Tax- IRS tax, local property tax Mortgage- primary Second mortgage
看我列的顺序,是按照lien seniority 写的。Auction来的钱,需要先还清欠的tax,( 假设mortgate is default, most loan use mortgage to pay tax。),再来还清欠银行的钱。有人还会有second bank lien, 比如说 home equity loan. 那么也是要先还清tax and first mortgate,再轮到2nd mortgage. 那么如果你拍卖的时候是tax collector 拍的,你成交价格是5000刀,那么要是这个房子还有其他mortgage,你还需要付清其他的balance。
那么还有两种lien,是可以attached to your property 但是不能强制你卖房子还债。虽然这两种欠款不能强制你卖房子,但是如果有这两个lien,你买的title就不是clear的,会有很多麻烦。所以在你想要在auction bid 房子的时候,一定要注意这一点。
如果我来选,我会先试试judicial sale, 风险小一点。然后 upset sale,但是我必须和律师或title companies讲好价钱,拍卖之前,让他们把我感兴趣的房子 title search 一下。拍卖中,我只要注意竞拍价就行。这一点我还没开始找律师谈价格。
第二种 Sheriff sales.
什么人会去sheriff sales呢? 银行,还有一些municipal or school district。 这是欠税的。Sheriff sale就 复杂了。因为欠债人可能只欠税,或只是第二个lien, 也或者都欠。去这种sales,你一定要去筛选想要的房子。然后有个 short list, 再做title search, 参见tax sale 里的 upset sales。
想想看,不管是银行还是tax sales. 房主都是给了很多机会让他们保住自己的房子,让loan conform的。就拿 bank foreclosure 来说,monthly payment is late more than 90 days- non conforming- risk to default- 银行会和屋主沟通payment plan and make it conforming. 如果这个 不成,就到了short sales- 这一步需要银行批准,太费事费时- pre forclosure- 这时候应该是个机会找到屋主谈一下条件。比如 mortgage subject to, 让屋主走人,你只要付了银行的mortgage就行。但是有risk。这个就不展开讲了。总而言之,当你知道一个房子要拍卖的时候,最好联系屋主,在拍卖之前截胡。当然,做到这个,需要非常搞得communication skill. 因为一般这种情况,屋主是很stressed out. You probable will get no response or “xxxx off”. 但是值得一试。
我们家的情况是 我是月光族。所谓月光,就是看不得银行账户有余额。有了一定要用掉。反正只要是有钱,就一定花掉,要么花了消费,要么投资。幸好我有买房子的爱好,所以还不算败家子。
?因为我有impulsive shopping 的习惯,所以和老公商量之后,就是所有家里的余粮都交给他保管。我要买大件的时候,问他要就好。可是 我老公是个特别怕麻烦的人,所以特别不喜欢我买房。每次问他要downpayment,总是唧唧歪歪,我呢,要么撒娇耍赖,要么开个空头支票,比如“ 我保证这是今年最后一次买房。” 虽然最后结果总是我赢。可是,架不住人老珠黄,撒娇耍赖眼这种伎俩看着就要用不成了。我决定另谋出路。
听老地主说一开始的存款是启动资金,可是为啥我从第一个投资房开始,还是每年从自己W2 省下的钱,来买房吗。带着这个问题,我做了一些功课。
第一 用增值的房子做refinance。正在进行时。
第二,用·brrr的策略。这个brrr 听起来特别诱人,只要有一些本钱,就可以空手套白狼了。所以,我觉得试一试。本钱吗,我老公是有的。我只要乘人老珠黄之前,从我老公那里搞笔大的·。然后用这笔启动资金,用brrr 空手套白狼去咯!
用以前出国刷题的精神,我用了几周时间,研究了一两本书,查了几十个网站。和几个realtor 聊了下。现在来做个学习小结realtor 聊了下。现在来做个学习小结。
brrr, 中间最难的是B. – BUY. 其次,是 rehab。先看看B.
Buy 在BRRR 的strategy 里面,用一句话说,就是buy cheap properties. 所有的买家都是有这一个共识来买投资房的。可是, 在brrr中,投资者把buy cheap properties用到了极致。就是买特别便宜,便宜到离谱的property。这种deal一般可遇而不可。几年碰上一次,就算你走狗屎运了。别指望这个发财。那么用brrr 致富的投资者是怎么拿到多个deals, 每年能做多个cases,从而提高资金周转的速度? 答案只有一个,他们做了很多homework。
deal的来源大致有三种
personal distress 的 房子,如果你可以在off market 的时候和卖家联系上,就是妥了。等到上了mls, 就没你什么事了,房子好,一定能卖掉。房子不好,顶多低于市场价10%-20%,作为BRRR 投资人,你要rehab, 之后,refinance。 假设是20万的房子,你拿到16万,花2 万装修。Refinance 之后,你还是没有能recycle 所有的本钱。不过,对我来说也还是可以的了。
BRRR 的大拿们是怎么做的呢? 他们广撒网,和probation attorney, estate· attorney, divorce attorney, church, funeral home, 还有realtor联系。这样做的目的是争取在房子上市之前 strike a deal. 对于我这种微小地主来说,工作量太大,如果deal来了之后,估计没有足够的钱来handle。所以这种找deal的方式,我准备先收藏起来,等我成为全职大地主之后再来实践一下。
Property distress: 怎么找deal。让realtors知道你要找烂房子,越烂越好。当realtor 看到卖家要买房子,可是房子状况太差,根本卖不掉,并且即便有人买,也拿不到mortgage¸ appraisal通不过。那么你就可以给个超低价,cash offer,10 天 close。你可以和多个realtors联系,让他们知道你在买这样的房子。当然还有其他方法,如wholesaler,或者 brrr dog,, etc. again,对我这种微小地主来说,用realtors就够了。来太多deal,自己也handle不了。和realtor沟通后,就是等待deal。
最后来说说拍卖房 auction。 我花时间研究最多的一种找deal的方式。为什么呢? 问这种房源是小投资者可以轻松接触到的。到county website,search sheriff sales, 能找到一大摞。看起来最straight forward, 找到拍卖的房子,拍卖,竞价,deal。可是中间的弯弯绕绕不是一般的多。很多网站会说Sherriff sales, auction,把人整的晕晕的。看完之后还是不知道自己可不可以下手。
我想从一个房子怎们到auction说起,然后思路就清楚了。本人不是学法律的,,有少许有点金融背景并不精通,只不过connect dots的本领比较强。所以把我从各个网站搜来的信息做总结一下。有说的不对的,请大家指正。
看我列的顺序,是按照lien seniority 写的。Auction来的钱,需要先还清欠的tax,( 假设mortgate is default, most loan use mortgage to pay tax。),再来还清欠银行的钱。有人还会有second bank lien, 比如说 home equity loan. 那么也是要先还清tax and first mortgate,再轮到2nd mortgage. 那么如果你拍卖的时候是tax collector 拍的,你成交价格是5000刀,那么要是这个房子还有其他mortgage,你还需要付清其他的balance。
那么还有两种lien,是可以attached to your property 但是不能强制你卖房子还债。虽然这两种欠款不能强制你卖房子,但是如果有这两个lien,你买的title就不是clear的,会有很多麻烦。所以在你想要在auction bid 房子的时候,一定要注意这一点。
4. 欠了contractor 钱,这个钱是用在帮你维修房子的
5. judgement lien- 比如你有些liability judgement, - 这个太复杂,暂且不说。
那么房主人如果欠任何上面 1, 2, 3 的钱,债主都有可能去把房子拍卖了。
讲到拍卖,大体有两种。一个是tax sale, 一个是 sheriff sales。
第一种1) tax sales- tax sales 只拍卖 欠的tax.
有的州是 tax lien, 有的州是 tax deed. 两种都赚钱。但是因为我只想要房子的title,这里我只说tax deed.
每个州的法律不一样。但是基本会有这些程序。
一年到两不交税。 Upset sale- 没有clean title- 房源多 或者private sale,就是你在看到 upset sales list直接打电话去找 tax collector, 商量个价格,买走。-小地主可以一试。但是最好查清title 是不是clean。有咩有其他债主或judgement lien。 Judicial sale- 房源少,基本给 upset 和 private sale 捡剩下的。好处是,clean title, 拍卖完成后,court会帮你把junior creditor 的lien抹干净。你自己需要做一个 quite title action。 Repository 政府自己hold。想办法出掉。这点我还没找到相关条文。如果我来选,我会先试试judicial sale, 风险小一点。然后 upset sale,但是我必须和律师或title companies讲好价钱,拍卖之前,让他们把我感兴趣的房子 title search 一下。拍卖中,我只要注意竞拍价就行。这一点我还没开始找律师谈价格。
第二种 Sheriff sales.
什么人会去sheriff sales呢? 银行,还有一些municipal or school district。 这是欠税的。Sheriff sale就 复杂了。因为欠债人可能只欠税,或只是第二个lien, 也或者都欠。去这种sales,你一定要去筛选想要的房子。然后有个 short list, 再做title search, 参见tax sale 里的 upset sales。
说了准备工作。我去过多个auction。Bid 过5 到 10 个房子。一个都没有中,一个是homework 做的不够多,到了临界价位,有点 cold feet。要么就碰到铁了心要买那个房子的人,一看就不是investor。我争不过他们。反正就是花了好多时间织网,打鱼时候一个都没捞着。
那么又没有办法截胡呢? 我觉得是有的。
想想看,不管是银行还是tax sales. 房主都是给了很多机会让他们保住自己的房子,让loan conform的。就拿 bank foreclosure 来说,monthly payment is late more than 90 days- non conforming- risk to default- 银行会和屋主沟通payment plan and make it conforming. 如果这个 不成,就到了short sales- 这一步需要银行批准,太费事费时- pre forclosure- 这时候应该是个机会找到屋主谈一下条件。比如 mortgage subject to, 让屋主走人,你只要付了银行的mortgage就行。但是有risk。这个就不展开讲了。总而言之,当你知道一个房子要拍卖的时候,最好联系屋主,在拍卖之前截胡。当然,做到这个,需要非常搞得communication skill. 因为一般这种情况,屋主是很stressed out. You probable will get no response or “xxxx off”. 但是值得一试。
好吧感觉还有很多东西没有讲到。不过码字好辛苦。今天就到这里了。
8/25/2021
文章好风趣。
increase appraisal value. 所以不是新手可以做的。你要读了很多appraisal report自己总结才能最优化rehab的投资。不是把它装的漂亮,租户想租,或长点房租,或者好卖。
今天码字手疼了。等过两天写写rehab。
不过总有从无到有的过程。我的目标是耐心等待,找到好deal下手。即便不能拿回本,就算我用现金买的房子。回报低一点。但是我相信,实践的过程是最好的学习方法。
具体BRRRR的事例见https://blog.wenxuecity.com/myblog/76036/201910/25686.html
我觉得这是一个非常好的方法,对新手也没有什么不实用的,但是确实有以下问题:
1)看在什么时期, 当然是需要在经济上升期,但是又不能太seller's market (比如现在),现在是什么破房子都敢拿出来卖,折扣也少得可怜;拍卖场也是乌央乌央人满为患,抢到deal的概率很低;但是我觉得BRRRR的本质是希望我们通过自己的努力来创造价值,若创造的价值没有把自己的成本完全套现虽然不算全垒打的BRRRR,也算安打呀,你重贷之后放在里面自己最初的本金就很少呀,还在自己手里装修一新,自己亲手放进去的房客,不比MLS买来的市场价房子回报率高?
2)如果是distressed property或者是auction的房子,是要准备现金的,甭管这个钱是自己省/挤出来的,还是hard/private money loan;一般很难通过conventional loan去筹款买这样的房子,还要考虑空置的成本费用,所以计算的时候需要很保守。
3)下面也有看官说得对,自己知道怎么rehab,怎么refinance (我觉得这个最不可控),不一定就比buy占得成分少,这样说起来,也许真的不一定适合新手。
不能完全能把我启示资金拿回来。
做了BRRRR, 重新贷款, 拿回大部分,还有一些拿不出来,也没问题。
首先是个很好的学习过程。熟悉流程。熟悉contractor.
第二,逆向思考一下,如果我不做 BRRRR. 用现在的方法放downpayment,拿贷款。我的一大笔强都压在里面了。所以只要我压在BRRRR 房子里的钱少于我按正常情况下的downpayment,我都算自己成功了。
另外一点关于市场。 房市在提升。有好也有坏。好的是,重新贷款的话,appraisal应该没问题。坏的话,就是找不到房源。反过来说,市场下降的时候,房源会很多,但是appraisal会有问题。
所有我觉得做brrr,在市场下降或上升都可以做。但是一旦升的太快,或跌的太狠。就比较困难了。所以我现在不着急。拿着钱等。 有好deal就跳。没有,就等市场降降温。等的好处对我大大的有- happy husband, happy life.
5.49%, 请问,这种值得cash out refinance吗?现在还有5.7万的balance。谢谢!
15万,你只能贷出 15X75%=11,25万-减去5.7万-再减去5000closing (不同的州和银行不太一样)=拿到手大概5万。要是我会做的。基本上把本拿回来了。
如果你能把你放进去的本钱全拿出来,你的回报率理论上来说是无穷的·的。即便你这个case买的时候是现金买了,refinancing之后,本金没有全部拿回来。回报率还是比不refinance 高很多。第一点的rate,真的都是三瓜两枣。不用考虑。
risk 方面,只要你房租剪掉refinance之后的monthly payment还有现金流。就是核算的交易。
但又觉得房子本身价值太低,犹豫要不要refi。现在看来还是有必要的。close的时候总共付了不到1.7万,这两年$500/月的mortgage。所有总共也就花了3万刀,若能拿回5万就把本都拿回来了。之后每月mortgage估计将近$800. 应该有100多的现金剩余。我们定的租金比较低。现在$900/月,zillow上的估值是$1200.
可能也是我们刚开始买投资房的缘故吧。这两个小的是我们头两个投资房。是和suntrust戴的款。现在好像和另一个银行合并了。