为需要交自雇税。但是,这样可以确保妈妈手中没有资产,对以后进养老院有利。因为美国进养老院资产有5年的追溯期,也就是说五年后的2009年以后,他妈妈进养老院就不需要自己付钱了 - 人家的考量真是深远啊!
从意外受伤,再到在home depot多次溜达的感悟,Dave Van Horn终于找到了有效利用自己时间的方式。
同时也说明,要想有所成就和改变,不见得非得像东方不败一样拿把刀子跟自己过不去,或者像Van Horn第一次那样非得伤了自己后背,也许到home depot溜达溜达也能达到同样的效果!
(注:纯粹扯淡篇,如果浪费您宝贵的时间,请接受我的歉意!)
建宁 2022/3/16
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有关文章:时间值几何(1)鸟枪换炮
什么事要做好了都不容易。票据要做好了首先要有规模, 跟银行关系好了,以便可以拿到batch。同时, 油水大的不良票据需要在各个州找到专门的律师来跟房主协调,使之变为优良票据,这个开始应该很难,以后建立起人脉就容易了。 从市场上直接买的优良票据油水不多。
我觉得hard money lending 更容易些, 尽管利率只有8~12%, 但1.5~6的point就可以使年回报很容易到达15~20%。
当然这些活我都干不了,只是乱看了些东西瞎扯扯, 哈哈!
Have known Dave for almost two decades. He is a dear friend of mine. Great mentor and wise investor. Love reading his BP articles as well. I have been stuck in saving-penny mentality for years until hired others to do the routines and focusing my time and energy on growth. Warren Buffet said we have to be good at making copy of ourselves in order to become bigger and better. Jenning, thanks for sharing this great reminder and wisdom! I shall keep this in mind in everyday business action and decision.
比如说hard money lending, 正常年利率8~12%, 但一般有1.5~6%的point, 大多半年内还。 如果平均point是3, 一年做两次就相当于年化率6%, 再加8~10%的年利率。
当然任何事做起来都不容易,我这文章也不是建议大家投什么。只是瞎扯扯。
贷款:75%利用别人的钱
雇人:利用别人的时间
众筹:98%利用别人的钱
人年纪大了,OCD貌似会越来越严重的。。。。
(发自我的文学城离线浏览器)
就算JY等大佬奉献的那些真金白银,很多书和播客也都能看到和听到,也不能算是什么秘密, 关键是执行力。
当然这都是废话!
2. 可能损失了他也承担得起!
2. 可能损失了他也承担得起!
请问hard money lending有风险吗?如何做hard money lending?可以介绍一下吗?谢谢!
我自己没做过。
任何投资都有风险,但可以控制:
1) Put first lien
2) 控制LTV, 比如LTV不超过ARV的80%
具体做:参加当地投资俱乐部多认识投资者,或者地产投资网站BiggerPockets等多结交各种从事地产业的, 有很多flipper 或做BRRRR的等需要资金。
就是投资买卖贷款的。