2） 投资房的cash out refi rate 一定是比 purchase高。所以不合算。不过，你应该把refi 把钱拿出来倒是真的。然后拿这个当本，多买几个房子。
3） closing cost应该包含，orginiation fee (lender fee), appraisal fee and prepaid fee, and some title recording/insurance related fee. purchase mortgage比现金买房，多了一个orginatation fee 大概 100-2000 depending on which lender you use. and apprailsal fee 500-800. 所有其他的费用，和现金买房没什么区别。所以你用2000-2500锁定一个30年 fix mortgage. 是合算的。
最近新签一个新房合同，作为投资房，现在正计划如何贷款，有如下几种选择方案，请各位行家们帮忙指点一下哪个方案最好啊，先谢了
方案1：拿自住房做Cash-out refinance (no point no fee) 出来的资金 全款购买这个投资用新房，好处是这个新房不用做Purchase loan,避免支付很高的closing cost,而且自住房贷款利率也好很多，从而降低持房成本？
缺点是因为自住房的利息无法省税？不知道还有其他什么隐形的弊端。。。请指点啊！！
方案2：拿现在手上已拥有的投资房做Cash-out refinance(有一定的cost）出来的资金全款购买这个投资用新房，好处是这个新房不用做Purchase loan,避免到时支付更高的closing cost,而且目前仍然处于利率很好的阶段，可以保证拿到不错的利率。。。
缺点是在这种拿投资房做cash-out refinance的情况下，是否还是可以作为投资房抵税呢？另外还有其他什么隐形的弊端吗？请指点啊！
方案3：直接在这个投资新房上做purchase loan，当然利率很高，而且closing cost 也高，重贷也得至少过半年甚至一年吧。。。
多谢各位大师们的指点
不明白为啥选3呢？
1） 第一方案，我觉得不可以抵税。不过有其他网友说可以。我要再做做功课。不过你说想做方案一的原因是降低持有成本。可是投资房是投资。你要最大化回报率。并且，你的持有成本并没有减少啊？你的现金全进去了。怎么是降低成本呢？
2） 投资房的cash out refi rate 一定是比 purchase高。所以不合算。不过，你应该把refi 把钱拿出来倒是真的。然后拿这个当本，多买几个房子。
3） closing cost应该包含，orginiation fee (lender fee), appraisal fee and prepaid fee, and some title recording/insurance related fee. purchase mortgage比现金买房，多了一个orginatation fee 大概 100-2000 depending on which lender you use. and apprailsal fee 500-800. 所有其他的费用，和现金买房没什么区别。所以你用2000-2500锁定一个30年 fix mortgage. 是合算的。
利率比#2低，closing cost 也不应该比2高。
当然，选#3， 并 把1, 2 的钱都拿出来也不是个坏主意。
另外，以前还写过一篇参考文章：自住房和出租房贷款利弊探讨
而且也没有任何closing cost啊。。另外如果贷款额低于75万的话，一样可以抵税？？
，除非是用来维修自住房， 但如果买投资房的话可以在投资房上减利息。 尽管真正报税的时候估计大多人都会算到自住房上。
以前自住房cashout 和投资房purchase loan的rate和cost 差不多， 最近可能自住房cashout稍微能有些优势。
如果是我的话， 我会选#3， 除非唯一一个考量: #3 purchase loan 出意外（比如closing delay）会不会耽误新房的closing， #1的cashout 这方面有优势， 并且现金买房会容易抢房。
所以你的情况我会ignore #1 的rate优势和税务方面的考量。
自住房Cash-out refi: 2.5~2.625, no point no fee
投资房：new purchase loan as investment property, at least 3.5 or higher with closing cost ( total close to $10,000)
如果两者选一的话是#1好， 差别太大了。
但能不能两个都做？2.5%的利率太低了。先purchase loan， 再 refiance 自住房， 看以后有没有机会。
如果你只选#1的话，并且如果你想严格按照税法的话， 自住房cashout 的tracing就非常关键， 最好用个独立银行账户，并且以后每年报税算起来也稍微麻烦些。或者装糊涂， 算到自住房上， 反正报税本身就是一笔糊涂账。
投资房贷款利息可以对冲房租收入。自主房利息不可以。你自己算一下那个合算。
就是个数学题。
所以无论是#1， 还是#3， 如果严格按照税法的话， 结果一样。
尽管大多人报税时并不严格按照税法。
选3.
假设需要贷款50W, 方案1的利率2.5%，第一年交利息1.25W,抵不了收入税。
方案3的利率3.5%，第一年交付利息1.75W,这部可以抵税，抵多少和你的 Income 有关。假如收入税的税率是25%，那么你就少交收入税 $4375，实际需要付出1.3125W，再考虑到1W的closing cost, 显然方案1合适。假如你的收入税的税率是36%，那么少交税$6300，实际需要付$1.12，比方案1少了$1300。这时就需要你自己的权衡。