2011年进入房地产市场（感谢如山老师），做Flipping，最多一年Flip十套房子。Flipping的优点是周转快，利润高，但需要大量现金，随时准备买Deal。其间留了几套出租。现在看来是留少了，没想到房价会涨这么快。后来房价高了，出租收益率低，吸引力不大。知道市场不会一直这样，Foreclosure少了以后，Flipping的市场就小了，所以买了一些便宜的地。本人是搞建筑出身，所以Flip和Build是本行。
随着房价的上涨，Deal越来越难找。2017年开始建新房出售，之后再也没Flip过。建新房最大的缺点是周期长。其间也留了几套出租。因为自建房成本低，加上地买的便宜，出租收益还好。但随着地价上涨，建房成本上涨，自建房出租收益率也大大降低了。
投资的最高境界是“不劳而获”，也就是所说的躺在沙滩上数钱。“掏粪九段”（hhtt）算是最高境界， 但小地主很难做到。遇到这几年的行情，地主的主要收益应该不是租金那几个钱。举个例子，我在2018年5月以$565K售出的新房，2020年6月再次售出价为$730K，2021年12月再次以$1.01M成交。当我看到$1.01M这个成交价时，真不敢相信自己的眼睛。真是每一次卖房都是错的！如果这房子2018年不卖，留到今天，收益远远大于辛辛苦苦建房的收入。不知道这样的涨势还能持续多久。
除了“淘粪九段”之外，我能想到的另外两个“不劳而获”的方式是1. 炒地皮，2.长线投资股市。我今年炒了三块地皮，三到六个月资金周转，收益率是25%-40%。
再说说股市投资。2011年把股市上的钱转入房市，再也没碰过股市，主要是没有闲钱，也没有时间。2019年开始有点闲钱，也有点时间，重新进入股市做Day Trade，或超短线（持股不超过三天）。做Day Trade的主要原因是随时可能要用钱去买地，建房，所以不能被套。从2019年底开始所有的Broker都是零佣金，短线操作的成本大大降低了，Day Trade的黄金时代开始了。2020年股市收益15%，2021年收益20%。短线操做的最大缺点是需要大量时间和精力看盘；优点是不受市场波动影响，涨跌都能挣钱。
2021年房市和股市都进入了疯狂状态，还能持续多久谁都不知道。我个人观点，房市和股市会跌是一定的，只是时间问题，可能是2022年，也可能是2023年，也可能是2024年。如果市场大跌，将是又一次绝好的进入投资“不劳而获”的时机。为此现在就要开始做准备。今年趁着低利率Cashout了几个出租房。钱放在股市里做短线，耐心等待下一次机会。手头的地还能建两三年，原则上不再买新地了，除非短炒。
最后祝大家圣诞快乐，投资顺利！
2011年进入房地产市场（感谢如山老师），做Flipping，最多一年Flip十套房子。Flipping的优点是周转快，利润高，但需要大量现金，随时准备买Deal。其间留了几套出租。现在看来是留少了，没想到房价会涨这么快。后来房价高了，出租收益率低，吸引力不大。知道市场不会一直这样，Foreclosure少了以后，Flipping的市场就小了，所以买了一些便宜的地。本人是搞建筑出身，所以Flip和Build是本行。
随着房价的上涨，Deal越来越难找。2017年开始建新房出售，之后再也没Flip过。建新房最大的缺点是周期长。其间也留了几套出租。因为自建房成本低，加上地买的便宜，出租收益还好。但随着地价上涨，建房成本上涨，自建房出租收益率也大大降低了。
投资的最高境界是“不劳而获”，也就是所说的躺在沙滩上数钱。“掏粪九段”（hhtt）算是最高境界， 但小地主很难做到。遇到这几年的行情，地主的主要收益应该不是租金那几个钱。举个例子，我在2018年5月以$565K售出的新房，2020年6月再次售出价为$730K，2021年12月再次以$1.01M成交。当我看到$1.01M这个成交价时，真不敢相信自己的眼睛。真是每一次卖房都是错的！如果这房子2018年不卖，留到今天，收益远远大于辛辛苦苦建房的收入。不知道这样的涨势还能持续多久。
除了“淘粪九段”之外，我能想到的另外两个“不劳而获”的方式是1. 炒地皮，2.长线投资股市。我今年炒了三块地皮，三到六个月资金周转，收益率是25%-40%。
再说说股市投资。2011年把股市上的钱转入房市，再也没碰过股市，主要是没有闲钱，也没有时间。2019年开始有点闲钱，也有点时间，重新进入股市做Day Trade，或超短线（持股不超过三天）。做Day Trade的主要原因是随时可能要用钱去买地，建房，所以不能被套。从2019年底开始所有的Broker都是零佣金，短线操作的成本大大降低了，Day Trade的黄金时代开始了。2020年股市收益15%，2021年收益20%。短线操做的最大缺点是需要大量时间和精力看盘；优点是不受市场波动影响，涨跌都能挣钱。
2021年房市和股市都进入了疯狂状态，还能持续多久谁都不知道。我个人观点，房市和股市会跌是一定的，只是时间问题，可能是2022年，也可能是2023年，也可能是2024年。如果市场大跌，将是又一次绝好的进入投资“不劳而获”的时机。为此现在就要开始做准备。今年趁着低利率Cashout了几个出租房。钱放在股市里做短线，耐心等待下一次机会。手头的地还能建两三年，原则上不再买新地了，除非短炒。
最后祝大家圣诞快乐，投资顺利！