【晨聊】慎入“大白玉”

有感于楼下地主2900招租空置一个月的热贴，谈几条大白玉的观点：

我个人不主张进场“大白玉”出租房。

如何简单界定大白玉？

1）房价已经达到或者超过同城均价；

2）租金高于同类平均房租20%以上。

以我们村为例，如果平均房价按45万计算，我保守点打9折，认为买40万以上的就是大白玉定位了。

如果3-4房精装平均租金2500左右，奔月租3000的就是大白玉。

做大白玉的挑战难度：

1）招租群体小众；

2）考验location 和房况；

3）现金流会吃紧，甚至可能负现金流；

4）考验地主的心理承受力，尤其空置期；

5）客服水平要大提升；

6）关键地主很难跑马圈地，做出“量”的快速升级。买二三个小白玉可比单吊一个大白玉有优势多了。

地主要做出模式和数量，你的目标房和目标房客必须清晰定位。这样才能在实战中选对框架。

你有没有选对适合自己的投房模式，只需自问：我是充满自信和动力了，还是焦虑不安了？

我们有几个中白玉的房价租成了大白玉的房租。当然，都是几年前买入的大面积，3000多尺，也精装了。

总结高净值房客特点：1）公司外派VP，一般是外籍，公司付租; 2) 高薪医生外派二三年；3）公司高管卖房等退休，临时过渡一两年，一般都是米房业主提前卖房downsizing, 退休后搬去外州。

个人观点，谢谢关注！

就你的模式好，别人都不行呗。

你是搞米房的大老板，我还是DETOUR吧

大白玉出租，可尝试另辟蹊经： 分租

个人案例： 3450 sqt，5b2.5b, $560-635k 市价

分租5人，total rent (not include utilites) $3350

要精心选对租客，这点很重要。好处是，一可随便出入；二 房子还可自用 10-15%   

大白玉在热门旅游区适合做短租，但那是需要build in a full service PM business。

这个改天另外写一篇，正好和另外一个地主聊过，他近几个月刚入场奥兰多的大白玉做异地全托管短租。

你发这贴是往别人伤口撒盐

白玉房在经济萧条时几个月都很难租出去。目前已经算是从来没有过的好时光。

点赞的是盐还是糖？

这是个馊主意，要同时跟五个房客打交道，能避免还是避免

大白玉会有空置期拉长的危机，小白玉没问题。

不建议走这条路

+1。做过，麻烦死，不值得

没做过。但见过。租客在里面闹矛盾，打架。墙上砸了洞，洗碗机都砸变了形，toilet也弄坏。不一 一枚举了。

总结一下问题也是贡献，该表扬，为什么批评？

这种看到别人没租出去的贴而感想的就是幸灾乐祸的意思

不觉得是幸灾乐祸。而且一两个月没租出去也不算什么祸

这个数值需要看地方， $3000租金在我们这里是2室condo的正常租金

不知道你是怎样的心态，才能批评我分享的思考与总结是一种兴灾乐祸？！请好自为之吧。

你自己好自为之吧。天天说别人这不行，那不行。

你是投坛第一牛，你说行就行，不行也行。都做米房老板了，就不用和我这样的穷人辩论了，请忽略我的任何发言，不能给老板添堵。

是的，参照系必须是“同城”

谢谢支持！

租大白玉的房客会不会欠房租的机率比租白菜房的房客小一些呢？

这个还是看地区。 南加的一些热点城市，想找白菜房也不容易。现金流是很重要，但是白玉房的升值潜力比白菜房好的太多。

如果能兼顾现金流和升值潜力是最好的。

大白玉也有优点

租客素质高，升值比较有潜力但是我没钱买大白玉，只能捡白菜，现在白菜也见不着了，呵呵。

顶可言的客观和中肯的分析贴。大白玉是有挑战，房主知道就好了。