感谢坛子里的朋友们热心回复我的问题。 我也回馈一下大家，希望能帮到有需要的朋友们。
本人做远程管理多年，从一个房子开始，到后来越来越多， 也算积累了一些经验。浅谈一下几个做远程朋友们经常困惑的问题：
1. 要不要请pm: 我认为不需要。 pm主要作用：秀房子，收租，维修，eviction.
秀房，eviction，我请专门人做，收一次性费用,他们帮我收application，我做决定。 Management fee 6%-10%每个月都要付，不划算。而且，需要维修的时候，他们还要抽取费用，不是自己的钱不会心疼，更不会货比三家给你挑便宜的。你的成本会不可控的增加。如果你房子多， 与其付钱给pm，不如降租让利给tenant, 即可以因此挑到好房客，也可以维持房客稳定性，少了你远程管理成本。房客好，收租就不是大问题，这活自己就能干了，设个venmo, zelle account，房客都能按时交钱 。
2.维修： 房子少的话，建议买warranty，一次性700-800，剩下每次修理75-100service fee，成本可控，. 房子多，需要找当地handyman, 手里至少得有三个不同人。比较价格得同时，也得比较干活质量和是不是靠谱。不同的人用法不同，不能只留一个。万一他休假，就耽误事了。 一定要有一个特别靠谱的，哪怕价格高一点，关键不掉链子。价格便宜的，你可以酌情多给一点，这样他会在你需要的时候第一时间出现。找靠谱的 handy man 不容易，需要碰，这个学费省不了，但是绝对比请一个pm的钱少。不要太计较给handyman的维修费，如果活好，就好好维护关系。
3. 如果有机会做本地，不要做远程，时间精力投入太大，不划算。而且，房子是需要维护的，这些pm替你做不了，handyman也替你做不了，需要亲历亲为，投入精力大。远程更辛苦。我目前也在逐渐卖掉远程投本地，就是上年纪后，精力撑不住。
希望这些经验能够帮到有需要的朋友们！
这个能外派就好了。可是没有信得过人。另外，发出租广告也是你自己吗？
出租房广告她帮我发。你最好找专业做这个的agent。 他们有可以发的网，比自己发zillow好用。她帮我收application, 我决定哪个房客可以入住。 这个不用多说，我是做数据分析的，曾经做过房客分析，性别，种族这些因为法律原因不能用在模型里，只有信用分数是硬指标。绝对的也是唯一有用的参数。所以我挑房客，信用是最重要的指标。
房客搬走之后重新收拾是最麻烦的，我都是自己亲自跑。实在不行才请人帮我做。我最大的时间精力投入都是在租客搬走后收拾房子这个环节。所以我干不动了。
你说的 1）和 3） 是矛盾的。 3）你说时间精力投入太多， 不划算； 1）你说不请PM。
所以，从一定程度上讲， 你已经是个burnout remote landlord了， 这里不是想冒犯你，哈哈！
所以，个人感觉，远程投资 还是要讲策略，争取拿到美国历史平均的3%增值，加杠杆， 剩下的让PM去糟蹋。
有一点我同意， 自己能维修管理，不要做远程， 尤其是住在加州那么个风水宝地！
管理， 黑人经记很给力， 收50%月租金。不买Home Warranty。 烂的PM 不如不要，自己管更省心。
嫌远，但是也有急事情过，树倒了，什么的，好在及时找人解决了，如果实在不行就自己冲过去了。再远， 估计真的有事情，就没有那么简单了。心里承受能力无法支撑太远的距离。
新一点的，修理少一点还可以。
看租金，有时我会多给点。
我不请pm不只为省钱，关键是请了还不省力！
我做远程的时间短，但是我觉得雇一个PM太不划算了，在商言商，出租房就是要赚钱，所以我开始买房就没有打算雇人管理。
几个远程的房子都是2020后买的。佛州的房子买了还没有去看过，本来想请买房的agent帮忙给show房子，然后她事儿事儿的要和我签约，我就没有理她了，我是先筛选好准备租的才show，找了一个个人清洁公司帮我show房子，就OPEN house一次两小时就租出去了，我付了120刀。加州的房我女儿去装了一个电子锁和wifi，然后就是每次看房换密码，客人自己去看，全程手机视频，出门就换密码。
房子到期基本都续租了，有两个换房客的是原来的租客给SHOW，就SHOW了两次就租出去了，我给他们100刀credit。
因为我基本买的新房所以修理目前还不是大问题，只有一个旧的多家庭修理过几次，我自己在网上找的 。
因为只有两家搬出，而且是在搬出前签了新租约，所以我是让新租客去验收老租客搬出的房子，如果他没有问题那么有问题就是他的了。我买的都是好区的房子，房客素质比较高，没有出现问题。
如果是在旧租客搬出后没有新租客，我准备找清洁公司去验收。反正一样按小时付钱，他们又不干活多好。
你的WiFi就是租客一走， 就转你名下， 然后，新租客一来， WiFi又转租客名下， 是这个意思吗？
就和水电一样， 有个landlord contract， 自动转， 是这个意思吗？
问题， 你的租客不愿意用你的WiFi， 比如我用cable， 他喜欢其他公司， 咋弄， 老祖客一走， 你就开通自己的， 新租客一来， 你就关了？是这个意思吗？
谢谢
目前租客不愿意用我用的公司的事情还没有发生， 如果是一年满了他要换公司随便他换啊，
另外比如handyman有时候自己不能来，让他refer他的朋友
把密码给陌生人不换也是有风险的。
买回来七年去过三次。不过我就这一个远程。剩下两个都在家门口。
白玉房，房租要得比市场价稍低。这个管理公司找房客是收半个月房租，去年9月租房市场还不错的，但两个月都没找到合适的房客，说是联系的人多，去看的不多，好不容易有人申请却信用或收入不够。我觉得是这个PM公司的问题，他们只在9－3上班时间秀房，很多工作家庭没法看。等到11月份过半我都急了，怕整个冬天都空着没房租还要供暖，就自己在facebook上发广告（PM公司在zillow上发的）。不少人联系，我花了很多时间一个一个筛，最后选了几个还可以的，他们都要求是下班5点之后看房，PM公司已下班。后来是要认识的handyman晚5－6点去开门让人进去，handyman按他平时的小时收费。秀了两次找到一个想马上搬的，虽然也不是很理想，但当时已经12月初了，看在能马上收房租的份上就同意了。要PM公司处理这个房客签合同交押金等事情，我还是按原来的收费给PM公司半个月的房租。
在这里学到了以后可以安密码锁。
lz讲的应该是教训，而不是经验，就是说“如果你像我这样搞，只会把自己搞伤”
感谢坛子里的朋友们热心回复我的问题。 我也回馈一下大家，希望能帮到有需要的朋友们。
本人做远程管理多年，从一个房子开始，到后来越来越多， 也算积累了一些经验。浅谈一下几个做远程朋友们经常困惑的问题：
1. 要不要请pm: 我认为不需要。 pm主要作用：秀房子，收租，维修，eviction.
秀房，eviction，我请专门人做，收一次性费用,他们帮我收application，我做决定。 Management fee 6%-10%每个月都要付，不划算。而且，需要维修的时候，他们还要抽取费用，不是自己的钱不会心疼，更不会货比三家给你挑便宜的。你的成本会不可控的增加。如果你房子多， 与其付钱给pm，不如降租让利给tenant, 即可以因此挑到好房客，也可以维持房客稳定性，少了你远程管理成本。房客好，收租就不是大问题，这活自己就能干了，设个venmo, zelle account，房客都能按时交钱 。
2.维修： 房子少的话，建议买warranty，一次性700-800，剩下每次修理75-100service fee，成本可控，. 房子多，需要找当地handyman, 手里至少得有三个不同人。比较价格得同时，也得比较干活质量和是不是靠谱。不同的人用法不同，不能只留一个。万一他休假，就耽误事了。 一定要有一个特别靠谱的，哪怕价格高一点，关键不掉链子。价格便宜的，你可以酌情多给一点，这样他会在你需要的时候第一时间出现。找靠谱的 handy man 不容易，需要碰，这个学费省不了，但是绝对比请一个pm的钱少。不要太计较给handyman的维修费，如果活好，就好好维护关系。
3. 如果有机会做本地，不要做远程，时间精力投入太大，不划算。而且，房子是需要维护的，这些pm替你做不了，handyman也替你做不了，需要亲历亲为，投入精力大。远程更辛苦。我目前也在逐渐卖掉远程投本地，就是上年纪后，精力撑不住。
希望这些经验能够帮到有需要的朋友们！
这个能外派就好了。可是没有信得过人。另外，发出租广告也是你自己吗？
出租房广告她帮我发。你最好找专业做这个的agent。 他们有可以发的网，比自己发zillow好用。她帮我收application, 我决定哪个房客可以入住。 这个不用多说，我是做数据分析的，曾经做过房客分析，性别，种族这些因为法律原因不能用在模型里，只有信用分数是硬指标。绝对的也是唯一有用的参数。所以我挑房客，信用是最重要的指标。
房客搬走之后重新收拾是最麻烦的，我都是自己亲自跑。实在不行才请人帮我做。我最大的时间精力投入都是在租客搬走后收拾房子这个环节。所以我干不动了。
你说的 1）和 3） 是矛盾的。 3）你说时间精力投入太多， 不划算； 1）你说不请PM。
所以，从一定程度上讲， 你已经是个burnout remote landlord了， 这里不是想冒犯你，哈哈！
所以，个人感觉，远程投资 还是要讲策略，争取拿到美国历史平均的3%增值，加杠杆， 剩下的让PM去糟蹋。
有一点我同意， 自己能维修管理，不要做远程， 尤其是住在加州那么个风水宝地！
管理， 黑人经记很给力， 收50%月租金。不买Home Warranty。 烂的PM 不如不要，自己管更省心。
嫌远，但是也有急事情过，树倒了，什么的，好在及时找人解决了，如果实在不行就自己冲过去了。再远， 估计真的有事情，就没有那么简单了。心里承受能力无法支撑太远的距离。
新一点的，修理少一点还可以。
看租金，有时我会多给点。
我不请pm不只为省钱，关键是请了还不省力！
我做远程的时间短，但是我觉得雇一个PM太不划算了，在商言商，出租房就是要赚钱，所以我开始买房就没有打算雇人管理。
几个远程的房子都是2020后买的。佛州的房子买了还没有去看过，本来想请买房的agent帮忙给show房子，然后她事儿事儿的要和我签约，我就没有理她了，我是先筛选好准备租的才show，找了一个个人清洁公司帮我show房子，就OPEN house一次两小时就租出去了，我付了120刀。加州的房我女儿去装了一个电子锁和wifi，然后就是每次看房换密码，客人自己去看，全程手机视频，出门就换密码。
房子到期基本都续租了，有两个换房客的是原来的租客给SHOW，就SHOW了两次就租出去了，我给他们100刀credit。
因为我基本买的新房所以修理目前还不是大问题，只有一个旧的多家庭修理过几次，我自己在网上找的 。
因为只有两家搬出，而且是在搬出前签了新租约，所以我是让新租客去验收老租客搬出的房子，如果他没有问题那么有问题就是他的了。我买的都是好区的房子，房客素质比较高，没有出现问题。
如果是在旧租客搬出后没有新租客，我准备找清洁公司去验收。反正一样按小时付钱，他们又不干活多好。
你的WiFi就是租客一走， 就转你名下， 然后，新租客一来， WiFi又转租客名下， 是这个意思吗？
就和水电一样， 有个landlord contract， 自动转， 是这个意思吗？
问题， 你的租客不愿意用你的WiFi， 比如我用cable， 他喜欢其他公司， 咋弄， 老祖客一走， 你就开通自己的， 新租客一来， 你就关了？是这个意思吗？
谢谢
目前租客不愿意用我用的公司的事情还没有发生， 如果是一年满了他要换公司随便他换啊，
另外比如handyman有时候自己不能来，让他refer他的朋友
把密码给陌生人不换也是有风险的。
买回来七年去过三次。不过我就这一个远程。剩下两个都在家门口。
白玉房，房租要得比市场价稍低。这个管理公司找房客是收半个月房租，去年9月租房市场还不错的，但两个月都没找到合适的房客，说是联系的人多，去看的不多，好不容易有人申请却信用或收入不够。我觉得是这个PM公司的问题，他们只在9－3上班时间秀房，很多工作家庭没法看。等到11月份过半我都急了，怕整个冬天都空着没房租还要供暖，就自己在facebook上发广告（PM公司在zillow上发的）。不少人联系，我花了很多时间一个一个筛，最后选了几个还可以的，他们都要求是下班5点之后看房，PM公司已下班。后来是要认识的handyman晚5－6点去开门让人进去，handyman按他平时的小时收费。秀了两次找到一个想马上搬的，虽然也不是很理想，但当时已经12月初了，看在能马上收房租的份上就同意了。要PM公司处理这个房客签合同交押金等事情，我还是按原来的收费给PM公司半个月的房租。
在这里学到了以后可以安密码锁。
lz讲的应该是教训，而不是经验，就是说“如果你像我这样搞，只会把自己搞伤”