We are forcing you to do a good research on how much your house
is really worth, not from some opinion that your friends might have, , etc.
if you want to make a sound decision, you need to know the realy market price for your house. b/c all the calculation is base on the extra $300,000 you couuld get if you back out.
If you can not get $300,000 after backing out, you are losing the penalty fees you might have to pay the current buyers, the vancacy cost of the house, extra attorney fees, etc.
刚才我去健身房，回来一看，前面的帖子跟了那么多。我再开一个。不是滥用版面，而是觉得值得再开一个。我想讨论下要是我是事主，我会怎么办。
上个帖子，分两派。
１）主张毁约－－几个作为卖家悔过的还有，作为买家被毁约的， 比如我。。认为可以毁约。
２）主张合约是要受的，不然会有trouble。（先赞，你们都是model citizen）
两方面都有理。我觉得谁也说服不了谁。那Hａｒｂｒｏｓｕｎｓｅｔ该怎么办啊！我要是她头疼死了。
那么我会这样考虑：
毁约的话，
好处：多卖３０万。
然后两种可能。 １）赔个几千块，。买家好说话，那么净挣２９万
２）买家是个刺头，诉讼你。强行卖房。。。那你就认怂，卖呗。然后你还是Status quo．
这样，你看买家是买房老手，还是一般自住，会不会告你。我不知道。设定两个可能性５０％， ５０％， 那么毁约，不管买家怎样，你的决定 是１４.５万 正数。
那么不悔约。
你的可能 １００％按原价卖掉。损失３０万。
所以两项比较，你是不是要至少试一试毁约呢？
当然，这个分析是建立于：
１）你真的了解市场，你的房子真的能多卖３０万。
２）另外，你要有好的律师帮你。我觉得在这个transaction里太带入感情了。不利于解决问题。
当然，决定是你自己拿。我们旁观的至少提出参考意见。
还有，要是还有其他因素导致我的decision tree is miscalculated， 请不吝指教。
简单的说，你毁约了也不吃亏。他让你强行过户，那就过户呗。但是好歹也要试试毁约。那你就赚了。
就毁一次约试试， 顶多就是被强制卖呗。
30万这个数字还不确定， 我要再做一些功课。
累死了， 我得先睡一觉， 明天来想这个事。
同一个小区价格相差10几20万，其实是很正常的事儿。比如房间布局不同、内不装修有的update有的没有、院子有打理或没有、屋顶超过免检年限的房子有的换过新屋顶有的没换、有游泳池vs没有游泳池……因素很多，不能仅仅因为自己的价格比别人低了十几二十几万就认定是agent伙同买家欺诈。
当然不能说差10几20万就是经纪作弊。 我后续就这个差别问过经纪几个问题， 她的解释不能解答我的疑问， 而且态度不好。
如果是SFH，同一区差价十五万也很正常啊。房子条件不好，卖不出价的多得是。
实在想不开自己找个估价师花五百大洋估一下呗。
真差那么多，就撤。
她判断正确，那就没啥好说的了。我们这群旁观者只能根据她说的给她一些建议。所以我在帖子最后说了，所以的都是ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ａｓｓｕｍｐｔｉｏｎ 事主对房子估计是有数的。
teach her a lesson if her estimate is wrong....
My opinion is that her estimate on the house price is unknown, instead of inaccurate.
you dont know what market she is in.
is really worth, not from some opinion that your friends might have, , etc.
if you want to make a sound decision, you need to know the realy market price for your house. b/c all the calculation is base on the extra $300,000 you couuld get if you back out.
If you can not get $300,000 after backing out, you are losing the penalty fees you might have to pay the current buyers, the vancacy cost of the house, extra attorney fees, etc.
比我的小200尺、lot一样大，却比我的价格高7万，对于三十几万级别的房子来说，这价格就差别巨大了！但完全不存在我和agent欺骗卖家的问题。
以这个设定做推测，只能得出理论值，和实际结果恐怕会大相径庭。
如果一个房子condition很差，有住着赶不走的烂租客，那比市场同类condition的空房子便宜20%不出奇。因为没有自主买主和无经验投资人愿意去下单。有经验的投资客不压下20%，都不值得去接这个烂摊子。
如果想卖个市场价，先赶房客，再做简单维护装修，这是最基本的。
３０万，要是不准确，那么她可能会亏掉违约金，等等，现在她可以慎重考虑这个３０万是不是有水分了。
也可能背运卖不出价。
经纪人是个因素，房子的条件更关键。
前些年，我的一个朋友接手一个有烂房客的百万房子，因为在加州赶房客不易，生生便宜了30万。他买下来之后，花了很多钱，很长时间才赶走的。
我的房子卖家换了工作搬去了外州而且在外州已经买了房子，同时支付两个mortgage，着急出手原来的房子，并且后院没有做任何landscaping。所以我们下offer的时候，就直接是他们一年半以前买入时的价格+agent commission，并且只给他们24小时决定是否接受报价。
这算是我们幸运遇到了个冤大头吧？
否则， 是不是鼓励PM找烂房客， 把房子弄烂， 没有别的经纪愿意接手，然后卖低价？
我这个区，一个房子因为老人去世儿孙再卖，要1.1米，我当时就觉得太高，最后卖八十九万多。另一个卖家匆忙搬家，也是卖1.1米，我觉得list太低，最后1.2米成交。多数时候成交价和市场是比较吻合的。五万之内都不能算偏差。只有极少数会偏离市场很多。
光看手机
你一再和同样condition的房子比价，我认为你根本就没有抓住问题的关键。
你可以毁约，赔偿买家。想卖出好价格，必须赶房客，这是critical issue，别的都是小事。如果你handle不了，趁着有人要。卖了，move on。这个世界，脑子清楚的吃肉，脑子迷糊的喝汤。就怕脑子迷糊，还想吃肉，最后连汤都撒一地。
当然人在一件事上脑子迷糊，可能在其他事情上很出色，重要的是做自己擅长的事情，不要在不擅长的事情上来回折腾。
这么多人给你讲这么多，我咋觉得你还是挺迷糊。你越折腾，恐怕之后损失越大。因为每一件事都要自己分析判断的。
我自己第一个出租房也是超级烂房客，纠缠下去，根本没头。就当交学费好了。把这些tough的事情交给下一位房主，人家能handle这个事情，就让人家赚钱，handle不好，他也赚不到，这是他的风险。赚自己能力范围内的钱就是了。
态度也特别诚恳。让我不得不再多码几个字。
现在，要么接受，move on，不再去想。
要么毁约，赶租客，修房子，换地毯后再上市。
如果是我，我选后者。
先别说是不是真能多卖钱，如果买家告你，无数麻烦，大概率还可以强制买成。
那一堆tenant occupied的房子一降再降还是停留market一个月以上还在那呢，因为大家都和我一样不想碰！那你经纪不狠狠砍砍价他如何吸引买家来看？