今天看到几篇关于重新贷款的文章，尤其是笔名为卿写的一篇《请问，要不要从自住房里贷款出来把投资房付清 》，（https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1414862.html），引发我的深层思考，因为我碰到和他类似的情形。
这个问题的实质是一个贷款转移的问题。
先看一个例子，投资房的 Balance Principal 还有$200,000， 利率 5%，每年付出利息 $10,000. 这部分是开销，从收入中减去，纳税也就相应减少。纳税减免的多少和收入税的税率有关，假设Income Tax 的税率是25%，那么就少上税$2,500，因此为了投资房的贷款实际付出$7,500。如果将这$200,000 转移到自住房的贷款中去，而投资房没有贷款，假设利率为3%，那么每年付出的利息为 $6,000。虽然没有利息的折扣，但也比投资房贷款的情况要好$1,500。下面列出这个例子的表格，可能更清楚一些。
投资房
自住房
贷款总量
$200,000
贷款利率
5%
3%
利息付出
$10,000
$6,000
Tax Rate
25%
抵税折扣
$2,500
$0
实际付出
$7,500
归纳一下，投资房和自住房在贷款利息上的实际开销分别用Eq（1）和Eq（2）来表示：
如果Eq（1）大于公式（2），转移贷款，用自住房贷款较好，否则反之。
进而得到平衡点公式：
如果等式Eq（3）成立，两种情况下的支出都一样，做与不做无所谓。
如果左端大于右端，用自住房贷款较好，比较适合做自住房的Cash Out。否则反之，不如不做。
Eq（3）揭示的是：
（1）贷款利率相差越大，贷款利率的比值越小，自住房贷款越有利，越应做贷款的转移。
(2) Income 的税率越低，自住房贷款越有利，越应做贷款的转移。也就是说收入越低越应做这种贷款的转移，真是我们穷人的福音。
许多华人在次贷危机期间买进了不少投资房甚至自住房，抓住了千载难逢的机会。将近十年过去，还贷到现在 Principal Balance都已经很小，很难再做 Refinance 或者拿到好的利率。要知道对于Conforming Loan（<$510,000），小 Loan的利率比大 Loan 的要高出0.25% 到0.375%，或者多付1到1.5个 Point。贷款量越大，贷款的成本越低。再考虑到当年的投资房利率至少比如今的自住房利率高出1.5%，我们可以通过合并和转移贷款的方式减少月供，减少总的利息的付出。
仁者见仁，智者见智。各人会有不同看法，不能指望有多少人赞同我的意见，写了贴出来仅供诸位参考，并兼回答卿的问题。
我使用 Standard Deduction 算的，如果可以 Itemized Deduction， 这部分的利息也可以抵税了，更合适了。
改一下表一，说明问题。
现在的rate，能借到为什么不借？
自住，投资，能借都借。
没有 Agent 愿意做。自住房的 Balance Principal 20W，Refinance 也不合适，虽然 Equity 超过 1M。 今天想想干脆把四个 Loan 并到一起去， 做自住房的 Cash Out。
单独做任何一个都不合适，把四个并到一起去Agent 还是愿意做的。
低利率至少延续一年吧。现在贷款利率这么好，有机会做成固定期的心理上要安定不少。这几个月降息下来，30-Yr FRM 和 5/1-Yr ARM 在利率上都没有什么差别了。
眼看就要到期了，你又确定利息要涨，那是不是在年底前 Refinance 一下。 除非你想把它卖了。
投资房的贷款利息可以看作成本支出，可以100%抵税。举例来说
贷10万，贷款利息5千，房租收入2万，地税保险维修支出1万，抵扣后看成只有5千收入，25%税率，就是$1250
如果用房屋折旧，把最后5千折掉，可以一分钱不交税。
本文讨论的是 Cash Out 重新贷款的问题，在当前形势下是否要做 Refinance，可行性，以及将贷款放是在自住房还是投资房上，进而分析经济上的利弊。而与你说的地税、保险、维修、折旧毫无关系。
今天看到几篇关于重新贷款的文章，尤其是笔名为卿写的一篇《请问，要不要从自住房里贷款出来把投资房付清 》，（https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1414862.html），引发我的深层思考，因为我碰到和他类似的情形。
这个问题的实质是一个贷款转移的问题。
先看一个例子，投资房的 Balance Principal 还有$200,000， 利率 5%，每年付出利息 $10,000. 这部分是开销，从收入中减去，纳税也就相应减少。纳税减免的多少和收入税的税率有关，假设Income Tax 的税率是25%，那么就少上税$2,500，因此为了投资房的贷款实际付出$7,500。如果将这$200,000 转移到自住房的贷款中去，而投资房没有贷款，假设利率为3%，那么每年付出的利息为 $6,000。虽然没有利息的折扣，但也比投资房贷款的情况要好$1,500。下面列出这个例子的表格，可能更清楚一些。
投资房
自住房
贷款总量
$200,000
$200,000
贷款利率
5%
3%
利息付出
$10,000
$6,000
Tax Rate
25%
25%
抵税折扣
$2,500
$0
实际付出
$7,500
$6,000
归纳一下，投资房和自住房在贷款利息上的实际开销分别用Eq（1）和Eq（2）来表示：
如果Eq（1）大于公式（2），转移贷款，用自住房贷款较好，否则反之。
进而得到平衡点公式：
如果等式Eq（3）成立，两种情况下的支出都一样，做与不做无所谓。
如果左端大于右端，用自住房贷款较好，比较适合做自住房的Cash Out。否则反之，不如不做。
Eq（3）揭示的是：
（1）贷款利率相差越大，贷款利率的比值越小，自住房贷款越有利，越应做贷款的转移。
(2) Income 的税率越低，自住房贷款越有利，越应做贷款的转移。也就是说收入越低越应做这种贷款的转移，真是我们穷人的福音。
许多华人在次贷危机期间买进了不少投资房甚至自住房，抓住了千载难逢的机会。将近十年过去，还贷到现在 Principal Balance都已经很小，很难再做 Refinance 或者拿到好的利率。要知道对于Conforming Loan（<$510,000），小 Loan的利率比大 Loan 的要高出0.25% 到0.375%，或者多付1到1.5个 Point。贷款量越大，贷款的成本越低。再考虑到当年的投资房利率至少比如今的自住房利率高出1.5%，我们可以通过合并和转移贷款的方式减少月供，减少总的利息的付出。
仁者见仁，智者见智。各人会有不同看法，不能指望有多少人赞同我的意见，写了贴出来仅供诸位参考，并兼回答卿的问题。
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我使用 Standard Deduction 算的，如果可以 Itemized Deduction， 这部分的利息也可以抵税了，更合适了。
改一下表一，说明问题。
现在的rate，能借到为什么不借？
自住，投资，能借都借。
没有 Agent 愿意做。自住房的 Balance Principal 20W，Refinance 也不合适，虽然 Equity 超过 1M。 今天想想干脆把四个 Loan 并到一起去， 做自住房的 Cash Out。
单独做任何一个都不合适，把四个并到一起去Agent 还是愿意做的。
低利率至少延续一年吧。现在贷款利率这么好，有机会做成固定期的心理上要安定不少。这几个月降息下来，30-Yr FRM 和 5/1-Yr ARM 在利率上都没有什么差别了。
眼看就要到期了，你又确定利息要涨，那是不是在年底前 Refinance 一下。 除非你想把它卖了。
投资房的贷款利息可以看作成本支出，可以100%抵税。举例来说
贷10万，贷款利息5千，房租收入2万，地税保险维修支出1万，抵扣后看成只有5千收入，25%税率，就是$1250
如果用房屋折旧，把最后5千折掉，可以一分钱不交税。
本文讨论的是 Cash Out 重新贷款的问题，在当前形势下是否要做 Refinance，可行性，以及将贷款放是在自住房还是投资房上，进而分析经济上的利弊。而与你说的地税、保险、维修、折旧毫无关系。