这是个五六十年的老房子,房检说这么多年了应该已经settle,应该没问题,所以我们也没多想。inspector和我们的buyer agent合作多年,之前我们很信任我们的中介,现在想当时有点大意了,no one is on your side in the transaction. 不过回头看买房的过程,也许可以叫作草率,但真是没有不带脑子。只是有点像眼睁睁看自己走进一个误区,但仿佛当时也没有更好的选择。
房子对我们来说最终是教育需求所驱使,我们之前一直school of choice在这学区上学,但后期因为来回driving时间实在有点耗不起了,就下定决心买房。我们正在申请的私校不是那种高大上的私校,而是一个刚建不久的小学校,是由对公立教育失去信心的家长牵头所建,但所幸我们的价值观和他们的建校宗旨比较契合,所以在公校之外还算有个option, 虽然现在也不知道最终能不能work out.
在这潜水有段时间了,很喜欢这里真诚互助的气氛,还学到了不少投资常识。
我们最近遇到了难事,希望睿智有经验的各位帮我们分析下怎么走出困境。
我们最近升级了自住房,所谓“升级”就是换进了学区。本来房价在能承受的范围(税前年收入的2.75倍),还预算了年收入的25%来修修补补。投入了这25%作了装修后(地板刷墙之类)发现继续持有这个房子在我们经济能力之外。
主要原因是近期发现了几个房检没检出(或者inspector没当回事)的大问题,比如地基沉降,导致地面不平,窗子变形。另外卖主和房检说roof还有几年life,结果没几个月就漏了。卖主称之前在leaking spot作了修补,但只是头疼医头,而且作的修补没有解决根本问题。
现在我们的问题是:是要卖掉这房降低损失还是继续住这不折腾?
卖的话可能还要继续投入一部分钱解决该解决的问题,这学区目前还属于抢房区,我们之前在bidding war里屡战屡败,最后才买了这个房,是房主自卖。现在回想起来,当初卖主的行为已经显出一些red flag,搬过来之后邻居也说卖主没有好好maintain房子。但当时买房心切,忽视了这些内心的疑虑,现在要为此付出代价了。
继续住这话,就得继续往里扔钱。估计得一年的税前年收入才能把主要问题修好,这样最后房子总价在我们承受范围之外,也在这个neighborhood处于高位(属于好学区里的较差区域,但我们低收入也只能负担这么多)。好处是不用搬家折腾,之前的自住房刚刚卖掉了,再买这学区的inventory很少,我们能买的起的更少。当初买房的利率还在低点,虽然买后房产税调整得比我们想象的要高。如果卖掉,可能要带孩子要去租apartment了(本区几乎没house出租),想想有些头大。
最让我们感慨的是,本来为了孩子上学买的房,结果最近发现可能学区并不适合孩子(long story),所以我们在申请私校,还不知能不能进得去,或者将来work不work。这导致买房更像一个无理性行为,房子比我们需要的大得多,税高,high maintenance,其实不是我们的lifestyle,但买的时候确实感觉是上学的刚需。
当局者迷,旁观者清。肯请各位帮我们分析分析下步怎么走比较好?先谢谢了!
用房价/年收入这个比例来买房,一看就是不对的。说实话3%的利率房价超过年收入十倍你都付得起。关键是你的评估方法错了。买房子买便宜了,就揽上这些事,需要刚需的钞票去修。当然就付不起了。如果你要是买一个贵一点的房子,用30年的贷款付,当然压力就没有这么大。
现在不要折腾了。小孩多大了,一定要上私校吗?家里住apartment恐怕上私校没法和别的小孩来往吧? 好歹有个独立房,还可以playdate,慢慢修吧。
估计你是第一次买房,又是个老房子,有点紧张。房子总是要花钱维护的,那怕是个崭新的房子,但是你不必一下子全做完,量力而行,慢慢做。像窗子,地基都可以等。看局势,房子还得涨,你如果卖了房去租房住你也得把这些修好了,而且你可能再也买不起那个区的房子了。
待些钱出来 把房子修好 当然如果孩子不想去这个学校就是另一回事儿啦 我的一个租客 三年前把亚特兰大的百万房子卖了 relo到我这里 租房 孩子又得再好学区 太难了 另外 折腾三年后 百万房子都1。5啦 房子也买不上了, 钱也折腾没了
建议狠狠心换屋顶,gutter. 把地基周围的grading做好。基本就可以解决地基沉降的问题。等地基干透,再看需要做什么。地基稳住后,窗子变形就不会变得更严重。
学区房涨价快,慢慢拿出home equity修。我觉得解决屋顶和地基周边水的问题,以后就好办了。
有些修房子的人也会把问题说的很大,你自己DIY,找到质量和价位合适的人修。
但年轻人不懂,以为是刚需,拼命也要挤进来,劝是劝不了的,所以买房还要买学区房
我曾经也有同样经历,先生换工作,我们也换房到好学区,我辞职,还没在家附近找到新工作,就赶上了经济危机,有两年没有工作。先生在创业,也需要投入大量资金,家里明显经济压力吃紧,房子也是这里那里出问题。我就把两个卧室腾出来,一间接了个小留,包吃住,一间租给附近实习的大学生。前后有一年半吧,直到我找到工作,先生薪水和副业有收入了,我们才把房间收回来。那几年,前后院都是我自己打理的,面积非常大,第一年真是苦不堪言,后来发现其中乐趣。
但前提是我孩子小,至少在这里要住15年,一两年的努力有回报的。如果你的孩子已经中学或高中,可以卖了然后租房过渡几年,然后慢慢寻觅你空巢后的dream house。
好学区即使上不了腾,也不会太差。而且孩子品质好。朋友圈好。
看你有多需要这个学区房了。不想折腾的话就卖了。其实看你的描述这个房子应该还是个不错的投资。
我感觉你面临的问题之一,是因为对房子不怎么了解而导致心理上没底气,这种不安全感可以通过了解房屋及各种维修的费用来消除。
假如你的收入确实不能负担这个房子,卖会是最好的选择。量入为出,量力而行,可能会失去一些机会,但能保障自己生活无虞,我一向认为这是正确也是积极的思考态度,虽然听起来比较消极。
选择卖掉。当然,最后还是取决于房子的真实情况是不是真的像楼主所说,而不是买后焦虑引发的不自觉夸大问题。
看来多数人建议继续住这里,但我们的确和守月和落花所说的,感觉有些沉重。尤其是我们之前住condo,相比起来这个老房子对我们来说真是liability多过asset。
这是个五六十年的老房子,房检说这么多年了应该已经settle,应该没问题,所以我们也没多想。inspector和我们的buyer agent合作多年,之前我们很信任我们的中介,现在想当时有点大意了,no one is on your side in the transaction. 不过回头看买房的过程,也许可以叫作草率,但真是没有不带脑子。只是有点像眼睁睁看自己走进一个误区,但仿佛当时也没有更好的选择。
我们请了两波人来看地基,他们的判断基本重合,要修复地基(加pillar)大概需要$15k。是地基本身的问题,朝一个方向沉降,其余的屋顶flushing, 窗子变形,地面不平可能都跟地基有关。屋顶我们之前就知道早晚要换,但没料到卖主说修好的地方刚住进来就漏了,联想到他们没有disclose地基沉降,就感觉这房子还有其他问题。不过即使没有别的大问题,所有修好(地基屋顶窗子)之后大约需要$80-100k。因为是低收入家庭,这些钱对我们来说还挺多的。我们本打算在这住七八年到孩子上大学,现在觉得继续投入是不是值得。同neighborhood的近期平均卖出价$300k, 休整之后这房大概$400k,而这看来绝对不是个$400k的neighborhood (好学区的较差neighborhood)。 当然也可以慢慢修,先修紧急的,也不知道是不是像糊涂兄所说,再住一百年也不会塌。队友比较汗滴,但大问题必须专业人士解决。
我们也咨询过律师,说是如果没有active concealment的话,就是buyer aware.
从另外一方面看,没法time market, 但如果市场一直这么疯狂下去,卖了的话我们可能就被price out了(这里有点FOMO),附近2-bed room公寓月租跟mortage monthly payment不相上下。但正如柠檬兄一针见血地指出,我们可能是策略性失误,其实本来可以买一个贵一点但不用这么操心的房子,但我们在cash offer, bidding war里有点失去耐心了,也超出我们预算了。
房子对我们来说最终是教育需求所驱使,我们之前一直school of choice在这学区上学,但后期因为来回driving时间实在有点耗不起了,就下定决心买房。我们正在申请的私校不是那种高大上的私校,而是一个刚建不久的小学校,是由对公立教育失去信心的家长牵头所建,但所幸我们的价值观和他们的建校宗旨比较契合,所以在公校之外还算有个option, 虽然现在也不知道最终能不能work out.
在这里求助,是因为各位见多识广,也许能帮我们看清局势。我们不想从一个错误走进另一个错误,从一个冲动决定到另一个冲动决定。人生试错的机会很多,但我们也不是小年轻了。
自己不能修的,比如说地基,请专业公司。
地基倾斜厉害才要修, 不然, 十年后, 估计还是这样
你好像对不卖这个选项要修理的费用已经很清楚了,但好像没有考虑卖了然后怎样呢?你还得再买个房子吗? 有资金可以先买再卖吗?不然可能要租房一段时间了。
请人来修,说这种修修补补只能临时性的。他打过我们的保险公司,就说修屋顶的钱都要我们自己出。队友很不喜欢暴雨屋顶漏雨的感觉,就只能忍痛把换地板的钱去换屋顶了。后来又去找inspector,他说他当时给我们出具就是functional,退了inspection fee 算了事了。从此,我俩再也不买旧房了