银行倒闭潮后，下一个爆雷的... - 2023年5月6日北美微论坛存档

大约 2 年

楼主 (北美微论坛)

随着SVB硅谷银行、Signature两家银行在同一周内倒闭，First Republic大喊救命，犹如一声声春雷惊大地。

银行业的雷爆了，阴云慢慢聚集到了商业地产。
因为像Signature和First Republic这样的中型银行，还有地区性银行都是办公楼、公寓楼、购物中心和其他商业物业的主要贷款人。
根据商业房地产数据公司Trepp的数据，First Republic Bank拥有的贷款总额在美国商业市场位列第九，而Signature银行在倒闭前位列第十，占据纽约12%的商业地产贷款份额。
全美国的商业地产贷款有80%是来自地区银行，现在生存和资金流动性是最关键的两大因素，而且2023年、2024年有将近1T的商业贷款会到期。

今年商业地产贷款到期的有$270B，其中$80B是办公楼（office building)。
到期了会怎样？
1. 重新申请贷款
2. 银行对物业进行重新估值
3. 以目前利率重新放贷

如果银根收紧，银行放贷意愿下降，利率还很高，只有两种结果： 1.贷不到款，直接断供
2. 贷到款，成本大幅升高

如果贷款这条生命线出现问题，那就是生与死。

所以商业地产很有可能成为下一个要爆的雷！一触即发！

问题比较严重的集中在办公室物业，以纽约两个以办公室地产为主的地产基金SLG和VNO为例，投资回报同比下降了近30%。

疫情造成的大批办公室物业空置的问题尚未解决，如果这些房企在经济下行的市场出现贷款困难，或者贷款成本过高而放弃还款，只能把抵押的办公楼丢给银行，那不知道会造成多少地区银行的噩梦。

一场完美的风暴正在形成。

恰恰是这样危机四伏的市场状况，很多资深地产投资人惊呼“这可能将是未来10年都不会遇到的绝佳入场机会，特别是投资多单元公寓楼！”
为什么这么说？

首先在贷款越来越难的市场，一些投资人的门就要被关上，意味着对另一些投资人来说机会大门就要敞开了。
在近期一个多单元公寓楼投资人会议上透露，当时参会的投资人里有近30%的多单元公寓楼投资项目贷款上可能会出现问题。

关注多单元公寓投资市场的人就会知道，好的多单元公寓楼是“一deal难求”，过去两年更是挤破头都买不到。当那些项目贷款到期要重新借贷，又贷不到的时候，机会就出现了！

根据全美公寓楼协会数据，为了满足租房需求，美国到2035年还需要再建430万套公寓住宅。
这意味着在现有基础上再增加20%！也就是说市场对多单元公寓楼有需求！
其次，多单元公寓楼(multi-family apartment building)在过去20多年里的两次大的经济危机中都表现出租金、空置率下降幅度较小，而且经济复苏后，反弹更快，租金增幅也更大的特质。

比如最近的2008经济危机，被称为自1930年代大萧条以来最严重的经济衰退，相当考验多单元公寓楼的表现。

01
租金

多单元公寓楼：下降6个季度，降幅7.9% 办公楼：下降9个季度，降幅17.7% 工业地产：下降13个季度，降幅17.5% 零售地产：下降21个季度，降幅14.1%
经济复苏后，租金的涨幅，多单元公寓楼的租金飙升：

多单元公寓楼：比之前的峰值增长25.7% 办公楼：比之前的峰值增长5.0% 工业地产：比之前的峰值增长7.8% 零售地产：比之前的峰值下降4.5%
02
空置率

08年金融危机期间，空置率曾上升至11.1%，但仍处于可控水平。空置率增加仅持续了7个季度，之后连续5个季度，空置率下降，降到比经济危机前还低。
目前，全美多单元公寓楼的空置率为6%，7%-8%的空置率是健康的，12%的空置率是高的，现在办公楼空置率就达到18.6%，20%的空缺率就是超高了。

可见，多单元公寓楼是一种能在经济衰退期间仍然表现稳定及良好的资产，而且一旦经济复苏，恢复很快，发展很好。所以要做好准备！无论是资金上还是投资知识技能上！

王

王炸组合

大约 2 年

也没见到房价怎么变

锄

锄禾

大约 2 年

反正什么时间都是好时机所以你是agent吗？

匿

匿名

大约 2 年