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sleepyhouse
楼主 (文学峸)

在这潜水有段时间了,很喜欢这里真诚互助的气氛,还学到了不少投资常识。

我们最近遇到了难事,希望睿智有经验的各位帮我们分析下怎么走出困境。

我们最近升级了自住房,所谓“升级”就是换进了学区。本来房价在能承受的范围(税前年收入的2.75倍),还预算了年收入的25%来修修补补。投入了这25%作了装修后(地板刷墙之类)发现继续持有这个房子在我们经济能力之外。

主要原因是近期发现了几个房检没检出(或者inspector没当回事)的大问题,比如地基沉降,导致地面不平,窗子变形。另外卖主和房检说roof还有几年life,结果没几个月就漏了。卖主称之前在leaking spot作了修补,但只是头疼医头,而且作的修补没有解决根本问题。

现在我们的问题是:是要卖掉这房降低损失还是继续住这不折腾?

卖的话可能还要继续投入一部分钱解决该解决的问题,这学区目前还属于抢房区,我们之前在bidding war里屡战屡败,最后才买了这个房,是房主自卖。现在回想起来,当初卖主的行为已经显出一些red flag,搬过来之后邻居也说卖主没有好好maintain房子。但当时买房心切,忽视了这些内心的疑虑,现在要为此付出代价了。

继续住这话,就得继续往里扔钱。估计得一年的税前年收入才能把主要问题修好,这样最后房子总价在我们承受范围之外,也在这个neighborhood处于高位(属于好学区里的较差区域,但我们低收入也只能负担这么多)。好处是不用搬家折腾,之前的自住房刚刚卖掉了,再买这学区的inventory很少,我们能买的起的更少。当初买房的利率还在低点,虽然买后房产税调整得比我们想象的要高。如果卖掉,可能要带孩子要去租apartment了(本区几乎没house出租),想想有些头大。

最让我们感慨的是,本来为了孩子上学买的房,结果最近发现可能学区并不适合孩子(long story),所以我们在申请私校,还不知能不能进得去,或者将来work不work。这导致买房更像一个无理性行为,房子比我们需要的大得多,税高,high maintenance,其实不是我们的lifestyle,但买的时候确实感觉是上学的刚需。

当局者迷,旁观者清。肯请各位帮我们分析分析下步怎么走比较好?先谢谢了!

 

 

落花起作回风舞
我会卖掉
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borisg
1st time buyer?
柠檬椰子汁
我觉得你们的问题是缺乏评估计划,而不是钱的问题。

用房价/年收入这个比例来买房,一看就是不对的。说实话3%的利率房价超过年收入十倍你都付得起。关键是你的评估方法错了。买房子买便宜了,就揽上这些事,需要刚需的钞票去修。当然就付不起了。如果你要是买一个贵一点的房子,用30年的贷款付,当然压力就没有这么大。

现在不要折腾了。小孩多大了,一定要上私校吗?家里住apartment恐怕上私校没法和别的小孩来往吧? 好歹有个独立房,还可以playdate,慢慢修吧。

绿
绿园紫竹
建议换房。file complaint - 地基问题怎么可以没检查出来?可能和owner串通的
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backpack
先修好roof,其他的慢慢来
徒劳
我的2分钱。。。

估计你是第一次买房,又是个老房子,有点紧张。房子总是要花钱维护的,那怕是个崭新的房子,但是你不必一下子全做完,量力而行,慢慢做。像窗子,地基都可以等。看局势,房子还得涨,你如果卖了房去租房住你也得把这些修好了,而且你可能再也买不起那个区的房子了。

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xyzxyz123
不卖

待些钱出来 把房子修好 当然如果孩子不想去这个学校就是另一回事儿啦 我的一个租客 三年前把亚特兰大的百万房子卖了 relo到我这里 租房 孩子又得再好学区 太难了 另外 折腾三年后 百万房子都1。5啦 房子也买不上了, 钱也折腾没了
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andy99
才2.75倍,应该很轻松啊,问题主要出在主观认知上
越王剑
地基的问题大概是因为屋顶漏水,gutter 不工作所致

建议狠狠心换屋顶,gutter. 把地基周围的grading做好。基本就可以解决地基沉降的问题。等地基干透,再看需要做什么。地基稳住后,窗子变形就不会变得更严重。

学区房涨价快,慢慢拿出home equity修。我觉得解决屋顶和地基周边水的问题,以后就好办了。

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PtLandlord
+1
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maxil2004
房子总能修好的,但你已经心生厌恶了,这个就没必要了,彼此无缘
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PtLandlord
把有问题的地方照相,大家可以帮你评估。或许情况没有你说的那么差。
小油菜
2口子先调整心态,房子带来的负面情绪不影响孩子; 房子慢慢修,屋顶先换了,其他慢慢来;多年后,你也许会学很多。

有些修房子的人也会把问题说的很大,你自己DIY,找到质量和价位合适的人修。

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andy99
学区房不见得对上好大学有多大帮助

但年轻人不懂,以为是刚需,拼命也要挤进来,劝是劝不了的,所以买房还要买学区房

老远
楼主心态就好了。房检都没看出来,地基应该不是大问题。屋顶旧了也正常,该换就换。买了马上就卖,也要disclose这些问题。
攀攀妈的房产经
可以理解刚开始有房出问题的心情,修修补补比买卖房折腾强多了,同意楼上要改变心态
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smlandlord
这个世界上没有百分百满意的房,你是 buyer remorse,
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smlandlord
你家handy就慢慢折腾,不handy没时间就卖了吧
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leslieking
不建议卖,房子大可以租掉一两间房子,补贴收入。屋顶翻新,地方基,门窗慢慢修。
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smlandlord
我家长年都是在装修,我家领导无事家拆拆拆,今年估计要把好好的厨房拆了,搞个dream kitchen, 虽然她一个星期只做一顿饭
香香生煎馒头
你家需要维修的估计都不在涨税的范围, 啥事都不是一天就会的,没啥大不了的。把要紧的先修了,学校不急着换…
香香生煎馒头
+1 其实有的娃在差学区更有机会…
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hhtt
安迪兄讲得有道理!但是楼主既然买了,就别折腾什么又要卖!第一栋房都是买来后慢慢装修到自己喜欢的!
不声不响
我们家当时只能买个比较旧的房子。通过修房子学了不少知识和技巧。对后来掏粪很有帮助
那边风景独好
没有完美的房子,尽然买了,就慢慢修!如果超出经济承受范围,可以如楼上所说分租客房出去,或做hosting family。

我曾经也有同样经历,先生换工作,我们也换房到好学区,我辞职,还没在家附近找到新工作,就赶上了经济危机,有两年没有工作。先生在创业,也需要投入大量资金,家里明显经济压力吃紧,房子也是这里那里出问题。我就把两个卧室腾出来,一间接了个小留,包吃住,一间租给附近实习的大学生。前后有一年半吧,直到我找到工作,先生薪水和副业有收入了,我们才把房间收回来。那几年,前后院都是我自己打理的,面积非常大,第一年真是苦不堪言,后来发现其中乐趣。

但前提是我孩子小,至少在这里要住15年,一两年的努力有回报的。如果你的孩子已经中学或高中,可以卖了然后租房过渡几年,然后慢慢寻觅你空巢后的dream house。

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hhtt
差学区有个问题,就是差学生多,没有了竞争,老师更不好好教书!好学区老师资源好,教的好,不是聪明的孩子,很幸苦!
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IEbird
既来之则安之。请教tt上油管学成半个专家和省钱高手。能自己动手不仅省出大笔维修费用,还能享受宽敞房子好学区成就感。
越王剑
差学区孩子学坏的几率大增

好学区即使上不了腾,也不会太差。而且孩子品质好。朋友圈好。

越王剑
水涨船高,很简单的道理
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IEbird
比如房顶可以是十刀修补也可以是万元更换。客观判断有无地基沉降,如排除修复很简单。
花果山庄主
买了后悔,不买也后悔,问题不在房子,在人的心态。如果验屋都没验出来,要么是被骗了,要么是小题大作
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Tagine2
感觉买的冲动,现在也冲动。先把这种冲动的性格改了吧
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hz82000
换屋顶不是什么大问题
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Shanghaigirl98
哎,如果你们真不想再折腾,那也只能每年修点,根据经济状况做个plan.
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pali
不卖,不随便折腾自住房。先把急需修的修好,其他慢慢再说。有问题贴上来请教,这边的地主们都很热心的。
江淮客
老房子总是有些问题的。感觉你对修房子这事没底气,不愿意折腾。

看你有多需要这个学区房了。不想折腾的话就卖了。其实看你的描述这个房子应该还是个不错的投资。

守月
每个人的力气不同,可负的重量与能前行的距离也不同。这房子背在你的肩上,只有你自己最清楚它是否过重。

我感觉你面临的问题之一,是因为对房子不怎么了解而导致心理上没底气,这种不安全感可以通过了解房屋及各种维修的费用来消除。

假如你的收入确实不能负担这个房子,卖会是最好的选择。量入为出,量力而行,可能会失去一些机会,但能保障自己生活无虞,我一向认为这是正确也是积极的思考态度,虽然听起来比较消极。

 

 

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kungfutea
没有完美的房子,既然买了就勇敢面对,根据经济状况分步维修更新,10年后回头看根本不是个事儿
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windyLL
很多老房子都有地基沉降的毛病,不是什么大问题。房顶换个roof,几天的事。都不是什么大事。
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from中国
卖房要付5% agent fee,这些钱都可以修好你说的这些问题了。
落花起作回风舞
赞同守月的意见。对待问题多多的旧房子,不是每个人都能像投坛老地主们一样泰然自若的,每个人的承受力不同,我遇到这种情况就会

选择卖掉。当然,最后还是取决于房子的真实情况是不是真的像楼主所说,而不是买后焦虑引发的不自觉夸大问题。

品酒
不能去差区,氛围不同,孩子接触的人群不同,我们是一代移民,社区是你能给孩子提供了解一定阶层社会规范文化行为的一个重要窗口
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sleepyhouse
非常感谢各位热心的回复 (长一点的回复见内)

看来多数人建议继续住这里,但我们的确和守月和落花所说的,感觉有些沉重。尤其是我们之前住condo,相比起来这个老房子对我们来说真是liability多过asset。

这是个五六十年的老房子,房检说这么多年了应该已经settle,应该没问题,所以我们也没多想。inspector和我们的buyer agent合作多年,之前我们很信任我们的中介,现在想当时有点大意了,no one is on your side in the transaction. 不过回头看买房的过程,也许可以叫作草率,但真是没有不带脑子。只是有点像眼睁睁看自己走进一个误区,但仿佛当时也没有更好的选择。

我们请了两波人来看地基,他们的判断基本重合,要修复地基(加pillar)大概需要$15k。是地基本身的问题,朝一个方向沉降,其余的屋顶flushing, 窗子变形,地面不平可能都跟地基有关。屋顶我们之前就知道早晚要换,但没料到卖主说修好的地方刚住进来就漏了,联想到他们没有disclose地基沉降,就感觉这房子还有其他问题。不过即使没有别的大问题,所有修好(地基屋顶窗子)之后大约需要$80-100k。因为是低收入家庭,这些钱对我们来说还挺多的。我们本打算在这住七八年到孩子上大学,现在觉得继续投入是不是值得。同neighborhood的近期平均卖出价$300k, 休整之后这房大概$400k,而这看来绝对不是个$400k的neighborhood (好学区的较差neighborhood)。 当然也可以慢慢修,先修紧急的,也不知道是不是像糊涂兄所说,再住一百年也不会塌。队友比较汗滴,但大问题必须专业人士解决。

我们也咨询过律师,说是如果没有active concealment的话,就是buyer aware. 

从另外一方面看,没法time market, 但如果市场一直这么疯狂下去,卖了的话我们可能就被price out了(这里有点FOMO),附近2-bed room公寓月租跟mortage monthly payment不相上下。但正如柠檬兄一针见血地指出,我们可能是策略性失误,其实本来可以买一个贵一点但不用这么操心的房子,但我们在cash offer, bidding war里有点失去耐心了,也超出我们预算了。

房子对我们来说最终是教育需求所驱使,我们之前一直school of choice在这学区上学,但后期因为来回driving时间实在有点耗不起了,就下定决心买房。我们正在申请的私校不是那种高大上的私校,而是一个刚建不久的小学校,是由对公立教育失去信心的家长牵头所建,但所幸我们的价值观和他们的建校宗旨比较契合,所以在公校之外还算有个option, 虽然现在也不知道最终能不能work out. 

在这里求助,是因为各位见多识广,也许能帮我们看清局势。我们不想从一个错误走进另一个错误,从一个冲动决定到另一个冲动决定。人生试错的机会很多,但我们也不是小年轻了。

 

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gladys
换房,新的房子也会有问题。还不如自己handy慢慢修这个现有房

自己不能修的,比如说地基,请专业公司。

螺丝螺帽
换屋顶先, 其他慢慢来,不急的。假如钱紧, 那就找个roommate来缓解费用

地基倾斜厉害才要修, 不然, 十年后, 估计还是这样

清漪园
房贷看起来一点也不重,您有余钱慢慢修房子的,先修屋顶吧。只要您买房子,多多少少都要花钱修理的。
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thankful
理解您的焦虑。不过得往前看,what done is done. 你现在要想如果卖了房子怎样,不卖怎样,然后比较

你好像对不卖这个选项要修理的费用已经很清楚了,但好像没有考虑卖了然后怎样呢?你还得再买个房子吗? 有资金可以先买再卖吗?不然可能要租房一段时间了。

勤恳兢业
你这私校 根本 不是好选择
南山依然
十多年前我们买第一套房子也这样,才搬进去一周,一场暴雨时屋顶就漏了,

请人来修,说这种修修补补只能临时性的。他打过我们的保险公司,就说修屋顶的钱都要我们自己出。队友很不喜欢暴雨屋顶漏雨的感觉,就只能忍痛把换地板的钱去换屋顶了。后来又去找inspector,他说他当时给我们出具就是functional,退了inspection fee 算了事了。从此,我俩再也不买旧房了