新房的砖外墙(brick veneer)出现这种裂缝正常吗？

还有几周就要过户了，今天去新房发现车库门口的砖外墙(brick veneer)出现下面这种裂缝。请教各位有经验的地主这种情况正常吗？房子在南方城市，打算自住，slab地基，车库上面没有房间，外墙砖是去年10月砌上去的，主体承重的木头框架大概是暑假的时候搭建的，水泥driveway刚浇筑好。这种情况需要找结构工程师或者地基公司来看吗，怎么跟builder交涉呢？谢谢大家！

UPDATE: 更新原帖，在最后加上车库所在的位置

UPDATE: 再次更新，在最后的最后加上二楼平面图

这个地基可能有问题，需要找地基公司来看一下。

新房吗？哪家建商啊

你这个房所在地区foundation问题可能比较常见。第一张图片上的cracks最象foundation issue.

不要买。地基下沉。后患无穷。直接退。没必要找人看。

是在德州么？ 如果土质是Clay soil, 那基本都会有地基问题。

多谢建议

新房，是本地的建筑商（以质量为主要卖点。。。）

这做工真是有点不敢恭维。近房顶的梯子形裂缝像是地基问题。你看看小区里其它新建房有无相似问题。

不清楚其它房子有没有类似的问题

天啊，有这么严重? 我们花了好多心思时间，已经预缴了好几万升级费，有其它解决方法吗？

不在德州，在田纳西

跑路

好的，看来明天还要跑去看看，如果有相似的问题代表是通病或者土壤问题？有解决方法吗？还是退款了事？

高富帅建议这种新房不能碰？交了几万的预付款，不知道能不能拿回来。。。

Foundation问题不太好办。尤其是两层的楼房。

建筑商对新房地基一般是有十年质保的。我不认为存在巨大风险，但是还是要请主业人士检查鉴定一下。

刚刚再次更新原帖加上二楼平面图，车库上方没有任何房间，请指教

里面的墙上或者墙角有裂缝吗？

很多年前第一次买房的时候也遇到很类似的问题，胆小没有买。当时没有明确的结论，但是builder的结构工程师说不是地基，理由就是内部没有任何裂缝。我们后来怀疑是车库门上面的beam弯曲变形了。你想要这房子的话就找个结构工程师好好检查一下，不想操心的话就退出。

找当地的Foundation Repair Company去做Free Estimate,要报告。他们会带仪器去测的。可以多找几

家。他们measure时跟着他们看那measurement. 你心中有数。

高富帅修Foundation修伤了。我们买foundation有问题的房子但价格很低才买。买的大都是旧房。

非常感谢！我们还有不到4周就close了，今天看到这些裂缝有点闹心

是的，刚刚看了一下有10年的warranty，不过是第三方Quality Builders Warranty提供的

Structural Engineer 通过Engineer Report能给出最准确的答案，但需要花几百块钱。

谢谢，已经花了小半年时间在上面，感觉现在退出很'伤'，里面目前没看到裂缝，刚刚刷完内部油漆，不知道是不是被掩盖了

明白，这种能够要求builder提供吗？还是直接告诉builder我们要找第三方进行检验才确定要不要close？才刚lock了利

就算有建商warranty，但你新房就有地基问题的房子以后如果resale也不会好卖，如果你修过地基，卖房时应该需要disclo

不要完全依靠这个10年warranty，一定要把问题弄清楚心里才会踏实。

里面的cracks 是完全可以盖住的。Drywall repairs, 我蛮喜欢做的事。

谢谢，那看来您的建议是直接walk away？还是找structural engineer检测如果问题不大可以继续close？

对，多家出现类似情况可能是土壤地质有问题，这个修不好。单家问题可能是建筑中的缺陷造成，有可能能修好。

你要有退的打算先拿购房合同找律师咨询，你自己跟建筑商论理估计你论不过。

是的，我们对这房子有了attachment，今天我们俩回家路上感觉很内伤，而且是跨城市买房，来回就至少两小时

明白，感谢！我们还有个agent代表我们，需要让他出马先去跟builder沟通吗？还是自己先找律师了解怎么退出合同？

drywall可以，墙角不会很容易。外墙其实也很容易掩盖，换掉砖就行了。

真想做手脚有很多办法。我上面提到的房子就只换掉砖，什么也看不出来，过几个月就卖掉了。

找专业公司做过evaluation ，同时让agent知道，看他怎么说。如果是地基问题，我会退出。之前一直看的一个房，没有地基问

没有地基问题但是有一大堆construction issue. I walked away .后患无穷，不给自己找麻烦。

这个建筑公司不会是Lenar吧？

墙角也是很容易的。外墙难一点。因为砖和masonary mortar颜色难配。

我已经修了4,5个foundation了。旧房。修好后做里面和外面的修补工作。

理解和同情。先找免费的professional看。

买房时我会特别注意Foundation。卖的我也是修好地基后provide买方Lifetime Warranty.

可能是后面水泥收缩引起的，操作过程中犯的错，材料也差，我看盖房子2年了，做的最好的

是打地基，其他不敢恭维

那就不是地基问题对吧。

我也只能说可能不是地基问题，不了解那边情况

为啥clay soil都会有地基问题呢？我们这里大多是clay soil

自己找第三方啊，builder找的能肯定公平吗？

几方都可能解决问题。agent不一定够经验，也存在利益牵涉。问律师不一定要走到打官司的地步，但你会明白事态，知道有哪些选择和后果

Clay soil 吸水，所以干燥的天气会回缩.

只是砖贴面，因为下部有一个weep hole

https://en.wikipedia.org/wiki/Weep

I don't think it's a big deal. 

修地基可大可小，但是因为是slab 的地基，最好再看看plumbing 有没有问题

找个当地懂得人，去看一下，就是有几十年造房子经验的。这样你能知道有多大的影响。

如果是我肯定无脑退出合同了，除非builder愿意价格打很大折扣才会勉强考虑

clay soil吸水性应该是很差的，我家当时Septic的permit花很久时间不断的改方案就是因为clay soil吸水性太

怎么就我觉得不是问题啊？不过还是找structual工程师看了保险

酷哥，我也觉得不是地基的问题，可我就是不说！这房子住100年绝对没有问题！这房子质量和06年的房质量有很相像的地方，不是好现象！

我要是买房遇到这样裂缝，根本忽略的。房子本身质量又是另说了

no big deal, garage only.

单看做工像是新工人在做，旁边没有师傅带，监工偷懒睁一眼闭二眼。但愿只是水泥工是新手。我是买家我也急。

谢谢不确定builder会不会打折，后面还有两期没开发。要完全退出合同不知道是否需要先找律师了解一下？

买新房到头看到这种裂缝，真是不舒服! 现在就是叫建筑商重做这一小面墙！或者，重新tuck pointing加赔钱。

多谢建议，请问是找哪一类的律师？real estate lawyer?

明白，谢谢！

是的，我们查了QBW的评价，很多据保差评的。希望在未来3个星期能够找到理想的折衷方法，才刚刚锁了利率。。。！

builder在那块地还有两期没有开发，刚刚推出来下一期presale。我们还是挺想买下来，毕竟花了大半年时间和心血

是的，请问你说的这些construction issues有没有相关的清单我们可以学习了解一下？

不是的，当地一家小公司，在local以质量出名，问了小区住户有好几家都是第二第三次买他们家房子我们才决定买的，结果。。。

谢谢回复

房子整个儿外墙每隔一定的距离是有一圈这种气孔

还没有通水通电，现在看不出来。有裂缝的那个车库墙里面连gas管道和电线电箱，如果有大问题估计是比较棘手的

谢谢，请看图，我们当时拍了pre-drywall的照片，请多指教应该怎么处理？

Thanks for your opinions!

这种可能没有大碍，找房检师看一下，如果还不放心再找structure engineer 看一下。

我最近买的一个2004年的房比这严重。刚开始很担心，后来找房检师看了后说是cosmetic problem. 说brick veneer 是cosmetic problem 不是foundation problem. 如果还不放心可以找structure engineer 看一下。我就没有再找structure engineer 。

建议你先找房检师看一下。如果还不放心再找structure engineer 。只要不是foundation problem 引起的，就没有关系。修一下就行。趁机砍一下价。 

这种可能没有大碍，找房检师看一下，如果还不放心再找structure engineer 看一下。

我最近买的一个2004年的房比这严重。刚开始很担心，后来找房检师看了后说是cosmetic problem. 说brick veneer 是cosmetic problem 不是foundation problem. 如果还不放心可以找structure engineer 看一下。我就没有再找structure engineer 。

建议你先找房检师看一下。如果还不放心再找structure engineer 。只要不是foundation problem 引起的，就没有关系。修一下就行。趁机砍一下价。 

这种可能没有大碍，找房检师看一下，如果还不放心再找structure engineer 看一下。

我最近买的2004年的房子比这个严重。刚开始很担心，后来找房检师说brick veneer 是cosmetic problem, 不是 foundation problem，修一下就可以。 如果还不放心，就可以找structure engineer 看一下。我就没有再找。

建议你先找房检师看一下，只要不是foundation problem or structure problem 引起的就没有关系。如果还不放心就找structure engineer 看一下。趁机找卖家砍一下价。 

门或窗45度裂缝可能是地基沉降变形或者热胀冷缩造成的

现在也不用我们来给你找原因，你应该和建造商去谈，怎么解决！

明白，谢谢糊糊涂涂，已经给builder发邮件要求提供双方满意的解决方案

好的，现在内墙刚刚全部刷了几层漆，要是有问题估计也不能马上看出来，还有几周就close了着实令人着急，谢谢你的建议

明白，请问对于这两种造成的裂缝有什么比较好的解决方法吗？想知道我们除了退出有没有保留继续的可能，thanks

新房地基都会有一些下沉，出现这种裂纹也常见。我有一个三层楼房子，有几块水泥砖裂了，挖出来换了新的。

你这个如果只是车库一角，上面没有其它承重，应该不少太大问题。但至少他们应该给修好，外表不能有明显的修理痕迹。

应该不是太大问题

这种裂纹多出现在门、窗上面。也可能是在砖凝固一起前，lintel 钢板有些下沉。有些砌砖的会临时把lintel 顶住。

谢谢，我们现在担心这个corner如果出现比较大的沉降会影响到紧挨着的那面墙的gas管道，如下图所示

谢谢，外墙砖是去年10月就已经砌好了，上周喷漆之前都没有看到任何裂缝（见下图）