12年在北维州alexandria购入自助房（08年single family)，17年搬入新家，旧家放进LLC出租给一军人家庭 。因其有派遣令房客本月提前搬出。
最近获知county将阔宽道路故要收购旧家. 我们被告知：
1.如有租客，明年夏天将以current market value收购；
2.如在appraisal前90天搬回，则将获同等条件replacement housing 一栋；
现很头痛，犹豫不决。大环境是旧家location升值潜力巨大，据real estate agent 讲市面上房源很少，房源都在等增值因为amazon新总部即将搬入和另端新的军事基地建成。小环境是我们保留旧家的原因之一是那边离一著名私校近（已申请，但明年三四月才有结果,如因availbility不获录取明年应会继续申请）。目前孩子在新家附近公校上学。
如继续出租，current market value很低很多，先前的投入很可能收不平账；换房的话据一找上门的eminent domain律师讲会对我们有利，因为附近同等条件replacement housing即少也不便宜。county staff 也含混的讲过replacement housing需是within 5～6mile，会顾及owner的现上班上学的路程，也会许可我们chip in x amount买超过county barget 的replacement房子. real estate agent 认为拆迁律师夸大其词，搬回或不搬回实际获利不大，因为搬家换环境对我们很麻烦，最后county还可以用eminent domain坚持他们的收购价。我们很困惑同一栋房子我们搬不搬回甚或能不能如期搬回county的补偿真的差别很大吗？
故求教各位大牛或有经验的朋友的建议。
县里面的规则是有道理的。租房子的人反正都是流动人口，所以把他们搬走仅仅是经济问题。把自住家庭搬走，不但是经济问题，还是要对纳税人社会问题负责。所以出租房自住房两个评价标准。
两个价格，current market value大家都会算，买房的时候appraisal comp就是这样。律师没有什么机会帮你加价。
相对来说，replacment value，这个东西很主观，是要让你这个住家感觉到和以前差不多的房子，那么律师就有文章做了，说很多鬼话，什么孩子朋友都在附近，家庭医生在哪里，每周在去附近做义工等等，反正律师可以吹多一点，所以律师在这个原则上告诉你肯定能把你的replacement value做高。
但是到底能做多高，高多少才能让你觉得值得搬回去，都很难说。自己再去了解一下吧。我觉得realtor也不一定很了解。
把各个方案的费用都算一下，比如搬回去要多少费用，再买新房要多少费用等等。花5万?
去和律师谈，问他如何收费，问他以前比market value多要过多少（percentage）。
自己回来看看break even在哪里。过了break point，赚那么点钱值得不值得。
多谢柠檬椰子汁！您解释的很有道理。唉，我们新家旧家都是为了孩子上学，三四年前为公校私校问题反反复复争论，本想以能否录取来决定，现在又添了个拆迁问题更复杂了。
贴里提到的律师说如我们搬回，他只能按小时收费$420，因为county会直接买房子；如果我们不搬回，他收inintial offer和negociate price 差价的1/3.
county发的小册子写market value 和negociation差价上限是$30k，但会有exception.
如果最后差价真是$30k，确实不值的在学校问题未定时就搬回。就current market搜房源的话，年份房间类似的上市房源找到一个＋$120k，地小多了但多一个bath room. 旧家相邻的房子新1.5年的off market（不拆迁范围）＋$17k。 我们的旧家因近马路所以便宜。可是county会出到那么高的价位吗？
令break even point 应用哪个的数据来计算比较现实呢？现在都是在猜来估计去的一会理想化，一会又悲观，不知道county会怎样。
Rental: use market value as reference. The negociated price cannot be more than 30K of appraised value.
Primary residence: use replacement value, no 30K limit.
Read your booklet again.
明白了,如自住的话不受30k的上限限制。wow, 那样的话，county买类似的房子要多付十多万呢，county肯吗？还是会坚持用更远或差区的replacement房子，google 了一下eminate domain上庭政府似乎是优势方。
律师费按小时算得话，会超过获利1/3 吗？如果go to court，一般情况下花费大约多少啊？ 听说律师准备文件file the sue 是$10k起价的，没上庭的经验，会不会花超过1/2 或更多呀？
再次感谢！
属于恋旧的人，同一个牙医用了二十年，近十年开车来回三小时也从没打算换。专科医生儿科医生也都是最早年的。几个朋友也在旧家那边，小孩子的playdate什么的现在都有来回跑。
谢谢回贴
矫情啊
县里也不会细看，反正你拥有十几年，还以为你是一直住着
拥有不到十年，牙医二十年是因为更早年住马里兰时就用他了。我们是有打算搬回来上学在先，五个月之后才知道要拆迁。当年我和先生不能在公校还是私校问题上达成统一（旧家的邻居和朋友有在那所私校工作），后因为先生是bread winner, 所以搬家孩子去了公校。但因孩子在公校的经历让先生意识到私校的优势和重要，加上早春时参观对私校老师小朋友们的印象很好，所以当时就已决定申请了，但春天申请今年秋季入学已经太晚了，所以只能申请明年2020秋季入学，因为申请年级满员，不光孩子要考试，也要看有没有学生转出空位才行。孩子私校的申请是先发生的，当时还庆幸旧家没卖方便呢。
county要征收房子的事我和邻居们确实是九月下旬收到律师信才知道的。因为马路对面有停车场和树林，没想到不征收对面停车场空地建直路，反而要征收这边我们的房子和几个商业用地，那将来路会更弯的！听说是道路设计基本定稿，改变的机会非常小。而且设计宽度需全部征收。
房客这月搬走，空房太久对房子不好（有过惨痛经历），而且超过3个月保险公司不给保。county征收短则一年长了两三年也是正常的，他们的工程款还未全到位，但似乎不管funding多少我们的房子已肯定一期会被征收了，只是时间问题。
因为旧家所属的公校很差，得等到私校入学批准。原来的计划现在因拆迁时间给复杂化了。
谢谢
短租也租不出去，听agent说目前只有想长租两年的。有跟agent沟通county征收问题和学校问题，他联系了他公司律师，答复政府征收属于不可抗力，无需提前告知房客，房东没责任，而且这个工程county会帮租客找房子，搬家和补助等。我们希望agent还是先告知有兴趣的房客，公平也避免将来有困扰，但也造成了难租的问题，不然那个location租房很容易的。
不好意思，写作能力有限，当然也是这几天想不清头痛的因果，而且数字也算不清楚。感觉dependency factors太多,实在没有理财头脑理顺。此节外生枝还是先搁置，孩子的学业最重要，把这学期顺利念完先。其他的命里没有也没用。
多谢大家了！
12年在北维州alexandria购入自助房（08年single family)，17年搬入新家，旧家放进LLC出租给一军人家庭 。因其有派遣令房客本月提前搬出。
最近获知county将阔宽道路故要收购旧家. 我们被告知：
1.如有租客，明年夏天将以current market value收购；
2.如在appraisal前90天搬回，则将获同等条件replacement housing 一栋；
现很头痛，犹豫不决。大环境是旧家location升值潜力巨大，据real estate agent 讲市面上房源很少，房源都在等增值因为amazon新总部即将搬入和另端新的军事基地建成。小环境是我们保留旧家的原因之一是那边离一著名私校近（已申请，但明年三四月才有结果,如因availbility不获录取明年应会继续申请）。目前孩子在新家附近公校上学。
如继续出租，current market value很低很多，先前的投入很可能收不平账；换房的话据一找上门的eminent domain律师讲会对我们有利，因为附近同等条件replacement housing即少也不便宜。county staff 也含混的讲过replacement housing需是within 5～6mile，会顾及owner的现上班上学的路程，也会许可我们chip in x amount买超过county barget 的replacement房子. real estate agent 认为拆迁律师夸大其词，搬回或不搬回实际获利不大，因为搬家换环境对我们很麻烦，最后county还可以用eminent domain坚持他们的收购价。我们很困惑同一栋房子我们搬不搬回甚或能不能如期搬回county的补偿真的差别很大吗？
故求教各位大牛或有经验的朋友的建议。
县里面的规则是有道理的。租房子的人反正都是流动人口，所以把他们搬走仅仅是经济问题。把自住家庭搬走，不但是经济问题，还是要对纳税人社会问题负责。所以出租房自住房两个评价标准。
两个价格，current market value大家都会算，买房的时候appraisal comp就是这样。律师没有什么机会帮你加价。
相对来说，replacment value，这个东西很主观，是要让你这个住家感觉到和以前差不多的房子，那么律师就有文章做了，说很多鬼话，什么孩子朋友都在附近，家庭医生在哪里，每周在去附近做义工等等，反正律师可以吹多一点，所以律师在这个原则上告诉你肯定能把你的replacement value做高。
但是到底能做多高，高多少才能让你觉得值得搬回去，都很难说。自己再去了解一下吧。我觉得realtor也不一定很了解。
把各个方案的费用都算一下，比如搬回去要多少费用，再买新房要多少费用等等。花5万?
去和律师谈，问他如何收费，问他以前比market value多要过多少（percentage）。
自己回来看看break even在哪里。过了break point，赚那么点钱值得不值得。
多谢柠檬椰子汁！您解释的很有道理。唉，我们新家旧家都是为了孩子上学，三四年前为公校私校问题反反复复争论，本想以能否录取来决定，现在又添了个拆迁问题更复杂了。
贴里提到的律师说如我们搬回，他只能按小时收费$420，因为county会直接买房子；如果我们不搬回，他收inintial offer和negociate price 差价的1/3.
county发的小册子写market value 和negociation差价上限是$30k，但会有exception.
如果最后差价真是$30k，确实不值的在学校问题未定时就搬回。就current market搜房源的话，年份房间类似的上市房源找到一个＋$120k，地小多了但多一个bath room. 旧家相邻的房子新1.5年的off market（不拆迁范围）＋$17k。 我们的旧家因近马路所以便宜。可是county会出到那么高的价位吗？
令break even point 应用哪个的数据来计算比较现实呢？现在都是在猜来估计去的一会理想化，一会又悲观，不知道county会怎样。
Rental: use market value as reference. The negociated price cannot be more than 30K of appraised value.
Primary residence: use replacement value, no 30K limit.
Read your booklet again.
明白了,如自住的话不受30k的上限限制。wow, 那样的话，county买类似的房子要多付十多万呢，county肯吗？还是会坚持用更远或差区的replacement房子，google 了一下eminate domain上庭政府似乎是优势方。
律师费按小时算得话，会超过获利1/3 吗？如果go to court，一般情况下花费大约多少啊？ 听说律师准备文件file the sue 是$10k起价的，没上庭的经验，会不会花超过1/2 或更多呀？
再次感谢！
属于恋旧的人，同一个牙医用了二十年，近十年开车来回三小时也从没打算换。专科医生儿科医生也都是最早年的。几个朋友也在旧家那边，小孩子的playdate什么的现在都有来回跑。
谢谢回贴
矫情啊
县里也不会细看，反正你拥有十几年，还以为你是一直住着
拥有不到十年，牙医二十年是因为更早年住马里兰时就用他了。我们是有打算搬回来上学在先，五个月之后才知道要拆迁。当年我和先生不能在公校还是私校问题上达成统一（旧家的邻居和朋友有在那所私校工作），后因为先生是bread winner, 所以搬家孩子去了公校。但因孩子在公校的经历让先生意识到私校的优势和重要，加上早春时参观对私校老师小朋友们的印象很好，所以当时就已决定申请了，但春天申请今年秋季入学已经太晚了，所以只能申请明年2020秋季入学，因为申请年级满员，不光孩子要考试，也要看有没有学生转出空位才行。孩子私校的申请是先发生的，当时还庆幸旧家没卖方便呢。
county要征收房子的事我和邻居们确实是九月下旬收到律师信才知道的。因为马路对面有停车场和树林，没想到不征收对面停车场空地建直路，反而要征收这边我们的房子和几个商业用地，那将来路会更弯的！听说是道路设计基本定稿，改变的机会非常小。而且设计宽度需全部征收。
房客这月搬走，空房太久对房子不好（有过惨痛经历），而且超过3个月保险公司不给保。county征收短则一年长了两三年也是正常的，他们的工程款还未全到位，但似乎不管funding多少我们的房子已肯定一期会被征收了，只是时间问题。
因为旧家所属的公校很差，得等到私校入学批准。原来的计划现在因拆迁时间给复杂化了。
谢谢
短租也租不出去，听agent说目前只有想长租两年的。有跟agent沟通county征收问题和学校问题，他联系了他公司律师，答复政府征收属于不可抗力，无需提前告知房客，房东没责任，而且这个工程county会帮租客找房子，搬家和补助等。我们希望agent还是先告知有兴趣的房客，公平也避免将来有困扰，但也造成了难租的问题，不然那个location租房很容易的。
谢谢
不好意思，写作能力有限，当然也是这几天想不清头痛的因果，而且数字也算不清楚。感觉dependency factors太多,实在没有理财头脑理顺。此节外生枝还是先搁置，孩子的学业最重要，把这学期顺利念完先。其他的命里没有也没用。
多谢大家了！