House Inspection浅谈验屋 分享经验之谈

haieq
楼主 (北美微论坛)
本帖最后由 haieq 于 2020-9-25 07:18 编辑

写在文章前头:很多华人在美国待久了,难免会有一天想要买房子,拥有自己的一个家,这是很多人的美国梦,而买房的话在确定了Offer被屋主接受后,基本上都要聘请一位工程师来做下验屋的活儿,今天就和大家分享一下有关于验屋的事情,希望能帮助到很多还没买房或正在考虑买房的人。
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自从前天和卖家谈妥了售价Offer后,我就第一时间帮我的买家M先生约好了验屋师W先生来检验这栋房子的整体结构及内外部各方面所可能存在的大小问题,时间定在了今晚六点整。 为了不在半途因塞车而迟到,我提早于五点半出门,出门前我给买家、卖家经纪、以及验屋师各自发了一封短信,提前通知他们我们六点在出售屋那儿准时会面。我差不多于五点四十五分就到达了目的地,发现买家到的最早,他和他的两个儿子正立于屋子正前方静静地等候着我们的到来。

房子外表的照片
我停好车,上前和M先生寒暄了几句,适此时验屋师W先生也赶到了。 而卖家委托的经纪T女士则到的最迟,我和买家陪着验屋师绕着房子走了一圈,检视完房子外部的基本情况后,才看到她姗姗来迟。
T女士和我们打了声招呼,给我带来了两份文件。一份是有关于看房期间没有对买家进行各种种族歧视的释疑宣言,还有一份则是因为今年发生了Covid-19疫情的特大事件,地产界因此起草了一份独特的Covid-19免责声明。这两份文件是要给我买家签字的,我去车里取了笔,就让M先生当场签字交还给卖家经纪了。
这时,T女士告诉我们(她没有钥匙),她刚刚联系了屋主的儿子,对方因为塞车还在赶来的路上,很抱歉要让我们再多等一会儿。我们闻言,除了无奈,也只有默默的等下去了。原本约好了是六点的验屋时间,就这样因为屋主儿子的不守时,被生生拖到了六点二十来分才能得以入屋做内部的检查。
在入屋前,验屋师W先生开口向M先生索取了一些基本的个人信息:买家的名字,电话,电子邮件,以及所聘请的律师资料,他在完成验屋后会寄给我们一份详细的验屋报告。
入的屋内,W先生先从第一层开始查起。从大厅,饭厅,到厨房,卫生间,W先生提着手电筒,仔仔细细的检查了各处天花板上的颜色(看有没有漏水的痕迹),各个插座,水龙头,水管等,一边检查一边拍照做保存。在厨房那边,他发现了一个问题,洗碗槽池坏掉了,还有边上的三个插座中有两个也都坏掉了。在走廊另一边,发现了同样的问题,摆放着洗衣机的所在,墙上两个插座其中有一个也是坏掉的。这栋房子其实已有十五年的房龄,所以有些东西随着时间的推移和环境污染的影响而变得慢慢陈旧,有些内部小物件可能都不能用了,而验屋师的责任就是帮助买家把这栋房子明面上和暗地里潜藏着的各种大小问题给抓出来,汇聚成一个详细的报告,给买家提供一个参考的文献。

一楼的厨房

第一层检查完了,我们跟着就去了地下室。这家的地下室是一个Open Space,除了热水炉和Gas Burner以及中央空调管道的摆设外,其余场地都是空置着的。验屋师W先生先后查看了下水道、电表、热水炉、Gas Burner等物,接着去一楼打开了中央空调的开关,先测试冷气是否运行正常。在这个空档期间,我和买家在地下室的某处发现了有几处被水浸过的痕迹,W先生说这个看起来应该是之前老旧热水炉坏掉了漏水所导致的(屋主已经置换了一个全新的热水炉)。W先生把在地下室所看到的这些特殊情况都给拍照留了底,到时候会如实的写在验屋报告里。

旧的热水炉


新的热水炉


地下室漏水的痕迹

看完了地下室,我们继而上去二楼。 二楼的格局是四个卧室加两个浴室。 W先生先从两个浴室下手,打开了水龙头和浴缸的开关,先让水给放一会儿,检查看看有无漏水的状况。另外,二楼其中一个卧室的衣橱上方,还隐藏着一个阁楼。W先生下楼去他车里取来了一件纵天梯,回来摆放在衣橱的位置,准备上去检查阁楼上的大概情况。他先自己一人登上去观察片刻,得知了阁楼摆放着另一台中央空调的压缩机,机子设在一块大铁皮上,铁皮上发现有积水,W先生说这代表着这台压缩机很有可能将“寿终正寝”,需要换台新的了。在此期间,M先生则在和他的两个儿子商量着今后这几个房间如何装修,如何打通墙壁,增加某个房间的使用面积等等,两个儿子则在认真讨论着哪个房间要拿来当作PC Room电脑游戏室,哪两个房间会成为他们的卧室,看来他们已经对未来充满了各种憧憬。
在二楼花了半个多小时,四房两浴终于一一检查完毕。W先生在检查完二楼后,顺手还测试了下一楼中央空调的暖气系统,等确认暖气运行正常后,今天的这趟验屋之行终于圆满完成了。
这一趟屋检,前前后后共花了我们一个多小时的时间。
站在门口,M先生支付了$400的验屋费用,W先生就先告别我们离开了。 我和T女士道了别,感谢她全程作陪,她也回赞了我的表现,说我平易近人,很容易打交道。在屋外的走道上,我和M先生谈了下接下来几天内可能要处理的某些事项。交代完毕后,各自道了别,就开车往家的方向疾驰而去。
接下来,就等验屋师的验屋报告了。 希望一切都顺顺利利的。 记于09/23/2020晚

匿名
帮顶上去!Up!
Travelling2017
我有点讨厌那些inspection的人,每次看的觉得挺好的房子,被他们inspect完觉得一文不值
marlon123
热水炉和暖气炉的煤气管道缺少drip leg,师傅没找好。
雪绵豆沙

我有点讨厌那些inspection的人,每次看的觉得挺好的房子,被他们inspect完觉得一文不值 ...

哈哈 你是卖房子吧 ,买家想法就正好相反了
haieq

我有点讨厌那些inspection的人,每次看的觉得挺好的房子,被他们inspect完觉得一文不值 ...

那只能怪这个验屋师太称职了 检查的很仔细入微 哈哈 其实验屋师就像个专门挑毛病的人 只是他们有时候挑的一些毛病有可能会直接影响到买家对于一栋房子买与不买的最终决定。这一切其实也因人而异啦。
haieq

热水炉和暖气炉的煤气管道缺少drip leg,师傅没找好。

你厉害,这都被你看出来了,不过买家自己懂装修,这些都不是问题。哈哈。
Travelling2017

那只能怪这个验屋师太称职了 检查的很仔细入微 哈哈 其实验屋师就像个专门挑毛病的人 只是他们有时候挑的一 ...

嗯嗯,是的呀~
Travelling2017

哈哈 你是卖房子吧 ,买家想法就正好相反了

我是买房子,但是我是买投资房……然后本来觉得很好的房子,结果
雪绵豆沙

我是买房子,但是我是买投资房……然后本来觉得很好的房子,结果 ...

让房主修 或砍价 对买家有利的
h
haieq
好卖的房子,卖家都会加AS-IS条款,让买家自己修。价格卖的好的房子,卖家会愿意帮买家修,羊毛出在羊身上。inspection主要是用来排大坑,比如屋顶问题,地基问题这种修起来很贵,但是表面又比较看不出来的问题,不过inspector水准也是层次不齐的,有些不太仔细地,问题都检查不出来,而且都有免责条款,你也找不到他麻烦,所以买家还是建议自己上心,了解下哪些地方容易踩雷,inpection的时候注意inspector有没有检查到位,另外就是多问问题,inspector也会告诉你很多房子维护的经验
匿名

我有点讨厌那些inspection的人,每次看的觉得挺好的房子,被他们inspect完觉得一文不值 ...

他们会把所有问题列出来,你自己要有判断哪些问题是严重的,那些只是外表性的;哪些问题要花大钱,哪些问题handyman就能搞定的,之后根据自己的预算和对房子的心理价位来决定怎么继续
Travelling2017

让房主修 或砍价 对买家有利的

现在房市比较火,都是seller market,而且Investment propery好多都sold as is哈


Travelling2017

他们会把所有问题列出来,你自己要有判断哪些问题是严重的,那些只是外表性的;哪些问题要花大钱,哪些问题 ...

是的呢,现在房市火热,我也不抱怨了,能抢到就不错了
haieq

是的呢,现在房市火热,我也不抱怨了,能抢到就不错了

  Good luck!
haieq

好卖的房子,卖家都会加AS-IS条款,让买家自己修。价格卖的好的房子,卖家会愿意帮买家修,羊毛出在羊身上 ...

点评到位,感谢您的分享!
林一一
收藏,后天就去验房了,可以参考
haieq

收藏,后天就去验房了,可以参考

好的,希望能帮得到你,祝一切顺利!:)