When you purchased a new investment property, any repair before the "placed-in-service" date are counted as cost basis/acquisition cost, deductible against future capital gain, instead of expense deductible in the year it is spent. This is the difference between capital expense and operating expense.
In your case, D is part of acquisition cost, it can be lumped with C, because both are acquisition cost and only usesable when the property is sold.
So yes, you have to have a book keeping track of these capital costs throughout the life of your property so that you can deduct them when you sell.
这个牵涉好像有点多。
卖一房最终得 A，有一些小开销a.
买房成交价B，额外花销加另外投入共b.（B=A+b，1031)
买房时得到现金Credit返回C。
买下房以后维修费D（D<C）。D估计到年底还会增加，这个D是应该跟C联系起来还是分开？
卖的一房是否还得找回当初的买价+维修部分（是否一定要找到那一两年的报税表）？
将为我报税的CPA是今年新换的，我已告诉他我不懂报税，一直是CPA替我报，他似乎觉得我什么都懂，告诉我把做好的收支表给他即可。我这刚开始整理账目，就发现这个我肯定扯不清。是否我该把这一整个系列全留给CPA处理？
多谢！
也就是说你的买房成本是：A+b-C
D得看情况：
1. 如果D是发生在in service 之前， 那它也是Basis， 或者说是买房成本的一部分。
2. 如果D是发生在in service 之后，分两种情况：1） 如果是improvement, 需要单独depreciation 2)如果是repair, 可以直接deduct掉。
你需要你卖掉哪个房从买房哪一年开始每年的报税记录， 卖掉时的adjusted basis 需要你的买房记录， 每年的improvement和depreciaiton记录。
千万找一个懂地产的会计师。
建议你读一读我推荐的这本书：
Every Landlord's Tax Deduction Guide，by Stephen Fishman
CPA能不能查到我历年的报税记录？
是否需要我自己提供？那房十年了，用过两任CPA，我电脑里只保留了三年报税记录。
我是自去年才亲自整理出租资料报税，该补的课真多啊。
但你自己可以从IRS request， 不过好像只可以7年：
Form 4506 (Rev. 11-2020) (irs.gov)
所以建议你先从你以前的CPA那里要， 他们应该有你以前的报税记录。
每个房子在卖掉之前每一年的improvement 都需要有记录的， 包括invoice，算一个房子卖掉后的利润需要：
1. selling closing statment, and selling repair costs
2. buying closing statement
3. every year's improvements
4. eveny year's deprecations ( from tax return)
5. loss carryover (from tax return, if any)
所以的确有很多功课需要补。 新地主们都容易忽视非常重要的bookkeeping， 包括我自己， 卖房子时才发现以前的record 都需要， 哈哈。
买了三年后才觉得需要换个懂行的CPA。
你有没有建议现在我该怎么做来弥补这个过失？那两年的报税对我偏生太重要了。
刚卖的那个房子买的时候投入了不少，当初可能报税的人也不太懂，一年买几个退税也不太多，
换了CPA以后，再买房子，退税才多起来。关键的关键是，我当时对报税完全没上心，我甚至不知道那会计师在哪里。
When you purchased a new investment property, any repair before the "placed-in-service" date are counted as cost basis/acquisition cost, deductible against future capital gain, instead of expense deductible in the year it is spent. This is the difference between capital expense and operating expense.
In your case, D is part of acquisition cost, it can be lumped with C, because both are acquisition cost and only usesable when the property is sold.
So yes, you have to have a book keeping track of these capital costs throughout the life of your property so that you can deduct them when you sell.
佣金回扣一般发给你1099misc, 税务局是知道的，以后卖房子的时候佣金算在acquisition cost 里面，回扣要减掉。
两者都没有，从后来的推算比较难。