NNN地产初探

贝城
楼主 (文学峸)

这里做NNN地产的地主比较少,特别是对于千万级别的地产,更是少;当然也没什么人分享经验,让我在这里抛一块砖,有玉的地主贡献一点哈。先声明一下,本人没做过NNN地产,只是看过一些NNN地产买卖记录,剩下纯属自己瞎想。

现在各种shopping mall 因电子商务的冲击而纷纷倒闭,留下一片片人烟稀少的卖场。但有市场就一定有人盈利,不能只看有人输光了裤衩,肯定也有人赚的盆满钵满。比如买食品的如WholeFood,买建材的如HomeDepot。那么,这些有盈利能力的NNN物业的地主们都是些什么人? 他们又如何运作的?

前一段看过一个HomeDepot 物业交易,2700万左右,Cap Rate 只有4%多一点,还剩10年租约。这地主如何在这么低的Cap Rate下生存?具体的买卖合约以及银行贷款我们是看不到,但在这样的条件下还能成交,我想只要是得益于HomeDepot这位租客,银行贷款利率应该很低,但是再低恐怕也不会低于3%,LVT最多不会超过85%(首付405万,贷款2295万),年利润39.15万(2295x1%+405x4%), 9.6% 的 cash on cash 。这样一处物业的地税一年要30万左右, 水电、空调、停车场、消防安全、房屋维护、物业管理等开消一年恐怕也不会在60万之下,一年利息支出按3%利率算也要69万左右(85% LVT)。十年下来业主能够积累大约390万的盈利,去除所得税,和贷款本金返还后,实际现金流要几乎等于0(或许可以和银行达成只支付利息而无需返还本金的协议?)。万一10年后HomeDepot搬家,10年间积累的盈利只够两年多的开销,两年内找不到下一个租客,业主10年就白忙不说,自有资金405万所产生的利息收益也一并倒贴进去,外加银行催债。你如果是地主,敢做这样的买卖吗?我想以下情况下有人就敢做:

口袋深,全部自有资金,只想挣4%点多的利息。 有多处这样的物业,通过多样化来化解单一的风险。

地主们,如果有这样的机会,你会心动吗?

p
pssci
这种基本是大的基金在做,人家的要求是,收益只要比money market高就行。
p
pssci
这种基本是大的基金在做,人家的要求是,收益只要比money market高就行。
k
keeplooking
水电、空调、停车场、消防安全、房屋维护、物业管理等开消owner应该不用付
B
Blueshirt
NNN经纪对楼主的响应:

非常高兴,这两个月的宣传完全没有白做。

1. 楼主提到的HOME DEPOT和WHOLE FOODS,适合机构投资者和超高净值个人。普通的高净值投资者,可以选择投资金额小一些的DOLLAR GENERAL, 快餐店,小型超市等。投资金额(不包括贷款)在50万到300万左右。

2. 商业零售型地产,从2000年开始就经历了很大的变化。一开始是WALMART/COSTCO这些仓储式半仓储式的大百货商店通过大规模境外采购降低成本来打击各类大中小零售商。后来是网购加入,继续碾压各类零售商。竞争的结果让SEARS, JC PENNY, MACY'S 这些大型的传统百货商店纷纷关门。而这些店往往是REGIONAL MALLS (超大型的MALL, 不是一般的SHOPING CENTERS)的主力店。主力店一旦倒闭,整个MALL的现金流就接不上,MALL就会关闭。这是零售业的重灾区。除了MALL之外,小一些的独立药店(非药品部分)、服装店、电子电器、书店等这些容易被网购取代的也在收缩。

3. NNN的CAP RATE通常在3.5%到8%之间。但CAP RATE是首年的回报。后面还有租金上涨, 回报会高于CAP RATE。 另外,楼主提到的HOME DEPOT, CAP RATE仅仅为4%,而剩余租约仅为8年,这是很低的CAP RATE。通常有两个可能:1. 在非常DESIREABLE的大市场,例如南加。2. 现有的租金非常低,远远低于市场。另一方面租户的销售额很高。租户续约的可能性非常非常高。或者转租,因为现有租金远低于市场,地段很优越,可以很容易。我看到的大部分HOME DEPOT, CAP RATE都在5%以上。例如下面这个在芝加哥的,CAP RATE 为6.75%, 租约还有8年。卖1780万。

https://www.crexi.com/properties/290586/illinois-the-home-depot

4. 贷款的LTV通常无法到达85%,以70%为多见。CMBS和INSURANCE COMPANY可以不要PERSONAL GURANTEE。

5. 假设5.5%的CAP RATE, 加上租金增长和升值部分,5年的IRR大约10%不到一些。

6. NNN是NET OF INSURANCE, NET OF TAX, NET OF MAINTENANCE的意思,所以CAP RATE就是纯收入,不需要支付这些费用,也不需要管理。

7. 利率下降,会是一个很好的升值原因。假设利息从现在的4%降到3%,NNN一定涨很多。这就和债券因为利率下降而升值的原理一样。

8. 除了DIVERSIFICATION之外,对于很明白的地主,可以通过仔细严格的评估挑选,和设立转租期的现金RESERVE来规避风险。实际上,对于非常资深的地主,他们对于风险的控制很强,完全可以集中在某一类型的NNN,深入了解。知道哪一些可以续租转租,投资一些租约快到期的NNN, 获得超高的回报。

 

圭妈
我有小的NNN地产,优点是不需管理,基本是被动收入;缺点是升值慢,万一空置也挺麻烦。选择租客最关键,财富500强的大公司不一定是
圭妈
财富500强的大公司不一定是最好选择,因为cap太低。业务状况好的中小企业cap高,而且容易管理。
B
Blueshirt
说明你的水平很不错了,明白怎么掌握中小企业的CREDIT RISKS.
贝城
一旦空置,就是业主的事。
贝城
谢谢释疑,我列出的费用是要想说明空置之后业主所要承受的压力。是的,好地段可能是也是为什么Cap rate 低的原因。
B
Blueshirt
明白了。CAP RATE低,说明收益很稳定像BOND一样。也可能是说明有UPSIDE。
Q
Quarx
什么是NNN?
天天上文学城
无地税,无管理,无保险的 Net .....收入。

我也是google的。 大型商业出租房产。

圭妈
边做边学的。
m
majhong
"triple net"

 地税, 保险,维护,水电都由租户付。地主收到的基本是净得。 

S
Silvercharm
楼主的 NNN地产,通常是指Single Tenant Property. 广义的"triple net" lease, 可适用

任何商用出租