聊聊买房四年重贷五次踩过的那些坑

greatrate
楼主 (北美微论坛)
本帖最后由 greatrate 于 2020-11-21 19:17 编辑

最近疫情期间湾区房市反常火热,看到论坛里有很多小伙伴也都纷纷买房,加上因为疫情美联储0利率政策,也是很多小伙伴重新贷款的高峰期,这里就想分享一下我个人作为买了四年多房子的时间内重新贷款了5次直到最近降到了满意的利率(三十年fixed 2.625% real no point no fee),和踩过的那些坑,希望能给大家一些小小的帮助~

1. 到底是不是No point no fee.. 有的贷款公司会给你一个特别好的利率(我就亲身经历过好几次那种too good to be true的mail in offer,规模比较小的银行, 打电话过去没聊几句就给你锁上了超低利率,这种一般到最后要么说时间过了利率锁的无效,要么就是各种hidden fee压根不是悬窗的no point no fee) 这里各位小伙伴可不要天真的看到最初的loan estimate或者agent告诉你什么就是什么,一定要每个项目看清楚,尤其是最后签完字给escrow汇款时有一个最终版的buyer borrower agreement上面的数字几乎是最终版本一定要比照看清楚是不是没有把任何cost当做新的贷款给你加进去了骗你说是no point no fee..

2. 多多关注利率,怎么说呢,很多小伙伴其实对利率不怎么上心,但其实房贷利率做的好的话,一般来说能够比你现在的利率低0.25%或以上基本就可以无脑做了,省下的钱往往比你想象的要多,当然具体情况也要具体分析,但是想提醒大家平时稍微关注追踪一下利率市场,这东西其实跟股票市场是一样,每天的价格都在浮动变化,如果你自己不去主动关心的话,怎么能期望最好的deal到手呢对吧?和股票盯盘一个道理的嘿嘿,当然我个人重贷的原则是一般非no point no fee不考虑,但是有个别情况花钱买点也是划算的,这个也要具体分析。

3. 踩过的坑。。这个环节就要说我过去三年多重贷五次踩过的各种坑了,其中有一次各种钱都付了, 什么Appraisal fee, credit report fee之类的我一开始全部垫付了,结果那个agent特别不靠谱,关键时刻总是玩失踪(还是某个大银行的。。就不点名了)最终居然把我的loan给搞fail掉了。。真的大跌眼镜,因为完全责任在于agent那边,没有及时提供一个材料导致underwriter那边最后把我的case给挂了,最后当然不能吃这个哑巴亏和生闷气。。联系agent要求refund前期cost无果后果断上网投诉,最后他的manager把钱退回来了。。教训就是agent还是真的挺重要的,遇到那种在关键时刻找不到的就尽快止损换人吧。。我也是做了好几次之后才真正找到一两个靠谱的贷款经纪,这样合作起来不但迅速而且也省心,很多时候还会好心waive掉appraisal fee(这个也是case by case)。另外踩过的坑就是上面提到的各种hidden fee,最后我是拿着那个agreement一项一项和agent去比对,确保没有任何的cost也没有把hidden cost藏进新贷款额里才签字,如果有一些费用最后没有cover掉也要和agent协商好确保最后refund。

4. 有的小伙伴可能好奇我买房三年多怎么就重贷了这么多次,或者我也认识很多小伙伴是觉得怕麻烦或者是觉得refinance是一件特别繁杂的工作不想轻易触碰, 但是我想说很多时候这个就跟看房买房一个道理,如果觉得可以或者心动就去做去争取就行了,(我的房子当初也是看了不超过一周就决定买了的hhh), 但是因为当时一直沉迷信用卡(开了一百多张卡。。玩卡六年了这个到时候单独开贴介绍玩卡经验吧哈哈)信用分有点伤,所以没有锁到最好的利率,后面基本上就是一旦看到好的利率(比现在利率低0.25 以上并且no point no fee) 就直接去做,其实做了第一次refin之后很多材料自己都不用以后重复准备了,也就再提供个新的paycheck就ok啦。

其他的一些经验如果想到的话会继续在这个帖子下面补充(买房方面的可能最近整理整理另外发帖),最近真的贷款利率历史最低的时期了(因为疫情),所以怪不得很多地区房市不但没有凉反而更加火。。 这里也祝大家都能拿到心仪的房子和心仪的好利率~~~ 有小伙伴想问问利率啥的我也可以把这几年踩过坑后留下的贷款agent私你。。  总之就是找好deal的同时也要擦亮眼睛不要被骗呀,不然流程走了挺多了最后没做下来还错过了lock rate的窗口真的很气!有什么别的问题也可以留言,我如果有经验或者知道答案的话一定回复~



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补充:有不少小伙伴除了留言还私信我求agent方式,我就放在这了直接可微信搜索15516913760,靠谱是因为不光做loan的同时自己也process很多loan所以基本各方面文件要求和所需时间把控的比较好,也算是我打过交道的agent中的特殊优势了~
FION妮妮
马克住
青山看我应如是
下次好运!
BusBoy
楼主 no point no fee, 最后自己掏腰包付了多少钱啊?付了什么种类的费用?
greatrate

楼主 no point no fee, 最后自己掏腰包付了多少钱啊?付了什么种类的费用?

No point no fee定义就是loan cost自己一分不出啊。。除了prepaid interest
匿名
请问楼主什么时候锁的呢? 我家也refin, no cost no point 2.375% 30年。所以并不觉得你的特别好
greatrate

请问楼主什么时候锁的呢? 我家也refin, no cost no point 2.375% 30年。所以并不觉得你的特别好 ...

做了有一阵子了,最近利率又有下探但是据我观察应该不至于低到你说的那么低。,有几点因素,首先你做的loan amount是多少?其次你是在哪个州?最后你的loan成功close了吗,很有可能有hidden fee
匿名
本帖最后由 匿名 于 2020-11-21 19:50 编辑

做了有一阵子了,最近利率又有下探但是据我观察应该不至于低到你说的那么低。,有几点因素,首先你做的loan ...

并不是,11月又提了。现在给我家做的这个地方只能给2.875%,不能2.375%了。 所以我问你你什么时候做的。 找agent 最好多问几个地方,或是用周围认识的人的推荐的比较好。我的appraisal 也是waive 掉了。

我自己同学是卖房经理,材料他都看了,没有问题。refin 的地方是信任的朋友推荐的。他先拿到的2.375% (10月份),然后推荐给我,我们就用了同一家。
greatrate

并不是,11月又提了。现在给我家做的这个地方只能给2.875%,不能2.375%了。 所以我问你你什么时候做的。 找 ...

Shop around是必须的,利率和股市一样时刻变换,影响因素也很多,发这个帖子只是介绍给大家多留个心眼不要盲目追求低利率被假no point no fee骗到,我自己就被差点骗过好几次
匿名
买的是哪里的房子?
萌家小妤
初期都是大部分都是还利息....最少半年全基本全是付利息了,refin rate低1%左右再考虑吧,要不然只是每个月底了实际并不一定总价少了
greatrate

初期都是大部分都是还利息....最少半年全基本全是付利息了,refin rate低1%左右再考虑吧,要不然只是每个月 ...

这一点不敢苟同哈。。除非是贷款真的已经还了好多年了没剩多少balance了否则我个人还是坚定站在能refi就refi这一方的,现在是0利率时代,能欠银行钱越久越好,因为这么低利率借钱是很难得的机会。未来几年又是大水漫灌通货膨胀的时期了。而且0.25的difference我和同事之前在白板上详细计算过基本是稳赚不赔的。
红星二锅头
本帖最后由 红星二锅头 于 2020-11-21 22:16 编辑

其实普通房子为了0.25%的利率之差我个人觉得是没太大必要的,除非是贷款额度特别大那种。举例拿普通一个80万的贷款来说,每减0.25%利息30年后只省了大概4万的钱,当然利息越低省的钱就越少(2.75%的利率只比3%省3万8左右)。重点是,你现在做一个重贷哪怕是no point no fee,但appraisal,title和escrow都是要自己付,那里就大概3000左右的费用了。现在的3000换三十年后的4万,见仁见智了。我建议是利息低至少0.5%才去做,毕竟不是每个人或者每个case都能no point no fee,还有很多人一不小心被坑钱的,更划不来
greatrate
“重点是,你现在做一个重贷哪怕是no point no fee,但appraisal,title和escrow都是要自己付,那里就大概3000左右的费用了。”
额,这一点我的经历好像和你说的不符。。我最近几次做的no point no fee都是比对了每一项真真正正一分cost没有出的。。(appraisal fee waived也掉了)
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匿名
我贷款还有18万...现在3.125...表示折腾不动..
匿名

其实普通房子为了0.25%的利率之差我个人觉得是没太大必要的,除非是贷款额度特别大那种。举例拿普通一个80 ...

你也太认真了,这lz估计就是个贷款中介,跑这来打广告的,而且还虚假宣传,重贷一次3000左右固定费用肯定有,除非是负的point
DWG
我现在也在做 refinance ,预定12/1的时候 closing 。

我11月3号的 mortgage statement 里面显示的 outstanding principal 还剩20万,然后 monthly payment 2千5 (包含了2千的 principal 和5百的利息)。

我做的时候 loan officer 告诉我是 zero refinance fee 。我看了 closing disclosure ,里面的 mortgage payment amount 是20万5百,也就是说他把我11/3 mortgage statement 上的 outstanding principal 和这个月的 interest 加到一起了。

我想请问楼主这是合理的吗?我的 refinance loan amount 为什么不是 11/3 mortgage statement 上的 outstanding principal 的20万?如果加上5百的利息是合理的,那作为 zero refinance fee 在这个定义上是不是这5百应该由新的贷款公司出?

谢谢!
ryan20142014
mark住
starsky14
地点ny,我原计划重新贷款,后来发现在 现有贷款每个月多还500也能15年就换完,还省了一大堆银行 zf agent费用
greatrate

你也太认真了,这lz估计就是个贷款中介,跑这来打广告的,而且还虚假宣传,重贷一次3000左右固定费用肯定有 ...

呵呵,你还真是心眼坏看什么都是坏的啊,我介绍的自己重贷的经验你不想看不想省钱就算了,自己不懂还那么坚定,看来你是之前被假no point no fee坑的不轻。。我说了我每一项对着看了除了prepaid interest一分钱没有多掏,你不信你就抱着你的信念还清贷款呗,反正也不是我多花钱lol
greatrate

我现在也在做 refinance ,预定12/1的时候 closing 。

我11月3号的 mortgage statement 里面显示的 outsta ...

因为一般做了refi之后下个月的贷款就不用交了(从下下个月开始才还新银行贷款)所以这一项其实是prepaid interest,也就是你本来就要交的,no point no fee指的是一切贷款本金和利息以外的cost为0,比如appraisal fee, recording feeetc. 所以从你的描述来看应该还是正常的
kimop
Bless
静静鸡的倩怡妹
赞一个
jjz88
顶一个
astraeas
一百多张信用卡??!!
异国他乡奋斗
不知道
蹲在鱼缸外捞鱼
收藏了!
nat2017
多谢楼主介绍经验,想问refi是不是最好找熟人啊?还有近期收入证明看多久的啊?哎,这回学校上学没怎么上班
wpan
我的策略是提前还,无债一身轻
匿名

这一点不敢苟同哈。。除非是贷款真的已经还了好多年了没剩多少balance了否则我个人还是坚定站在能refi就ref ...

同感我也一共做5次重贷
YMYao
我刚9月份做了重贷3.375的加州
greatrate

我刚9月份做了重贷3.375的加州

这个利率3.375真的偏高了哈,哪怕是高额度jumbo应该现在也比这个低了,可以再quote一下最近的利率问问哈
greatrate

多谢楼主介绍经验,想问refi是不是最好找熟人啊?还有近期收入证明看多久的啊?哎,这回学校上学没怎么上班 ...

对,熟人介绍或者是网上介绍的看到的都可以问问,我不也提到介绍了一个我自己用过的嘛都比较一下哪家低做哪家呀,收入的话一般有一年以上历史比较好
YMYao

这个利率3.375真的偏高了哈,哪怕是高额度jumbo应该现在也比这个低了,可以再quote一下最近的利率问问哈[呵 ...

好的,谢谢!
greatrate

同感我也一共做5次重贷

握手握手。。现在的利率环境和未来的通货膨胀走势没有不做重贷的理由。。我和朋友们都认为无贷一身轻的理念已经过时了
匿名

握手握手。。现在的利率环境和未来的通货膨胀走势没有不做重贷的理由。。我和朋友们都认为无贷一身轻的理念 ...

是的
PINKROCK
感谢楼主分享 好人一生平安
少先队员啊、
既然是玩卡的顺便问问楼主。重贷期间可以开卡吗
nycpeterpan
现在利率是真低呀;我在纽约也入了一套。
匿名

这个利率3.375真的偏高了哈,哪怕是高额度jumbo应该现在也比这个低了,可以再quote一下最近的利率问问哈[ ...

NY 不查贷款的好像至少3.75%,而且还得交其他很多费用。
greatrate

既然是玩卡的顺便问问楼主。重贷期间可以开卡吗

可以是可以的,但尽量是运通这种有了老卡几乎就不再pull credit就给直接批新卡的来几张没什么大碍
少先队员啊、

可以是可以的,但尽量是运通这种有了老卡几乎就不再pull credit就给直接批新卡的来几张没什么大碍 ...

的确想开amex啊。白金100K忍不住。已经有2张amex了
greatrate

的确想开amex啊。白金100K忍不住。已经有2张amex了

那就上啊,先看看弹窗不弹窗(咦好像歪楼了哈哈)