请教大家卖出租房的税是这么算的吗？

请大家帮我看看对吗？

2年前33.4万买入，假设40万卖出，2年的折旧是2万，给agent 的commission是2万，贷款余额24.5

40-2（commission）-24.5=13.5是我close拿到的钱

40-33.4+2（折旧）=8.6万是capital gain tax基数

8.6*15%=1.29万是capital gain tax

所以实际上我卖房之后得到13.5-1.29=12.21万

请问除了要交1.29万的税以外，对我们今年的ordinary income tax有没有影响？

capital gain tax是固定15%吗？哪一年卖房都可以还是调ordinary income低还是其他capital gain低的年份卖呢？

谢谢大家！出租房真是不能卖啊，一把折旧加回来真是交税哗哗的~~~

请问大家我算的对吗？

depreciation recapture是按收入税率交税, 最高到25%， 不是CGT

因为当年depreciation减的也是rental income是收入税率

（40-33.4）*15%+2*ordinary income tax rate

这样算对吗？

如果depreciation你全部用来抵收入了。

1.  一般用贷款买房，租金扣掉利息税保险和修理以后，剩下的钱用不掉所有的depreciation，剩下用不了的depreciation算成passive loss。

每年的passive loss加起来，最后从depreciation recapture里面扣掉。所以如果你以前有passive loss，最后就不是2万的depreciation recapture。可能只有一万多。

2.  还有agent commission 二万也是从CGT里面扣掉的

(40－2－33.4)x CGT rate + (20K - passive loss accumulated）x ordinary income rate

3. also，if you and your wife makes less than 78K a year, your CGT is 0%. 

补充问题：如果有W2 income导致 CGT rate 高，怎么合法避税？比如等退休后没有W2时再卖房？或者其他办法？

我想这里很多人都有全职工作兼职地主

请你找会计师咨询，没有什么捷径，各自情况具体分析。

谢谢！非常详细！