- 我可以找title search company do homework to search all the liens against the property before I go to bid in auction.
- 但是，所以的可以search 到的lien 都是在到了 SHERIFF SALE OR TAX SALE之前。这个房子到了SHERIFF AND TAX SALES 就像进了个黑匣子。需要follow 一些 必须的流程，才能拍卖。但是county clerk有时会出错，比如要连续发5 封信 或6个月报纸，才能进入拍卖程序，如果忘了发第五封信，那么流程就不符合要求，sales 就 invalid。又或者说，屋主因为种种原因，没有收到通知，拍卖也因此可能null. 拍卖结束后你拿到title，之后屋主回来问你要房子。你是没有right to claim the house.
那你说钱已经付了，你把房子要回去了，你把钱还给我吧。不行，你的钱要么已经进了tax collector 要么进了银行。他们都不会还你钱。那就和屋主打官司吧。我帮你付了mortgage，tax. 你要么还钱，要么把房子给我。--对不起，道理不是这么讲的。你拿到房子的程序就不合法，你没有right to claim the house. 所以人才两空。
第二点，比如你说“屋主因为种种原因，没有收到通知，拍卖也因此可能null. 拍卖结束后你拿到title，之后屋主回来问你要房子。你是没有right to claim the house.”这个是屋主跟前银行的问题，你当然无从去确认，但是我们close完了之后，律师建议我们可以跟前房主直接签一个quitclaim deed的文件，就是他/她放弃一切权益（当然他/她不理你也很正常~），我们的前房主就签了，放弃了自己的索偿权，这个房子100%没有法律问题了。你说的屋主没有收到通知，这些都是银行的问题，正规的foreclosure, auction，当然都是个小概率事情，不要把小概率事件广泛来看待了。就算一切正规，前屋主还是有权利去上诉什么的，美国是法制社会嘛，let it be.
你提到的第一点。 我很同意你的观点。risk 你必须知道。可是，managing risk and avoiding risk are totally diferent. 讲到那个走程序的问题，就是自己去做homework，确定程序没有问题，那就是manage the risk. 这就是大家说要做homework，但是怎么做homework，没人教你。所以谢谢你的无私分享。
. 第二点-虽然是小概率事件，那如果真的发生了呢？how you manage the risk? 想知道你的thought process。
上次发帖之后，有人问我sheriff sale， tax sales. 为了不误导网友，我和一个合作过的老律师约聊了下。给大家update:
老律师不建议我碰这些sale。原因如下：
- 我可以找title search company do homework to search all the liens against the property before I go to bid in auction.
- 但是，所以的可以search 到的lien 都是在到了 SHERIFF SALE OR TAX SALE之前。这个房子到了SHERIFF AND TAX SALES 就像进了个黑匣子。需要follow 一些 必须的流程，才能拍卖。但是county clerk有时会出错，比如要连续发5 封信 或6个月报纸，才能进入拍卖程序，如果忘了发第五封信，那么流程就不符合要求，sales 就 invalid。又或者说，屋主因为种种原因，没有收到通知，拍卖也因此可能null. 拍卖结束后你拿到title，之后屋主回来问你要房子。你是没有right to claim the house.
那你说钱已经付了，你把房子要回去了，你把钱还给我吧。不行，你的钱要么已经进了tax collector 要么进了银行。他们都不会还你钱。那就和屋主打官司吧。我帮你付了mortgage，tax. 你要么还钱，要么把房子给我。--对不起，道理不是这么讲的。你拿到房子的程序就不合法，你没有right to claim the house. 所以人才两空。
因为如此，很多title insurance 都不给拍卖房发title insurance。要是做brrr 的话，lender是一定要有title insurance。没有的话，你就贷款就拿不到。
不知道这些信息对想买拍卖房的网友有没有帮助。
美国这么大，只要肯努力，就有钱赚。就算在一个小的地区，有很多investor 也不是别人吃了一口，你就少一口。分享经验，共同致富，build your network, do bigger project. It is all not so conflict.
有经验不分享，没问题。 也不要说写风凉话不是？
老律师的建议不一定有任何意义，比如这位老律师自己拍卖房产吗? 是房地产投资者吗？我咨询建议往往喜欢找一些经历过的投资客前辈，而不是所谓的专业人士，比如你的会计，律师，或者贷款经纪，房产经纪，他们只有所谓的理论知识，见过猪跑和吃过猪肉还是非常不一样的。
第一点，比如你说的“需要follow 一些 必须的流程，才能拍卖。但是county clerk有时会出错，比如要连续发5 封信 或6个月报纸，才能进入拍卖程序，如果忘了发第五封信，那么流程就不符合要求，sales 就 invalid”，确实如此，我们州是local的报纸连续三次，所以在我追踪我想拍的房产，我就确认我看见了这三次，你自己确认不就行了。
第二点，比如你说“屋主因为种种原因，没有收到通知，拍卖也因此可能null. 拍卖结束后你拿到title，之后屋主回来问你要房子。你是没有right to claim the house.”这个是屋主跟前银行的问题，你当然无从去确认，但是我们close完了之后，律师建议我们可以跟前房主直接签一个quitclaim deed的文件，就是他/她放弃一切权益（当然他/她不理你也很正常~），我们的前房主就签了，放弃了自己的索偿权，这个房子100%没有法律问题了。你说的屋主没有收到通知，这些都是银行的问题，正规的foreclosure, auction，当然都是个小概率事情，不要把小概率事件广泛来看待了。就算一切正规，前屋主还是有权利去上诉什么的，美国是法制社会嘛，let it be.
第三点，所谓的title问题，这当然是最重要的问题，很多资深的投资客会跟title 公司有很好的合作，以很低的价格（200左右）在拍卖前就拿到title报告，我们当时拍卖的时候，比较cheap，是我自己做的整个title search, 比如有没有IRS，state, local的lien, 有没有mechanic lien，欠多少税（当年的税可能还没有变成lien), 或者HOA费；整个房子的买卖历史, 贷款历史的每一个连接文件是不是齐全。其实什么都是public，但是不一定online，需要出去跑，去town里州里问。
而且刚开始拍卖下来，你当时就给了5000 (这个数目每一个州，每一个房产并不一样），然后你马上就去找律师，他会 title公司，做正儿八经的title search，帮助你close，中间有任何问题，律师也会提醒你的，如果实在不能close，银行有义务退你钱；或者你cold feet了，也就损失这5000 （其实还是有方法可以拿回来），并不是损失个十几或者几十万的。
拍卖房，当时一般肯定是cash，你是deed到手，再去refinance成conventional，把自己的钱提出来的。那个时候，就可以有title insurance了。就算事后有什么IRS或者state lien你没有查到的，都还是有方法可以讨价还价，可以保住房子的。
你提到的第一点。 我很同意你的观点。risk 你必须知道。可是，managing risk and avoiding risk are totally diferent. 讲到那个走程序的问题，就是自己去做homework，确定程序没有问题，那就是manage the risk. 这就是大家说要做homework，但是怎么做homework，没人教你。所以谢谢你的无私分享。
. 第二点-虽然是小概率事件，那如果真的发生了呢？how you manage the risk? 想知道你的thought process。
第三点， 我们这里是到郡里面 prothonotary department. 能查到所有registered lien. again, 我的老律师可能太保守了。我要多问几个。还是，这边的risk 还是没有办法manage. 虽然risk比较小了。
总而言之，investment has return. The bigger return, the bigger risk.
1） 我能理解risk会低。因为很多屋主回来，只要是 occupied, tax sales 他都有可能回来 reclaim房子。所以才只投地吗？
2）你去hold还是建房？我觉得买地对市场把握要求好像比房子更高啊。 你的investment strategy 是什么样的呢？
如果你是builder，那我就不凑热闹了。
其实我们当时我觉得最大的risk都不是这些，反而是人的问题，因为房子还是occupied，就是前房主住在里面。所以当时把预算调整了再调整，所有的risk反映到投资者这里就是再低的价格，所以到了某个价格，美国投资者已经不再往上叫了，这也是一种控制风险的方式。就算真的出了问题，任何问题都有解决的方式，如果你的价格够低，那么你有时间可以耗，跟政府，跟银行，跟律师，跟诉讼。
是呀，当时除了查官方资料，我们对这个屋主也有着深入的调查，基本把这个人的一生都查清楚了，什么时候结婚，什么时候离婚，有没有小孩（有小孩的比较tricky），在哪里工作，有没有什么历史，你如果问我怎么查，我就告诉你，什么东西付费了都查得到，美国就是这么神奇。所以你也知道在close之后，怎么跟他/她打交道。
你查得越多，了解得越多，风险就越小；所谓风险就是做自己不擅长的事情。你最后的总结很棒，higher risk，higher return，美国投资人（当时一起竞拍的对手们）觉得过了某个价格就不划算了，我们就take 了risk，最后所有担心的事情都没有发生，非常顺利，那就获得了很好的回报；如果中间有小磕碰，我喜欢我在网上看的某个投资前辈说的，房产这一行，self correct很快；你无非就是当时损失点呗，少赚点呗；站在长期投资的角度上，最差的投资决定就是什么都不做。你经历了，以后又多了一个好故事。
去过几次拍卖，去之前有很多做过功课的房子，当然没有你做的那么细致。这里还是忍不住再赞一下。
可是五个中4个都都在拍卖当天stay 了。另一个给其他价高者拿走。虽然做个很多功课，每次都是无功而返。你一般选定几个房子呢？
当然竞争太激烈，每个都这样做功课那还不累死了；所以我觉得有运气的成分吧，后来又去了一个auction，因为是vacant的，竞拍价分分钟就超过了自己设置的最高线，最后拍到了市场价的90%。 那时我的一个mentor，一年做两个flip，来源都是这种auction，反正就是多参加，对自己的数字很自律（因为当场很容易激动），每次选一个，没拍到就没拍到。 还想到一个，可以等专门做这种auction的wholesailer的房源，这种人手里十几个几十个，还能有方法转给你，也是神奇。
买地是分散投资之一。好处是：
1. 较少管理；2. 较低价格，因为竞争的人少些；3. 基本没有要赶人的事情； 4. 没有财产（房子）被破坏的事情；
坏处是：1. 周期长，出手不易；2. 不易贷款；3. 偶尔有时候某块地有些麻烦事。
我知道有些人这样买了几百块地皮了。
我不建房子。