这里再强调一点，一定要维持一个高度的家庭报税收入，这个对贷款非常有帮助的，在这点上我们也做了很多牺牲，因为知道每年都有楼花要交接，所以宁可多交点税，也要高报税收入。另外银行的政策有很多，比如scotiabank的政策，可以把投资房先按照自住房来做，自住房如果租金能够cover贷款，那么投资房按照自住房贷款就能做下来，批下来以后，再出租，另外枫叶银行对租金的计算也比较好，租金算作收入的折换率比其他银行高。比如CIBC的高净值贷款项目，只要存入CIBC 理财20-25万（可以是现金，RRSP等）， 可以贷款家庭收入的10倍。还有national bank 更是可以做20多套投资房，他们计算所有投资房的equity。想要做好房地产投资，开源节流还要高税收收入，好信用，才能有效利用好银行的政策，做到资产最大化的组合。没有银行贷款能力，投资组合就没法做大的。
我在想，投资刚开始是为了财务自由，后来其实就是一种生活方式。我记得有一年做yard sale, 有个年纪一大把的白人老头开一辆皮卡来买我的旧桌子，说是给他一个出租房买。闲聊中得知他有一百二十多个出租房，吃惊不已。当时不明白，他那么有钱，为什么还要亲自来捡便宜货。后来想，他就是这么做出来的。他习惯了这样的生活。只有这样过才过得好。
小白坐标加拿大大多，很多年前来逛投坛，看到投坛大侠们分享了很多投资心得和方法，税务等，在大多地区实施起来比较难，主要是这个租售比的问题，找正现金流的房产非常难，特别是最近几年，在加拿大主要是看中房地产的增值。 于是很长一段时间都没有来投坛了，自己摸索这边的情况，结合自身的问题，摸索适合我们自己的投资道路。每次不顺了，或者想不通的地方，就来投坛看看，拜读了很多大侠的大作，就给自己增加了很多信心和信念。
我们的情况是08年靠父母的赞助10万首付买了第一套房，3年后卖掉，本金有20万，换了第二套自住房，16年卖出的时候本金就有90万了，换了第三套自住房。目前第三套自住房5年多涨了1米多，自住房总共积攒equity250万左右。基于这一波疫情房地产的暴涨，前几年买独立屋的基本每个房都有1米的equity。
小白的投资有非常多的误区，08-16年 这几年的目标就是奔着换到自己理想舒适的自住房，所有的一切都是以家人住的舒适为首要目标。 其他的投资折腾在股市和投资生意上，这段期间工资积累，投资股市亏损30万，投资生意的赚回来30万。 相对于打平，不亏不赚，白折腾了。
16年换完自住房之后，就把每年攒的钱以及生意回来的钱30万全部用来投资房地产，因为自住房的贷款用满了额度，即使每年都有余钱但是没法贷款投资房地产，于是全部买入楼花，自从16-21年期间一共买入了13个楼花资产值10M多，首付款用掉了1M多，楼花差不多是15%的首付款， 相当于平均每年投入20多万买楼花，因为投资股票失败，我们就把投资楼花做为了定投的形式。当然位置项目开发商还是要挑，规避风险，特别是开发商取消项目这种大风险。目前这12个楼花已经交接了6个，剩下的6个在未来3年内交接完毕。基于这5年房地产已经在涨，粗算楼花平均每个涨15万左右，尤其是其中3个townhouse，涨幅巨大，基本翻倍了。
目前投资房的equity大概有300-350万左右，自住房有250万，算500万equity， 资产加上自住房一共13M吧。
相对于我们同年龄的朋友，有一种类型的是不投资，换了自住房拼命还贷款的，他们的房子净资产大概在2M左右，另一类国内同学的，确实比我们发展的好，在国内一线城市的，早期拼搏的都买了房，甚至不止一套，净资产就比我们好很多了。我们勉强能和国内二三线城市的同学齐肩。
前几天老公做了个大胆的设想，未来15-20年要把资产做到50M，这是基于房地产长期上涨，以及大多地区平均8年翻一倍的基础上，目前的资产如果按照25年贷款全部还完，那么下一个20年就有机会净资产达到50M，不过那个时候我们也60岁了，我说咱们也花不了这么多钱，2个娃也成家立业了，也不知道爱干啥，资产就是个数字，没太大意义， 我就想早点退休，老公的意思说退休没意思了，就是要干下去，精神气才好。
上个10年是大环境好，运气好，下面10年20年我的建议是求稳，未来不知道什么情况，尤其是现金流方面要留充分，楼花现价已经非常高，不适合之前的方法了，我们也在找别的投资出路，相对美国，加拿大的地产投资环境还是不够自由灵活，特别是投资房多了，贷款也越来越难，卖了资金也没有出路还是要投房地产。 老公的想法是买复合楼出租，民宅房转型商业，我说也可以买地囤积，要等儿子孙子辈的开发机会，这些都还有待摸索。
目前投资房的equity大概有300-350万左右，自住房有250万，算500万equity， 资产加上自住房一共13M吧。
加拿大买房贷款最多夫妻收入的5倍，还是去年降息后的银行批准贷款标准。2019年以前是家庭收入的3.5倍。你六个新房是如何 Close 的？
比如自住房和投资房的equity比较多，加上早期投资的楼花便宜35-40万，租金正现金流，在银行看是优质债务，所以前面这几套贷款并不难，22年交接的2套，其中一套已经做完了预批，目前正在准备另一个套的贷款。
是家庭收入的五倍，自住房投资房贷款怎么搞到的？请解惑，谢谢！
家庭税收收入要高，后面几套就需要用到national bank,他们可以做到10几套投资房
车对于多伦多的房子可以说是nothing.
我认识不少朋友更大胆激进，他们做到80%，他们用小银行，利率略高一点。
这里再强调一点，一定要维持一个高度的家庭报税收入，这个对贷款非常有帮助的，在这点上我们也做了很多牺牲，因为知道每年都有楼花要交接，所以宁可多交点税，也要高报税收入。另外银行的政策有很多，比如scotiabank的政策，可以把投资房先按照自住房来做，自住房如果租金能够cover贷款，那么投资房按照自住房贷款就能做下来，批下来以后，再出租，另外枫叶银行对租金的计算也比较好，租金算作收入的折换率比其他银行高。比如CIBC的高净值贷款项目，只要存入CIBC 理财20-25万（可以是现金，RRSP等）， 可以贷款家庭收入的10倍。还有national bank 更是可以做20多套投资房，他们计算所有投资房的equity。想要做好房地产投资，开源节流还要高税收收入，好信用，才能有效利用好银行的政策，做到资产最大化的组合。没有银行贷款能力，投资组合就没法做大的。
我在想，投资刚开始是为了财务自由，后来其实就是一种生活方式。我记得有一年做yard sale, 有个年纪一大把的白人老头开一辆皮卡来买我的旧桌子，说是给他一个出租房买。闲聊中得知他有一百二十多个出租房，吃惊不已。当时不明白，他那么有钱，为什么还要亲自来捡便宜货。后来想，他就是这么做出来的。他习惯了这样的生活。只有这样过才过得好。
自觉收入不差，在top 5％内，怎么就没遇到过能干的贷款经纪呢
美国的贷款政策相对比较统一， 各个银行在收入要求方面差别不大，不管是常规贷款还是非常规贷款，基本上都按照两房机构制定的政策。
美国投资房的贷款比较容易， 只要能保证不是负现金流， 贷款能力可以是无限的， 基本跟工资收入无关， 所以看起来美国比较容易规模化。
祝贺楼主的成功！
根本没有多余的钱额外投资。